深圳發(fā)布房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法修訂草案 建立實(shí)名租賃

一手新房銷售價格超過備案價15%就必須備案變更，人均租住建筑低于6㎡禁止出租……近日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見稿）》（以下簡稱《監(jiān)管辦法》）?！侗O(jiān)管辦法》范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、經(jīng)紀(jì)和估價等行為，并明確列出房企與租賃企業(yè)嚴(yán)格禁止的各類違法經(jīng)營行為。

25日，深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，原辦法有關(guān)房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度更多是在增量土地供應(yīng)背景下制定，而自從2012年新一輪土地管理制度改革以來，深圳市逐步建立了土地整備、城市更新等存量土地二次開發(fā)新機(jī)制，當(dāng)前有必要按照新時期城市建設(shè)發(fā)展的新要求進(jìn)行修訂完善。

記者了解到，《監(jiān)管辦法》取消房地產(chǎn)行業(yè)年檢制度，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機(jī)構(gòu)的年報制度，并在各行業(yè)管理以及監(jiān)督檢查的相關(guān)內(nèi)容中將“年檢制度”修改為“年報制度”，并完善房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度。

房企

售樓價格超15%就必須備案變更

《監(jiān)管辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立項(xiàng)目開發(fā)手冊，完善房地產(chǎn)銷售價格備案制度，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價格并由房地產(chǎn)主管部門對外公示后，房地產(chǎn)主管部門可通過數(shù)據(jù)共享方式報價格監(jiān)管部門備案，簡化備案程序。房企應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房，確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前辦理備案變更。

在房地產(chǎn)預(yù)售許可管理方面，明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件，即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房對外公示的內(nèi)容，增加了包括“不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾”等五項(xiàng)內(nèi)容。銷售精裝修商品房的，應(yīng)公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規(guī)格、型號等信息。

另外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中，增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形，加強(qiáng)對房企在銷售活動中行為的監(jiān)管。

《監(jiān)管辦法》還明確，未取得預(yù)售許可證而銷售或者以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將被責(zé)令停止違法銷售行為，并以每銷售一套商品房罰10萬元的標(biāo)準(zhǔn)接受處罰。

租賃

陽臺地下室等不得出租用于居住

記者了解到，按照國家發(fā)展住房租賃市場、完善住房租賃管理的要求，《監(jiān)管辦法》增加“房屋租賃”一章內(nèi)容，具體來說，擬建立實(shí)名租賃制度，出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。

另外，出租房屋應(yīng)當(dāng)有合法的來源證明，未依法取得規(guī)定的來源證明材料、未經(jīng)共有人書面同意、經(jīng)鑒定為危房不能使用、違規(guī)改變房屋使用功能、室內(nèi)裝修不符合國家或地方標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得用于出租。出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設(shè)計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。

《監(jiān)管辦法》還規(guī)定，深圳要逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上簽訂和網(wǎng)上備案，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證，依法享受基本公共服務(wù)和便利。在深圳市從事房屋租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)以及出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達(dá)到10間及以上的自然人，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并向房地產(chǎn)主管部門辦理備案。

對于近期頻頻“爆雷”的租金管理方面，《監(jiān)管辦法》也予以了政策規(guī)范，提出建立租賃資金監(jiān)管制度，要求房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)的個人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行監(jiān)管，為租賃當(dāng)事人提供租賃資金安全保障。同時提出，市房屋租賃主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃市場價格水平定期公布房屋租賃指導(dǎo)租金。當(dāng)事人可參照指導(dǎo)租金，在房屋租賃合同中約定租金數(shù)額。

此外，對于深圳房屋租賃市場上大量存在的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的出租事宜也進(jìn)行了規(guī)范，表示歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格，并符合地質(zhì)安全條件的，可以按規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。違法出租的，對個人處1000元罰款，對單位處5萬元罰款。

中介

從業(yè)者不得 捏造發(fā)布不實(shí)信息

《監(jiān)管辦法》改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)備案方式，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的備案變更規(guī)定。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得實(shí)施的行為中，增加“捏造發(fā)布不實(shí)信息；泄露或者不當(dāng)使用客戶信息，牟取不正當(dāng)利益；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動產(chǎn)登記”三種情形。

另外，結(jié)合國務(wù)院取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的實(shí)際，取消“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的有關(guān)規(guī)定，將“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員”界定為“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的從業(yè)人員”。同時，將原辦法中有關(guān)“執(zhí)業(yè)登記”或者“執(zhí)業(yè)信息”的規(guī)定，分別修改為“實(shí)名登記”或者“從業(yè)信息”。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)從業(yè)人員不得實(shí)施的行為中增加“泄露或者不當(dāng)使用客戶信息，牟取不正當(dāng)利益；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動產(chǎn)登記；采取暴力、脅迫等不正當(dāng)手段強(qiáng)迫當(dāng)事人接受服務(wù)，或者對當(dāng)事人報復(fù)滋事”三種情形。