“房價四小龍”南京樓市成交退潮 樓盤搶客大戰(zhàn)白熱化

去年11月，南京10家樓盤提出“首付8成、驗資200萬元以上”的苛刻要求，仍引來一萬余人徹夜排著長隊“搶房”。時隔一年，記者再次到訪南京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市已發(fā)生變化，不少樓盤主動放低姿態(tài)，不斷推出優(yōu)惠活動。保利地產(chǎn)在南京浦口的保利云禧項目打出“一成首付”的優(yōu)惠牌，榮盛錦繡瀾山突然宣布精裝房改為毛坯交付，均價直降3000元/平方米。不過，“客源爭奪戰(zhàn)”當(dāng)中，不乏出現(xiàn)違規(guī)動作。榮盛錦繡瀾山存在“偷面積”行為，而聯(lián)發(fā)集團(tuán)首入南京區(qū)域的項目因無證施工被處罰300.86萬元。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)指出，買方市場來臨，南京的購房者已由曾經(jīng)“搶著買”變成了“挑著買”。

樓盤放下身段“叫賣”

數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，是自9月以來連續(xù)第二個月房價環(huán)比上漲。同比方面呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，新建商品住宅價格同比減少了1%，跌幅較前一個月減少0.3%。自2017年10月起，連續(xù)下跌十三個月。

“認(rèn)購潮”的出現(xiàn)與房企大打優(yōu)惠牌不無關(guān)系。位于南京浦口區(qū)雨山路板塊的保利云禧項目，開盤前推出“一成首付”的購房活動，一時間就轟動南京房地產(chǎn)市場。

11月初，在南京雨山路地鐵出口附近的保利云禧售樓部，眾多的購房者把售樓沙盤圍得水泄不通。置業(yè)顧問秦先生及其同事忙于接待，來不及登記來訪客戶的信息，便直接帶領(lǐng)記者走進(jìn)了實體樣板房。

針對首付分期支付的推盤活動，記者致電保利地產(chǎn)旗下的江蘇保利寧宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不方便予以回復(fù)。

榮盛錦繡瀾山是榮盛地產(chǎn)在南京布局的項目之一，預(yù)計首次開盤推出85~116平方米的現(xiàn)房，此前均價2.5萬/平方米。近日，官方突然宣布由精裝交付改為毛坯房，房價直降3000元/平方米至2.2萬/平方米。

孟祥遠(yuǎn)表示，隨著供應(yīng)量開閘，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)逆轉(zhuǎn)是近期南京樓市最大的變化。目前，南京樓市普遍在資金鏈層面上相對緊張，隨著調(diào)控政策深入，市場預(yù)期發(fā)生變化，投資熱情已大為降低，套利空間縮小，實際需求量已出現(xiàn)萎縮。

電建等項目去化艱難

在走訪的過程中，榮盛和保利地產(chǎn)南京公司的內(nèi)部人士均向記者透露，接近年底，公司業(yè)績考核還未達(dá)標(biāo)，仍需要沖刺。南京榮庭置業(yè)有限公司銷售負(fù)責(zé)人肖玉娟表示，精裝房改毛坯交付，也是根據(jù)市場表現(xiàn)來調(diào)整的，為了促進(jìn)房源的銷售，加快項目回款。

在開盤推新的項目中，銷售環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢。多數(shù)樓盤銷售量超過7成，其中不乏開盤即秒光，而電建·悅府項目去化率僅為2成。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，電建·悅府開盤推出154套房源，截至11月22日成交量為33套。電建地產(chǎn)華東區(qū)域營銷部經(jīng)理解釋，此次加推的小戶型房源已售罄，有部分160平方米大戶型房源，客戶群體不多，所以導(dǎo)致了認(rèn)購量趨低。

11月3日，融僑集團(tuán)在另外一個項目融僑悅城(備案名：悅榕華府)集體向記者反映，今年6月，項目開始進(jìn)入裝修階段，有業(yè)主走進(jìn)工地卻看到，精裝修房源成了“驚裝修”，使用的防水卷材過薄，木材泡水發(fā)霉，施工工藝不規(guī)范而且使用劣質(zhì)發(fā)泡劑材料。但業(yè)主表示開發(fā)商在得知情況之后沒有任何解釋，并且拒絕了業(yè)主在交房之前到現(xiàn)場看房的要求。

記者在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢到，悅榕華府的住宅均價為22772元/平方米，其中，精裝修房源的裝修申報價格為4003元~4083元/平方米。

在南京江寧體育中心附近，400多名業(yè)主代表來到融僑集團(tuán)融僑觀瀾的開盤現(xiàn)場，要求開發(fā)商對裝修質(zhì)量問題作出解釋，并提出退款和毛坯交付的要求。

對此，融僑集團(tuán)南京公司總經(jīng)理李波表示，產(chǎn)品造好之后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才屬于業(yè)主所有，目前存在問題就整改，達(dá)到國家要求規(guī)范才交付?！澳阗I個冰箱要到冰箱廠去看嗎?” 李波拒絕了安排業(yè)主代表監(jiān)督工程質(zhì)量的要求。

融僑悅城銷售負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，目前，公司已有專門的部門在處理業(yè)主反映的問題。但業(yè)主看到的只是項目的半成品，在交付之前問題均會有所解決。受到400多名融僑悅城的業(yè)主維權(quán)的影響，相關(guān)部門叫停了融僑觀瀾的開盤活動。截至發(fā)稿，記者從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)獲悉，該項目首次開盤推出690套房源，累計成交240套，去化率為35%。

無證施工等違規(guī)頻仍

知情人士介紹，在11月南京推盤的項目中，部分項目原本準(zhǔn)備建成精裝房，但是由于近期南京出現(xiàn)多起精裝修維權(quán)事件，開發(fā)商見機(jī)行事，放棄裝修，直接以毛坯房源出售。

在南京，部分樓盤曾經(jīng)為了追求利潤而“毛坯改精裝”捆綁銷售，或者追求工程進(jìn)度而無證施工，監(jiān)管政策從嚴(yán)之下，相關(guān)違規(guī)行為已逐漸規(guī)范。但也仍未斷絕。在榮盛錦繡瀾山的售樓處，一名置業(yè)顧問得意地向來訪的購房者介紹，即將開盤的168套房源，在朝北的設(shè)備陽臺處可以交房之后拆除外墻，搭建成房間，買一套房可以“獲贈”10平方米以上的面積。

某知名房企一名在南京的銷售總監(jiān)向記者透露，設(shè)備陽臺改建成房間，在南京江北新區(qū)幾乎每個樓盤都會如此宣傳，上述項目也只是隨大流進(jìn)行操作。

對此，南京江北新區(qū)建設(shè)與交通局房產(chǎn)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“贈送面積”是將設(shè)備平臺改造為室內(nèi)房間，此類行為涉嫌虛假宣傳，在宣傳過程中對購房者進(jìn)行不符合實際規(guī)劃的宣傳，可以向江北新區(qū)市場管理部門舉報。如果情況查實，將影響項目領(lǐng)取銷售許可證的進(jìn)程。南京市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人則明確指出，樓盤在鉆《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的空子，“送面積”是明令禁止的違規(guī)行為。

另外，近日，南京市江寧區(qū)建筑工程局公布一份行政處罰決定書顯示，對聯(lián)發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的NO.2016G61地塊項目未辦理施工許可證手續(xù)擅自開工建設(shè)的事項，依法罰款3008606.04元。

記者調(diào)查了解到，位于南京方山國家地質(zhì)公園附近的NO.2016G61地塊項目為聯(lián)發(fā)集團(tuán)在2016年9月以10.85億元、樓面價22344元/平方米競得，彼時刷新方山最高地價。目前，聯(lián)發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已被列入經(jīng)營異常名錄。業(yè)內(nèi)人士指出，類似違規(guī)偷面積和無證施工情況的出現(xiàn)，相關(guān)部門應(yīng)該持續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，接近年底，有關(guān)南京樓市的調(diào)控政策不會繼續(xù)加碼，但是由于各家房企業(yè)績沖刺的需要，打折和促銷的活動會繼續(xù)增多，各個樓盤之間的競爭還將進(jìn)一步激烈。