開(kāi)發(fā)商迎3800億償債高峰，近14%利率緊急融資借新還舊

房企紛紛通過(guò)債市或者票據(jù)融資，融資成本一路上調(diào)。分析稱(chēng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售平穩(wěn)，為了應(yīng)對(duì)不斷提升的杠桿率，房企或?qū)⒎啪從玫?，加速?xiàng)目資金回籠，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

11月20日，時(shí)代中國(guó)公告稱(chēng)，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。19日中國(guó)恒大稱(chēng)，其間接全資附屬公司也將發(fā)行10美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11%。值得注意的是，近期房企密集通過(guò)債市和票據(jù)市場(chǎng)融資解渴。融資利率持續(xù)上升，最高接近14%。

時(shí)代中國(guó)稱(chēng)，本次票據(jù)發(fā)行總額3億美元，已與國(guó)泰君安國(guó)際、UBS、德意志銀行等機(jī)構(gòu)就票據(jù)發(fā)行訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。時(shí)代中國(guó)表示，公司將尋求票據(jù)于聯(lián)交所上市，并擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營(yíng)運(yùn)資金用途。另一家上市房企，富力地產(chǎn)近期的融資更是受到市場(chǎng)的關(guān)注。在今年已發(fā)債750億元又宣布在港股融資100億港元的計(jì)劃，這也是該公司自2005年上市以來(lái)的首次增股再融資。

有統(tǒng)計(jì)顯示，今年四季度以來(lái)，大量房企通過(guò)債市或票據(jù)市場(chǎng)融資。11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團(tuán)連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請(qǐng)計(jì)劃，分別為55億元的公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券。同日，合景泰富發(fā)布公告稱(chēng)，其將平價(jià)發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)。另外，華夏幸福、陽(yáng)光城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等上市房企均在11月份公布再融資方案。統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月份，房企再融資方案已經(jīng)明顯增多，包括萬(wàn)科、碧桂園、陽(yáng)光城、新城控股等都未落下。

“開(kāi)發(fā)商最近這么密集地融資，在這幾年還是比較少見(jiàn)的，背后反映資金需求缺口很大，一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是自有資金比例大幅提升，需要錢(qián)；另一方面，前期的債務(wù)到期兌付也需要大量的資金。”一位不愿透露身份的房企人士對(duì)記者表示。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1~10月份，開(kāi)發(fā)商自籌資金增長(zhǎng)10.8%。另外，億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

近期房企再融資，不僅數(shù)量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。行業(yè)人士認(rèn)為，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達(dá)到去年下半年以來(lái)的最高值。相比境內(nèi)市場(chǎng)，境外融資成本更高，有房企融資利率為13.75%。

開(kāi)發(fā)商拿地或放緩并積極促銷(xiāo)。

“現(xiàn)在房企雖然融資渠道似乎打開(kāi)，但成本上升快也會(huì)帶來(lái)新的壓力，因?yàn)椴皇枪蓹?quán)融資，還是借債還錢(qián)，如果銷(xiāo)售回籠資金放緩，杠桿率反而增加?！鄙鲜龇科笕耸勘硎尽Ｒ虼?，也有機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者分析指出，在房企借債加杠桿的過(guò)程中，必須增加現(xiàn)金流的儲(chǔ)備，積極促銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前資金成本壓力不斷加大，是很多房企的共識(shí)，“這也要求房企主動(dòng)降低資金風(fēng)險(xiǎn)，一方面是放緩拿地節(jié)奏和積極促銷(xiāo)，另一方面是積極尋找新的融資渠道?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，今年前十個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.3%，增速比前三季度回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中萬(wàn)科發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，10月份新增項(xiàng)目11個(gè)，需支付權(quán)益款項(xiàng)87.6億元，環(huán)比下降27%。而7月~9月新增項(xiàng)目分別為33個(gè)、20個(gè)和14個(gè)，權(quán)益地價(jià)款分別為254.38億元、164.41億元和120.01億元。

在促銷(xiāo)回籠資金方面，根據(jù)了解，今年四季度部分開(kāi)發(fā)商也加快了推盤(pán)力度，特別是具有交通優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，如地鐵+物業(yè)模式正在成為部分房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的抓手?！皬哪壳皝?lái)看，放緩拿地可以節(jié)約成本支出，但作為開(kāi)發(fā)商，有好的地塊，還是要拿。因此，銷(xiāo)售回籠資金的意義就更明顯。如果高債務(wù)成本之下，項(xiàng)目資金回籠慢，很容易帶來(lái)新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鲞@位房企人士認(rèn)為。

（原標(biāo)題為《密集融資“解渴” 融資年化利率持續(xù)上升 最高接近14% 罕見(jiàn)！房企年底緊急借新還舊 》）