招商地產(chǎn)尋求資本合作療“商” 商業(yè)模式變奏

　　在規(guī)模發(fā)展速度廣受質(zhì)疑之時(shí)，招商地產(chǎn)分拆商業(yè)地產(chǎn)的行為或許有更多的含義。

　　3月22日，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(招商地產(chǎn)，000024.SZ)總經(jīng)理賀建亞分別與沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、迪卡儂、星巴克逐一簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。10天前的3月12日，招商地產(chǎn)宣布成立派生公司——深圳招商商置投資有限公司(下稱“招商商置”).

　　“未來商業(yè)地產(chǎn)的投資比重會(huì)加大，希望5年內(nèi)達(dá)到30%(總資產(chǎn)規(guī)模占比)。”招商地產(chǎn)董事長林少斌對(duì)本報(bào)記者透露，目前公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)已全部劃入商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　另據(jù)知情人士透露，招商商置目前正與一家國內(nèi)基金公司接洽，雙方將首先在單一項(xiàng)目層面嘗試合作，之后或會(huì)在多項(xiàng)目層面進(jìn)行合作。

　　某種意義上，招商地產(chǎn)從“商”的舉動(dòng)，顯示出其正希望打造有別于萬科等同行的核心競(jìng)爭(zhēng)力，來改變目前的發(fā)展困局。

　　尋求資本合作

　　“分拆是為了公司能更專業(yè)的發(fā)展。”林少斌表示，“商業(yè)地產(chǎn)公司目前暫無上市計(jì)劃，仍會(huì)在上市平臺(tái)下開展業(yè)務(wù)。”

　　招商商置于3月12日成立，由招商地產(chǎn)100%控股。并分割了招商地產(chǎn)高達(dá)82%的凈資產(chǎn)。根據(jù)公開資料，截至2010年12月31日，招商地產(chǎn)資產(chǎn)總額為137.88億元，凈資產(chǎn)為25.26億元。

　　“如果重估的話，公司總資產(chǎn)規(guī)模為500多億元，其中商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模接近100億元。”招商地產(chǎn)董秘劉寧說。

　　正如林少斌所說，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模占公司總資產(chǎn)的20%。而他表示5年內(nèi)這一比例將提高到30%。

　　“今年公司會(huì)開發(fā)200萬平方米左右的商業(yè)面積。”林少斌說。

　　上述知情人士透露，為尋求資金支持，招商商置正與一家專注投資高端項(xiàng)目的基金公司洽談。“可能首先會(huì)在一個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行合作，之后再擴(kuò)展到其他項(xiàng)目上。”

　　該人士表示，招商商置尋求基金合作的原因，一是避免商業(yè)地產(chǎn)占?jí)嘿Y金過大，二是減少對(duì)銀行貸款的依賴，三是通過杠桿迅速提升商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模。

　　伴隨著招商商置的成立，該商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的管理層也已經(jīng)搭建完畢。據(jù)了解，招商商置的法定代表人為招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞；其常務(wù)副總經(jīng)理由香港人劉卓根擔(dān)任，負(fù)責(zé)融資及合作；此前空降招商地產(chǎn)的張林任招商商置副總經(jīng)理。

　　商業(yè)模式變奏

　　在招商商置成立及與眾多商戶簽約之際，招商地產(chǎn)的2010年年報(bào)也于3月22日出爐。但該份年報(bào)被機(jī)構(gòu)解讀為“低于預(yù)期”。

　　以“萬保招金”的2010年年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，萬科的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了2156.38億元，營業(yè)收入為507.14億元，凈利潤為83.4億元；保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1523.28億元，營業(yè)收入為358.94億元，凈利潤為55.05億元；金地的總資產(chǎn)為728.17億元，營業(yè)收入為195.93億元，凈利潤為31.33億元。而招商地產(chǎn)無論總資產(chǎn)(598.18億元)，營業(yè)收入(137.82億元)還是凈利潤(24.84億元)都頗為尷尬地成為了墊底的一員。

　　“不要只看規(guī)模，要看盈利。”林少斌在面對(duì)規(guī)模發(fā)展滯緩的質(zhì)疑時(shí)如此表示。數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)的凈利潤增幅排名第二，僅次于金地集團(tuán)62.04%的凈利潤增幅，達(dá)到了41.58%。

　　但問題在于，在房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)下，招商地產(chǎn)的高利潤率能否持續(xù)，而其規(guī)模擴(kuò)張又顯然過于緩慢。林少斌也坦承，招商地產(chǎn)的發(fā)展速度確實(shí)過慢。

　　此前不久，招商地產(chǎn)進(jìn)行了人事調(diào)整，原董事長孫承銘辭去董事長職務(wù)，原董事總經(jīng)理林少斌升任董事長，原副總經(jīng)理賀建亞升任總經(jīng)理。

　　分析人士推測(cè)，在與萬科、保利地產(chǎn)、金地的距離越拉越大時(shí)，招商地產(chǎn)新管理層不得不重新考慮其戰(zhàn)略方向。將住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)分立發(fā)展，意味著招商地產(chǎn)正試圖尋找一條不同的擴(kuò)張模式和路徑，以擺脫困局。

　　“由于招商地產(chǎn)為國企，其發(fā)展備受體制掣肘，而這次招商地產(chǎn)人事及架構(gòu)的調(diào)整，以及在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)力，說明其希望打造有別于萬科等同行的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”該分析人士表示。

　　“但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并不代表要放棄住宅市場(chǎng)。”林少斌表示，公司加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例是因?yàn)樵谧≌袌?chǎng)的深度調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)凸顯，“目前招商地產(chǎn)將采取住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與持有的綜合發(fā)展模式”。