樓市博弈入“深水” 業(yè)內(nèi)預(yù)測或在近期迎來拐點(diǎn)

　3月底，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺(tái)。近期國務(wù)院將派出8個(gè)調(diào)查組，分赴全國各地，對(duì)先前出臺(tái)的樓市調(diào)控效果進(jìn)行摸底；國土資源部日前派出專門調(diào)研組，對(duì)各地用地情況、地價(jià)水平進(jìn)行調(diào)研監(jiān)測，堅(jiān)決防范新“地王”的產(chǎn)生；同時(shí)，國家發(fā)改委也發(fā)布了從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)的“明碼標(biāo)價(jià)”政策。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著調(diào)控政策的深入，調(diào)與被調(diào)雙方的博弈將進(jìn)入深水期，樓市或在近期迎來拐點(diǎn)。

　　政策太“曖昧”

　　調(diào)控目標(biāo)首先應(yīng)該考慮房價(jià)收入比，漲幅應(yīng)該跟CPI掛鉤，而不是GDP；其次，限價(jià)目標(biāo)應(yīng)該變成“跌價(jià)目標(biāo)”，也就是應(yīng)該規(guī)定今年房價(jià)應(yīng)該跌多少，而不是可以漲多少

　　按照“新國八條”中的硬性要求：“2011年各地政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理控制目標(biāo)，并于第一季度末向社會(huì)公布。”

　　截至3月24日，丹東、銀川、榆樹、佛山、沈陽、貴陽、昆明、岳陽以及山西省的20多個(gè)城市已公布房價(jià)控制目標(biāo)。目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)啬甓菺DP或居民人均可支配收入目標(biāo)掛鉤，即漲幅控制在10%－15%之內(nèi)。但北京、上海、深圳等房地產(chǎn)一線城市，至今都還未公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　對(duì)于這樣的調(diào)控目標(biāo)，多位專業(yè)人士在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，這樣的限價(jià)目標(biāo)有“漲價(jià)目標(biāo)”之嫌。

　　“該政策本身的語言就頗顯‘曖昧’，給地方政府留了鉆空子的機(jī)會(huì)。去年全國70個(gè)大中小城市的平均漲幅不超過10%，房價(jià)上漲幅度已經(jīng)夠讓人受不了了，如果再允許房價(jià)在去年的基礎(chǔ)上漲10%，調(diào)控又走進(jìn)了‘越調(diào)越高’的怪圈。”上海房地產(chǎn)分析師、財(cái)經(jīng)評(píng)論員陳真誠在接受記者采訪時(shí)如是說。

　　對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示認(rèn)同：“從目前來看，出了調(diào)控目標(biāo)比不出還要糟糕，這樣的目標(biāo)無疑助推了市場對(duì)于房價(jià)上漲的預(yù)期。”他認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)首先應(yīng)該考慮房價(jià)收入比，漲幅應(yīng)該跟CPI掛鉤，而不是GDP；其次，限價(jià)目標(biāo)應(yīng)該變成“跌價(jià)目標(biāo)”，也就是應(yīng)該規(guī)定今年房價(jià)應(yīng)該跌多少，而不是可以漲多少。

　　房產(chǎn)商缺資金？

　　在110份有效調(diào)查問卷中，超過5家房企表態(tài)正在醞釀降價(jià)促銷，降幅最多達(dá)到10%。另有近20家房企選擇延后開盤，其余全部為“暫時(shí)觀望”

　　“上有政策、下有對(duì)策。”在獲悉國家發(fā)改委3月22日發(fā)布的關(guān)于商品房要明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定后，某開發(fā)商在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于這種“明碼標(biāo)價(jià)”的規(guī)定，就有很多對(duì)策，如可以先把網(wǎng)上的參考價(jià)提高，然后以打折的方式銷售，看似便宜了，其實(shí)還是高價(jià)。

　　確實(shí)，近年來，在種種樓市調(diào)控歷練中成長的房企們?cè)诿鎸?duì)新政策的出臺(tái)時(shí)，已經(jīng)練就了“兵來將擋，水來土掩”的坦然態(tài)度。即使在市場低迷的背景下，他們依然很淡定。

　　在最近召開的一個(gè)匯集了近百家房企高層的閉門論壇上，多數(shù)開發(fā)商仍對(duì)降價(jià)表現(xiàn)得很含糊。在110份有效調(diào)查問卷中，超過5家房企表態(tài)正在醞釀降價(jià)促銷，降幅最多達(dá)到10%。另有近20家房企選擇延后開盤，其余全部為“暫時(shí)觀望”。

　　在銀根緊縮、成交量下降的背景下，作為資金高度密集型的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商們的資金鏈究竟能“觀望”多久？

　　“開發(fā)商其實(shí)不缺錢。首先，雖然現(xiàn)在銀根緊縮，但是之前開發(fā)商已經(jīng)獲得了許多銀行貸款，且多為長期；其次，除了銀行機(jī)構(gòu)，開放商的融資渠道很多，如民間資本，政府關(guān)注了一個(gè)‘池子’，但控制不了另一個(gè)‘池子’；第三，開發(fā)商已經(jīng)在之前的樓市中獲得了充分的自有資產(chǎn)。”陳真誠說。

　　拐點(diǎn)暫不出現(xiàn)

　　房產(chǎn)商與政策的僵持還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，房產(chǎn)商資金還比較充足，尤其是一些大型房產(chǎn)商，他們?nèi)栽谟^望政策的走勢，不會(huì)輕言降價(jià)

　　“國八條”出臺(tái)已接近兩個(gè)月，業(yè)內(nèi)預(yù)測，如果政策方向沒有重大改變，5月將迎來房企集中降價(jià)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，快則3月，最可能是4月，最遲不會(huì)超過5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

　　而在陳真誠看來，房產(chǎn)商與政策的僵持還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，房產(chǎn)商資金還比較充足，尤其是一些大型房產(chǎn)商，他們?nèi)栽谟^望政策的走勢，不會(huì)輕言降價(jià)。

　　有分析認(rèn)為，一線城市由于價(jià)格處在高位、市場較為成熟，率先降價(jià)的可能性較大。二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展處在起步階段，未來商品房增量市場重心向二三線城市轉(zhuǎn)移，價(jià)格向上的壓力還很大。

　　“堅(jiān)持限購，房價(jià)必跌無疑。”尹伯成對(duì)記者表示，在政府出臺(tái)的一系列更為嚴(yán)厲的調(diào)控樓市中，效果最為明顯的是限購。這一政策措施大大觸動(dòng)了投資和投機(jī)性購房者、開發(fā)商以及一些地方政府利益。“但是政府還需對(duì)限購的期限和范圍作出進(jìn)一步的明確指示，比如規(guī)定限購期限，至少3年，限購城市進(jìn)一步擴(kuò)大到五六線城市，這樣才能不給投機(jī)商留下找空子的空間。”

　　據(jù)了解，在北京施行“限購令”的當(dāng)月，河北燕郊、清河、三河等首都“一小時(shí)生活圈”的城鎮(zhèn)房價(jià)就從7000元/平方米飆升至破萬；上海頒布“限購令”后，周邊二三線城市的商品房成交量逐周攀升，蘇州、無錫等大城市成交量平均增加五成。

　　尹伯成指出，現(xiàn)在限購還局限于大中城市，有的只在市區(qū)限購，這就給開發(fā)商、投機(jī)商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場留了空間和余地。