首批住宅用地使用權(quán)撞限 當(dāng)?shù)毓俜狡诖抡雠_(tái)

　　盡管爭(zhēng)議重重，很多人仍會(huì)覺得住宅用地70年大限的事還很遙遠(yuǎn)，但對(duì)位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃島區(qū)的阿里山小區(qū)居民來(lái)說，撞“限”的日子已經(jīng)真真切切地來(lái)了。

　　僅有20年、30年的住宅用地使用權(quán)期限是黃島一度作為改革先行者的產(chǎn)物。

　　這里曾是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當(dāng)時(shí)尚無(wú)政策可依，黃島在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上，作出今天看來(lái)仍舊大膽的嘗試：對(duì)以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)，設(shè)定20年和30年不等的期限。

　　一年后，即1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。

　　就差這一年，讓阿里山小區(qū)陷入尷尬。

　　如今距2009年該小區(qū)首批住宅用地使用權(quán)撞“限”又過去了兩年。據(jù)本報(bào)記者了解，小區(qū)居民至今仍未等到合理的解決方式，而當(dāng)?shù)毓俜絼t謹(jǐn)慎等待著相關(guān)政策的出臺(tái)。膠著狀態(tài)背后，聚焦著公眾對(duì)房屋土地產(chǎn)權(quán)的深切關(guān)注。

　　“懸空”的房子

　　早在2009年媒體爭(zhēng)相報(bào)道阿里山小區(qū)個(gè)案之前，居住在東小區(qū)的趙欣(化名)就不止一次聽父親談起自家房屋土地使用權(quán)即將到期的事。

　　位于香江路2號(hào)的東小區(qū)是阿里山小區(qū)的一部分。1992年，趙欣父親所在單位將半棟樓買下來(lái)分給職工居住，1994年前后將房子出售給職工個(gè)人。據(jù)記者了解，阿里山小區(qū)目前所有住宅樓均興建于1992～1994年期間，開發(fā)商是青島廣廈房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司。

　　買房子時(shí)，趙欣父母都知道20年期限的事，之所以沒有太當(dāng)回事，趙欣的解釋是：“當(dāng)時(shí)個(gè)人買房剛剛開始，這方面的知識(shí)肯定是欠缺的，況且整個(gè)小區(qū)都是這樣，也就沒多想。”

　　作為黃島區(qū)最早開發(fā)的房產(chǎn)之一，阿里山小區(qū)占據(jù)了較好的地理位置，緊鄰當(dāng)?shù)刈詈玫狞S浦江路小學(xué)、香江路小學(xué)以及開發(fā)區(qū)第一人民醫(yī)院。趙欣回憶，2002年前后，很多鄰居都以不錯(cuò)的價(jià)錢紛紛將房子售出。

　　2006年，趙欣畢業(yè)后留京，父母想把老房賣掉跟隨女兒，卻發(fā)現(xiàn)因20年期限快到了，房子已經(jīng)很不好賣了。如今，趙欣全家在北京生活，獨(dú)留一間空屋在小區(qū)。

　　除了房屋交易，給小區(qū)居民帶來(lái)的還有其他困擾。趙欣告訴記者，一位鄰居曾拿房產(chǎn)證去銀行抵押，得到的答復(fù)是，對(duì)土地使用年限快到期的房子，銀行無(wú)法放款。

　　住宅用地期滿后究竟怎么辦？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)，是有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》并沒有作更多解釋。這成為小區(qū)居民的隱憂。

　　2009年6月30日，是小區(qū)首批住宅用地使用權(quán)撞“限”的確切日期。

　　“當(dāng)時(shí)每天都會(huì)接到該小區(qū)居民的咨詢電話，擔(dān)心房子‘懸空’了怎么辦？大概持續(xù)了一兩個(gè)月。我們只有安撫他們的情緒，告訴大家先安心居住，我們也在等待《物權(quán)法》細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)自動(dòng)續(xù)期作出更詳細(xì)的解讀。”黃島區(qū)國(guó)土資源分局資產(chǎn)管理處工作人員趙濤說。

　　與兩年前相比，如今的阿里山小區(qū)非常安靜，已全然感覺不到當(dāng)初的不安氛圍。小區(qū)153棟樓的住戶梅先生自稱已淡定了很多，“涉及這么多居民，總會(huì)有個(gè)說法吧”。

　　20年中的延期個(gè)案

　　曾先生一家堪稱例外。作為最早入住該小區(qū)的居民，他位于東小區(qū)的住宅土地使用權(quán)已被延期至50年。

　　同趙欣父母類似，房子最初是曾先生單位的福利房。1995年，曾先生單位進(jìn)行房改，將公房出售給個(gè)人。曾先生回憶，之后自己辦理了一些手續(xù)，“作為房改配套文件”。

　　1996年4月17日，作為單位法人代表的曾先生填寫了一份“變更地籍調(diào)查記錄審核表”，細(xì)心的曾先生至今仍保存著這份表格。

　　在這張表格上，記者看到，變更前的單位名稱是“青島廣廈房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司”，變更后的名稱為曾先生所在單位。值得注意的是，變更前的使用期限為“1989.7.1~2009.6.30”，共20年，變更后的使用期限為“1992.9.24~2039.6.30”；考慮到1992年9月24日是曾先生實(shí)際入住時(shí)間而非阿里山小區(qū)土地的出讓時(shí)間，變更后的使用期限實(shí)則為50年。

　　填完該表格后不久，曾先生所在單位拿到了黃島區(qū)人民政府頒發(fā)的“國(guó)有土地使用證”，在變更記事中有如下一行字：“本宗地已補(bǔ)辦土地使用權(quán)延期手續(xù)”，落款是1996年4月29日。

　　1996年11月19日，曾先生順利拿到了“房屋所有權(quán)證”。2000年12月，他拿到了黃島區(qū)人民政府頒發(fā)的“國(guó)有土地使用權(quán)證”，終止日期一欄中清晰注明“至2039年6月30日”，記事一欄中寫道：“本土地使用權(quán)系購(gòu)買自營(yíng)公房所得”。曾先生回憶，整個(gè)延期過程個(gè)人是免費(fèi)的。

　　據(jù)曾先生介紹，20年間，阿里山小區(qū)內(nèi)也有一些單位曾按照當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格交錢續(xù)期。2004年，曾先生單位就曾為在該小區(qū)購(gòu)買的另一些住宅用地續(xù)期，以便于出售。在單位保存的一張當(dāng)年開具的“開發(fā)區(qū)土地有償使用收入專用票據(jù)”上，曾先生看到，單位以當(dāng)時(shí)每平方米465.92元的土地價(jià)格為4000平方米的面積續(xù)期至2039年。

　　對(duì)此，黃島區(qū)國(guó)土資源分局資產(chǎn)管理處工作人員趙濤解釋，這樣做是合理的，只要在土地出讓最高年限70年的范圍內(nèi)，都可以按相關(guān)規(guī)定交費(fèi)續(xù)期。“但這和到期后的處置辦法是兩回事。”趙濤強(qiáng)調(diào)。

　　當(dāng)?shù)毓俜狡诖叱雠_(tái)

　　“對(duì)我們基層而言，阿里山小區(qū)土地使用權(quán)續(xù)期問題確實(shí)比較棘手。”接受本報(bào)記者專訪時(shí)，黃島區(qū)國(guó)土資源分局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)趙彥青坦言。

　　趙彥青對(duì)記者解釋，當(dāng)初開發(fā)區(qū)之所以對(duì)部分住宅用地作出20年、30年的期限限制，一方面是因?yàn)闆]有相關(guān)政策可以參照，另一方面，當(dāng)時(shí)對(duì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展程度不是很有信心，“所以就抱著先定20年、30年試試看再說的心態(tài)”。

　　趙彥青回憶，2009年時(shí)，有媒體還誤傳黃島區(qū)國(guó)土資源分局出臺(tái)“100平米交6萬(wàn)元”的有償續(xù)期方案，再加上小區(qū)居民接連不斷咨詢，“當(dāng)時(shí)我們的壓力確實(shí)很大”。

　　但正是這些集中意見讓黃島區(qū)國(guó)土資源分局認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性。該部門立即向開發(fā)區(qū)管委會(huì)和青島市國(guó)土資源和房屋管理局匯報(bào)，并和房產(chǎn)部門一起，通過查找卷宗和入戶調(diào)查等，對(duì)基本情況進(jìn)行了摸底調(diào)查。

　　統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)自成立以來(lái)，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計(jì)41宗，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶。土地使用年限為20年的共33宗，總用地面積540.7畝，業(yè)主總數(shù)為4422戶，其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)期限截止到2009年6月30日，涉及的業(yè)主為310戶。此外，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗。

　　趙彥青向記者解釋，目前該小區(qū)居民辦理過戶并不受影響。在他看來(lái)，國(guó)家出臺(tái)《物權(quán)法》細(xì)則對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”作出更權(quán)威的解讀之前，政府部門確實(shí)無(wú)法給小區(qū)居民一個(gè)滿意的答復(fù)。

　　帶著類似困惑，趙彥青曾和青島市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)于2009年下半年赴京請(qǐng)示國(guó)土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書面請(qǐng)示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國(guó)土資源和房屋管理局得到的消息是，國(guó)土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國(guó)人大，目前還沒有進(jìn)展。

　　“不知道國(guó)家會(huì)出臺(tái)什么政策，但不管什么政策，都希望不要讓我們這些老百姓為之前的政策失誤埋單。”小區(qū)居民趙欣說。

　　“坦率講，我們希望讓更多人了解這件事情，推動(dòng)問題的解決。”趙彥青稱。

　　如何解決將具有示范意義

　　“作為目前公開報(bào)道的全國(guó)首批住宅用地撞‘限’個(gè)案，它的解決對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后如何處置將具有示范意義。”中國(guó)建設(shè)管理與房地產(chǎn)研究中心研究員、北京才良律師事務(wù)所王令律師評(píng)價(jià)道。

　　王令律師認(rèn)為，并不能簡(jiǎn)單地以所謂歷史遺留問題來(lái)看待這一個(gè)案。

　　對(duì)此，南京大學(xué)住宅政策與不動(dòng)產(chǎn)法研究中心主任金儉教授持相同觀點(diǎn)：“無(wú)論當(dāng)時(shí)住宅用地出讓的年限是多少年，《物權(quán)法》明確規(guī)定的‘自動(dòng)續(xù)期’并非指《物權(quán)法》頒布后購(gòu)買的商品房才適用，而是針對(duì)所有的住宅用地，只要是通過出讓形式取得土地使用權(quán)而建造的住宅，因此不屬于歷史遺留問題。”

　　關(guān)于此案例的解決辦法，不少專家包括政府部門在內(nèi)認(rèn)為，有待于《物權(quán)法》細(xì)則的出臺(tái)。

　　2011年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表宗慶后提出《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定太籠統(tǒng)，并未涉及廣大群眾關(guān)心的在續(xù)期時(shí)使用權(quán)人是否再需要支付費(fèi)用這一問題。因此，他建議盡快對(duì)有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后處置辦法的法律進(jìn)行修訂，以“到期后自動(dòng)無(wú)償續(xù)期”為原則，并對(duì)“社會(huì)公共利益”的范圍作出明確界定。

　　與此相對(duì)，王令律師則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重《物權(quán)法》的立法精神，而不是機(jī)械地理解法律，“如果回顧物權(quán)法草案的討論稿，我們不難發(fā)現(xiàn)，第三稿之前提到延期需‘申請(qǐng)’的內(nèi)容，從第四稿開始就被改為‘自動(dòng)續(xù)期’。而討論稿第三稿中提到‘收費(fèi)’的內(nèi)容，最終定稿時(shí)也被拿掉。對(duì)此，在立法過程中，全國(guó)人大曾有相應(yīng)說明。所以，無(wú)需再把當(dāng)初已經(jīng)經(jīng)過討論并取得統(tǒng)一的問題，再作為爭(zhēng)議加以討論。”

　　“《物權(quán)法》雖并未規(guī)定住宅用地期限屆滿是有償還是無(wú)償續(xù)期，但從立法本意看，是無(wú)償續(xù)期，否則就沒必要區(qū)分住宅與非住宅的土地使用權(quán)期限屆滿后的處理規(guī)定，直接按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的所有的土地使用權(quán)期限屆滿需提前一年申請(qǐng)續(xù)期。申請(qǐng)續(xù)期的主要目的就是重新支付出讓金。”金儉教授進(jìn)一步解釋。

　　金儉教授認(rèn)為，就目前而言，法律既然沒有明確規(guī)定要收取費(fèi)用，以及如何收取，那么首先應(yīng)按法律有規(guī)定的部分執(zhí)行，即先自動(dòng)續(xù)期。是否交出讓金待有法律具體規(guī)定后再定。

　　關(guān)于續(xù)期多久的問題，在金儉教授看來(lái)，按續(xù)期的一般含義，原來(lái)是多少時(shí)間的，續(xù)期也多長(zhǎng)，原來(lái)二十年的，現(xiàn)在也應(yīng)續(xù)二十年。“《物權(quán)法》并沒有限制續(xù)一次還是兩次，也沒有規(guī)定住宅一定要續(xù)到七十年。只要住宅存在一天，土地使用權(quán)就可續(xù)到住宅存在的時(shí)間，除非國(guó)家為了公共利益征收等。在法律尚未規(guī)定收取費(fèi)用前，就應(yīng)按無(wú)償執(zhí)行。”

　　“作為法律工作者，我認(rèn)為目前居民比較尷尬的是，該案還沒有進(jìn)入正式的法律渠道。”王令律師認(rèn)為，該小區(qū)居民提出的要求實(shí)質(zhì)應(yīng)是登記，如果當(dāng)?shù)芈毮懿块T不予登記，居民可通過行政復(fù)議等法律渠道，要求職能部門依法履行職責(zé)，并可由復(fù)議機(jī)關(guān)或人民法院請(qǐng)示至有權(quán)力釋法的機(jī)關(guān)，以此最終保證居民充分的知情權(quán)和參與權(quán)。

　　“上世紀(jì)90年代出讓土地使用權(quán)，大多是按土地用途的出讓最高年限出讓的，即便沒按最高年限，大多尚未到期。未來(lái)十年左右，這個(gè)問題將會(huì)突出，包括其他用途的房屋如商業(yè)、旅游、工業(yè)、教育、衛(wèi)生等，出讓的土地使用期限屆滿后，房屋與土地使用權(quán)的關(guān)系與處理問題。”金儉教授稱。