昆明"空中樓閣"案庭審 曝房地產(chǎn)四大潛規(guī)則

　　2010年，楊慶榮等人虛假宣傳“華西·濱湖國際生態(tài)城”項目，騙走1700多人的2.771億元。

　　2011年3月23日和24日，昆明中級人民法院開庭審理此案時透露出的信息表明，房地產(chǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”成為誘人上當?shù)南葳濉?/p>

　　村委會圖改造隨便簽協(xié)議

　　昆明市檢察院的指控顯示，推出這個樓盤的云南君信投資有限公司和昆明寧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是被告人楊慶榮等人利用虛假出資成立的空殼公司，他們謊稱與華西村合作投資65億元對永勝村進行“城中村改造”開發(fā)“華西·濱湖國際生態(tài)城”，最終詐騙成功。

　　楊慶榮找到永勝村委會，說公司將投入巨資進行改造，“村里非常積極，因為城中村改造對他們來說是好事。”君信公司與永勝村委會簽訂了《永勝村城鎮(zhèn)化項目框架性合作協(xié)議》。

　　云南唯真律師事務所主任律師何錫峰認為，這份協(xié)議及后來君信公司與六甲鄉(xiāng)街道辦事處簽訂的《永勝村片區(qū)“城中村”改造項目合作框架協(xié)議》，使不少人相信該項目確實拿到了土地。

　　庭審現(xiàn)場，購房者王小姐說，家里姊妹4人總共買了4套房子，預付款30％：“我們專門去永勝村問過，他們說‘有這回事’，我們才買的！”

　　直至2010年7月楊慶榮等人被抓獲，他們已收取預付房款2.771億元。

　　銀行授信虛假項目60億

　　據(jù)了解，該項目在昆明高檔酒店多次舉行答謝宴會，規(guī)劃、城改辦等部門均有人參會，讓人以為該項目得到了政府支持。楊慶榮等人到處宣揚“市里已經(jīng)同意”，讓人誤以為君信公司確實“有背景”。

　　被告人史芮誠就曾以華夏銀行某支行行長身份出現(xiàn)，介紹相關業(yè)務。史芮誠確系華夏銀行昆明分行營銷二部經(jīng)理，介紹了許多單位和個人買房，且其作為股東的“昆明四海誠迅科技有限公司”轉移了大量涉案款項。某銀行還與君信和寧山公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向性對其授信60億元。

　　2010年6月昆明城改辦發(fā)文確定永勝村不能作為城中村項目改造之后，君信公司還獲得了“昆滇宜居地產(chǎn)低碳先鋒”的榮譽。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)不斷升溫，一些部門和單位搞集資建房，集資建房被禁止后又大搞團購房。在一些單位的工作人員參與了團購后，散戶出于從眾心理對“華西·濱湖國際生態(tài)城”項目更是深信不疑。

　　四潛規(guī)則曝監(jiān)管失職

　　從庭審中透露出的種種信息表明，目前房地產(chǎn)行業(yè)、金融操作中的種種“潛規(guī)則”，也為虛假房地產(chǎn)項目成“真”提供了土壤。

　　潛規(guī)則一：資金不足就開發(fā)。楊慶榮說，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，開發(fā)商的資金投入量一般為20％－30％，其余都是通過項目貸款和融資獲得的，“只要項目的手續(xù)能批完，我有能力解決資金的問題。”

　　潛規(guī)則二：虛假出資。無論在君信公司還是寧山公司，楊慶榮的51％股權都是“假”的。云南君信投資有限公司是楊慶榮等人通過昆明景天工稅代理有限公司及劉春香等人為其墊付了1000萬元，昆明寧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是楊慶榮等人通過昆明圣尼商務有限公司及李猛等人為其墊付了1000萬元……這些虛假出資能輕易通過工商部門的驗資，不但犯罪成本極低，也為今后的詐騙行為埋下了伏筆。

　　潛規(guī)則三：中介收取“居間費”。被告人蘇涌說，自己負責與中介簽訂居間合同并支付居間費，“公司內(nèi)部定的標準是一平方米400元。”其他被告人也拿了大量居間費，如史芮誠介紹一個人要收625元／平方米的居間費，總共拿了800多萬元。

　　潛規(guī)則四：項目工程邊批邊建邊賣。楊慶榮在庭審中說，項目始終沒有辦理下來“五證”，但“這個行業(yè)都是這么做的”。有受害者的證言表明，被告人、寧山公司副總經(jīng)理王菲對他們說“房子2011年底蓋好，手續(xù)正在辦理”，“房子是特批給你的，手續(xù)辦下來就不是這個價了，最少要7000元以上”等。

　　中國商業(yè)法研究會秘書長李業(yè)順認為，五證不全就預售房屋是國家明令禁止的，詐騙案涉及如此多的人和單位，難道主管部門就真的毫不知情？只能說明其監(jiān)管不力、存在失職。