廣深房價(jià)調(diào)查：量價(jià)齊跌拐點(diǎn)已至 市場“一夜入秋”

作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，廣深區(qū)域樓市在過去的9、10兩個(gè)月開始明顯轉(zhuǎn)冷，其中，二手房市場的表現(xiàn)，預(yù)示著樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)。

調(diào)查顯示，10月，深圳新房、二手房徹底量價(jià)齊跌，尤其二手住宅銷售價(jià)格在一線城市中跌幅最高。廣州的新房也出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)打折，二手市場也持續(xù)低迷。

市場轉(zhuǎn)冷引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，購房者踟躕不前、開發(fā)商降價(jià)推盤，10月以來，廣深商品住宅備案量有所上升，但對成交量的影響甚微，量價(jià)齊跌或成持續(xù)的態(tài)勢。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著年底開發(fā)商沖銷量和業(yè)績的時(shí)刻到來，深圳、廣州房價(jià)將進(jìn)一步下跌。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“去年其實(shí)已經(jīng)開始調(diào)整了，下調(diào)的態(tài)勢將持續(xù)到2019年的下半年?！?/p>

“調(diào)整真的開始了”

10月以來，廣深樓市充滿了涼意。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月深圳新房價(jià)格指數(shù)同比下降0.4%至99.6，環(huán)比下降0.5%至99.5，位列70城倒數(shù)；廣州陽光家緣監(jiān)控亦顯示，10月廣州一手住宅整體網(wǎng)簽共85.11萬平方米，環(huán)比下跌29%；價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，應(yīng)為結(jié)構(gòu)性原因，整體仍維持跌勢。

市場已轉(zhuǎn)向買方，開發(fā)商紛紛打折促銷。大型房企如萬科、碧桂園，中小型房企如新城控股、遠(yuǎn)洋、陽光城(000671,股吧)、敏捷集團(tuán)等，均有項(xiàng)目降價(jià)。

位于深圳市龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋新天地，項(xiàng)目2期的均價(jià)約為4.3萬/平，開發(fā)商為了清盤，甚至一度降價(jià)到3.73萬/平。

多個(gè)新盤選擇了打折、“一口價(jià)”的方式。如位于深圳坪山的碧桂園心海城在11月3日加推準(zhǔn)現(xiàn)房30套，單價(jià)在3.11萬元-3.58萬元/平之間，總價(jià)在279.7萬-456.2萬元之間，其中20套總價(jià)低于300萬。

然而，降價(jià)跑量并未帶來成交回升。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，10月深圳批售商品住宅（含公寓）新增供應(yīng)7389套，環(huán)比上升14%。但成交卻有所減少，網(wǎng)簽套數(shù)、面積分別下降18%、33.75%。去化周期也上升至9.8個(gè)月。

與開發(fā)商的焦急形成對比的是，購房者日益觀望。距遠(yuǎn)洋新天地不遠(yuǎn)的朗泓·龍園大觀，備案1014套房，10月19日開盤當(dāng)天僅有40多組客戶。

與深圳類似，廣州去化狀況也不甚理想，克而瑞研究中心梁永光指出，廣州10月去新開盤/加推項(xiàng)目共30個(gè)，平均去化率僅有31%。

“深圳新房這三年都沒有出現(xiàn)過明顯的降價(jià)，調(diào)整真的開始了”，深圳一知名房企內(nèi)部人士說。

二手房變局

然而與被限價(jià)的新房市場相比，更代表真實(shí)市場的二手房也進(jìn)入了下行通道。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，9月、10月二手房住宅成交量分別為4952套、3787套，環(huán)比減少31.3%、23.5%，成交量創(chuàng)下近20月以來的最低值。

業(yè)主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始“割肉”。

時(shí)有降價(jià)傳聞的深圳東部華僑城天麓，在房天下網(wǎng)站上出現(xiàn)了登記價(jià)1050萬元、售價(jià)738萬元、全新毛坯、送入戶花園的房源。深圳香蜜湖天御香山花園甚至有次新房叫價(jià)3650萬元，而同戶型掛盤價(jià)都在4000萬元以上，最高成交超過4500萬元。

僅在一周之內(nèi)，深圳銀湖豪宅片區(qū)報(bào)價(jià)回調(diào)了13%。安居客數(shù)據(jù)顯示，目前銀湖的二手房均價(jià)是8.60萬元/平。以此估算，價(jià)格降至7.48萬元/平。

動輒百萬的議價(jià)空間并非個(gè)案。整體來看，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)表明，20個(gè)片區(qū)均出現(xiàn)了多則13%、少則3.4%的業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度。

價(jià)格上，深圳同樣在一線城市中“領(lǐng)跌”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月二手住宅銷售價(jià)格下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京（樓盤）、上海（樓盤）和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

廣州二手市場也凸顯寒意。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，9月份新增放盤面積與簽約面積環(huán)比8月份分別降低13.98%和11.03%，環(huán)比連續(xù)5個(gè)月下滑；10月，中指院監(jiān)測的26個(gè)重點(diǎn)城市中，四個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比下降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。

業(yè)主心態(tài)逐漸松動，二手房的議價(jià)空間也很大?！氨緛矸疟P價(jià)是430萬元，為了快速成交下調(diào)至405萬元”，廣州天河區(qū)中海康城一業(yè)主無可奈何地表示。

而距離不遠(yuǎn)的廣州天河區(qū)駿景花園近期成交的3宗二手房源，業(yè)主均下調(diào)了放盤價(jià)，分別由510萬元下調(diào)至480萬元、630萬元下調(diào)至600萬元、810萬元下調(diào)至770萬元。

調(diào)查顯示，在廣州中原地產(chǎn)近期的成交里，已經(jīng)出現(xiàn)了較多降價(jià)成交的個(gè)案。有經(jīng)理人透露，目前市場大部分房源議價(jià)空間在5%左右，少數(shù)急賣房源議價(jià)空間甚至可超10%。

寒意或持續(xù)

“二手房是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，所有的交易最終都會在二手市場產(chǎn)生。也就是說不管是自住也好投資也好，最后的流通都是通過存量房市場來完成的”，徐楓指出。

廣州、深圳二手市場的低迷，似乎昭示著拐點(diǎn)真正的來臨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，相比新建住宅限價(jià)，二手房市場的價(jià)格更有代表性。

未來，美聯(lián)物業(yè)全國總監(jiān)何倩茹認(rèn)為部分客戶對政策已經(jīng)有所消化，按目前的情況看，無論一二手房11月的備案量都會比10月上升。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)，截至10月底，深圳住宅產(chǎn)品的備案量達(dá)5263套，較9月增加46%，創(chuàng)下今年單月新高。

但她進(jìn)一步指出，這只是數(shù)據(jù)面的波動，大市目前仍然以觀望為主，所以成交量不會出現(xiàn)大幅度的攀升。

徐楓持相同看法，她表示客戶看房、備案量上升到實(shí)際成交之間存在時(shí)滯，不代表最終成交量的上升。同時(shí)預(yù)計(jì)，深圳二手房的成交價(jià)格在今年的平均水平上會跌20%，整個(gè)的交易量跌3成。

拐點(diǎn)來臨，要“活下去”的似乎不止開發(fā)商?！爸薪橄騺韺τ谑袌龅姆磻?yīng)最為敏感，市場好的時(shí)候從業(yè)人員總量增長，市場下行也就跟著少了。”徐楓指出。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，11月剛過去的一周，深圳市中介人員持牌人數(shù)環(huán)比下降4.3%，續(xù)牌人數(shù)環(huán)比下降42.6%。

世聯(lián)行(002285,股吧)降費(fèi)增效、上海中原也對內(nèi)宣布福利減半、多部門傭金打八折，有電商中介甚至宣告倒閉。“五大行尚且如此，小型的中介更有可能隨時(shí)關(guān)門”，徐楓如是說。

同樣面臨壓力的還有開發(fā)商。陳洪海預(yù)計(jì)，深圳11月成交變化不大，甚至?xí)⒌?。在業(yè)績壓力下，開發(fā)商仍將選擇以價(jià)換量，會出現(xiàn)價(jià)格微跌，開發(fā)商的供應(yīng)量也會增加。

徐楓亦表示，整體市場越是不好，新房市場越是上升。開發(fā)商也因此降得越快，批量的存貨得以釋放。

深圳商品住宅市場的交易量和交易價(jià)格跟全國其他的600多個(gè)城市相比，上升和下跌的速度是最快的、調(diào)整是最短的。何倩茹認(rèn)為，深圳市場還是處于政策的消化期，量價(jià)下行是大趨勢。

第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇認(rèn)為，限購限貸政策，預(yù)計(jì)未來6-12個(gè)月甚至12-24個(gè)月都不會有大改變，廣州、深圳均進(jìn)入大整合階段。未來6個(gè)月內(nèi)，房價(jià)下跌會連續(xù)出現(xiàn)。高負(fù)債開發(fā)商銀根吃緊，尤其中小型開發(fā)商會面臨被迫變現(xiàn)。