北京：二手房量?jī)r(jià)齊跌 溢價(jià)空間達(dá)到全年的最高水平

有的房子微跌有的則下調(diào)超過(guò)了10% 換房需求導(dǎo)致的價(jià)格下調(diào)占比最大

降價(jià)中 什么樣的二手房不抗跌

近來(lái)，樓市降價(jià)的新聞?lì)l繁刷屏，即便你不那么關(guān)注樓市，你也會(huì)知道房?jī)r(jià)跌了，樓市成交一片慘淡。剛剛過(guò)去的10月份，北京二手房市場(chǎng)成交量再次跌入1萬(wàn)套以內(nèi)，這也是上半年二手房市場(chǎng)短暫反彈后，房?jī)r(jià)和成交量再一次地扭頭向下。

那么這次房?jī)r(jià)下跌的主要原因是什么？什么樣的房子在這次下調(diào)價(jià)格中受影響最大呢？又是什么原因促使業(yè)主開(kāi)始降價(jià)？未來(lái)，房?jī)r(jià)還會(huì)下跌嗎？對(duì)于這一系列的疑問(wèn)，貝殼研究院近日結(jié)合自身的成交大數(shù)據(jù)，又通過(guò)對(duì)鏈家一線經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有3種房子最不抗跌，這背后又有4種業(yè)主主動(dòng)降價(jià)的原因。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，降價(jià)仍將持續(xù)，但北京的二手房市場(chǎng)并不存在大跌的風(fēng)險(xiǎn)。

二手房溢價(jià)空間達(dá)到全年最高水平

經(jīng)歷了從3月份到6月份的短暫回暖后，北京的二手房從9月份開(kāi)始，量?jī)r(jià)齊齊轉(zhuǎn)頭向下。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手住宅整體網(wǎng)簽量?jī)H為8879套，是今年3月份以來(lái)的最低位，環(huán)比上月下降了42%，再次跌進(jìn)單月成交萬(wàn)套以內(nèi)。

在成交量大幅下挫的同時(shí)，成交價(jià)格也明顯下降。中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，買房議價(jià)幅度不斷增大。根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份買方整體議價(jià)幅度（客戶議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1）為-5.9%，較上個(gè)月下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，這樣的議價(jià)空間已經(jīng)是2018年以來(lái)的最高水平。

另外，在雙方議價(jià)中降價(jià)房源比例達(dá)到95%，和上月相比降價(jià)房源占比相當(dāng)，但低降價(jià)幅度的成交房源占比在持續(xù)減少，而高降價(jià)幅度的成交房源占比有所增加。

數(shù)據(jù)顯示，降價(jià)幅度在5%以內(nèi)的成交房源占比為45%，較上個(gè)月下降8個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，降價(jià)幅度在5%-10%的成交房源占比為35%，較上個(gè)月上升3個(gè)百分點(diǎn)；降價(jià)幅度在10%以上的成交房源占比為14%，占比是今年來(lái)的高位，較上個(gè)月提高4個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，面對(duì)活躍度減弱的市場(chǎng)，業(yè)主對(duì)接下來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期有所降低，為達(dá)成交易，買賣雙方談判的空間在加大。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，從近幾個(gè)月北京二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，伴隨著交易量的高位滑落，掛牌價(jià)在下半年以來(lái)也呈現(xiàn)出持續(xù)降低的走勢(shì)。尤其隨著北京9·13公積金新政的出臺(tái)，市場(chǎng)活躍度明顯減弱，需求量降低，價(jià)格亦呈現(xiàn)持續(xù)小幅下滑。

三種房子降價(jià)最多

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，北京房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)，那么對(duì)于當(dāng)前的二手房市場(chǎng)，哪些房源降價(jià)最多呢？

對(duì)此。貝殼研究院通過(guò)對(duì)交易數(shù)據(jù)的分析后發(fā)現(xiàn)，今年這三種房子價(jià)格下降比較顯著：

一是品質(zhì)較差的老房子。2018年三季度均價(jià)較2017年一季度均價(jià)累計(jì)跌幅最大的是物業(yè)費(fèi)低于3塊、30年以上的房屋，表明品質(zhì)差的老房屋抗跌性較弱。比如，石景山由于區(qū)域內(nèi)房源房齡較大，均價(jià)回調(diào)幅度也較大，2018年三季度累計(jì)跌幅達(dá)9.0%。篩選2018年三季度均價(jià)跌幅TOP10 小區(qū)，多數(shù)樓齡在20年以上。

二是“不滿二”的房源?！安粷M二”房源是購(gòu)買后不滿兩年出售的房源，交易的稅費(fèi)成本最高。6月以來(lái)“不滿二”房源的成交均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)下跌態(tài)勢(shì)，9月均價(jià)與5月相比累計(jì)下跌3.7%，跌幅大于其他類型房屋。

三是前期上漲較快的區(qū)域。通州區(qū)以12.6%的跌幅居13區(qū)首位，該區(qū)在2016年受“副中心”預(yù)期的利好影響，均價(jià)呈現(xiàn)出過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。2016年均價(jià)同比漲幅超過(guò)50%，明顯高于北京全市28%的水平。

四類業(yè)主在降價(jià)賣房

除了這三種房子外，哪些人是在主動(dòng)降價(jià)賣房呢？對(duì)此貝殼研究院通過(guò)對(duì)北京成交機(jī)構(gòu)的分析，從Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)中篩選出議價(jià)空間在9%-15%的成交案例，并結(jié)合一線經(jīng)紀(jì)人的反映，發(fā)現(xiàn)業(yè)主降價(jià)售房的原因主要分為4種類型：

第一類是換房業(yè)主，這也是當(dāng)前降價(jià)求成交的主流客戶。位于海淀小西天的一處成交房源，成交價(jià)740萬(wàn)，相比最后的掛盤價(jià)780萬(wàn)又降了40萬(wàn)。該房源業(yè)主掛盤價(jià)最高為880萬(wàn)元，后來(lái)一路下調(diào)。最終，由于業(yè)主已經(jīng)簽了西城區(qū)一處學(xué)區(qū)房，并認(rèn)為自己新購(gòu)入的房源性價(jià)比較高，故愿意降價(jià)出售現(xiàn)有住房，以求在約定的期限（11月底）湊足下套房子的首付款。

另外，朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的換房業(yè)主，其原有住房最后掛牌價(jià)約1500萬(wàn)，成交總價(jià)約1300萬(wàn)，議價(jià)空間13.3%。業(yè)主降價(jià)的主要原因有兩點(diǎn)，一是換房時(shí)效性壓力，已經(jīng)簽好合同，需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)籌足首付，加上購(gòu)房者是全款，價(jià)格讓步較大；二是業(yè)主預(yù)期后期均價(jià)繼續(xù)走低，想盡快成交。

這類處于換房連環(huán)單的業(yè)主，由于已經(jīng)購(gòu)入或者打算購(gòu)入的房屋也同樣走低而選擇降價(jià)出售，目的是為了促成交易或避免違約。 貝殼研究院分析師表示，這類業(yè)主的降價(jià)幅度通常取決于新購(gòu)住房原業(yè)主給的籌款期限。如果期限較短，加上市場(chǎng)整體交易周期拉長(zhǎng)，業(yè)主尋找接手下家的難度增加，降價(jià)出售的概率增加。

第二類是為了回籠資金，貝殼研究院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主因?yàn)樽陨碡?cái)務(wù)問(wèn)題或還貸壓力增大，需要回籠資金，通常在價(jià)格上做出較大讓步，甚至虧損賣出。使用過(guò)房抵貸的業(yè)主，在價(jià)格下跌時(shí)期，更容易降價(jià)出售，不過(guò)這類業(yè)主并不占主流。

鏈家地產(chǎn)成交的一套房源案例就是類似的情況，業(yè)主是一位已退休的男性，在2016年下半年以380萬(wàn)全款買下一套房屋，由于年齡大無(wú)法做住房按揭貸款，資金來(lái)源于其自有房屋的抵押貸款。抵押貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，貸款年限為10年，月本息還款逾5萬(wàn)元，其中利息約1萬(wàn)。業(yè)主還款資金主要來(lái)自前期儲(chǔ)蓄，由于還款壓力較大，業(yè)主在艱難支撐兩年后，于2018年6月掛牌。掛牌后不足5天，在最后掛牌價(jià)基礎(chǔ)上妥協(xié)6.7%，以485萬(wàn)賣出，議價(jià)空間明顯高于當(dāng)月全市3.5%的水平。該業(yè)主在持有房源兩年內(nèi)的總付出利息約24萬(wàn)元，扣除資金成本后，房屋凈收益約81萬(wàn)。業(yè)主認(rèn)為如果繼續(xù)持有，則收益會(huì)隨著資金成本的增加以及房?jī)r(jià)的下跌而減少。

另一些業(yè)主的資金壓力來(lái)自于其他經(jīng)營(yíng)方面。朝陽(yáng)某小區(qū)一房源于2017年2月買入，買入總價(jià)約700萬(wàn)，2018年4月賣出，賣出總價(jià)約660萬(wàn)，虧損幅度5.7%。業(yè)主由于近期自營(yíng)公司遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)，故賣房變現(xiàn)。

第三類降價(jià)業(yè)主是因?yàn)轭A(yù)期的下降，對(duì)后市預(yù)期不好而賣房。在市場(chǎng)環(huán)境下行的情況下，這類業(yè)主選擇將持有的部分房產(chǎn)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)向持幣觀望。

最后一類降價(jià)原因則是學(xué)區(qū)政策的影響。貝殼研究院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，海淀區(qū)、東城區(qū)在“多校劃片”政策影響下部分學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯弱化的片區(qū)，業(yè)主降價(jià)意愿明顯。海淀某小區(qū)一房源最后掛牌價(jià)1000萬(wàn)，成交總價(jià)900萬(wàn)，議價(jià)空間10.0%。業(yè)主了解到，隨著海淀區(qū)學(xué)區(qū)政策調(diào)整，該區(qū)域內(nèi)教育資源優(yōu)勢(shì)下降，周圍小區(qū)已成交的房源都作出了明顯的價(jià)格讓步，故業(yè)主預(yù)期松動(dòng)而降價(jià)。同樣，由于學(xué)區(qū)政策調(diào)整，東城區(qū)某區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)下降，房源價(jià)值下降。某小區(qū)2016年底以總價(jià)830萬(wàn)買入的房源在今年5月以約800萬(wàn)元賣出，虧損幅度3.6%。

不難看出，上述的三種房子和四類業(yè)主共同構(gòu)成了北京二手房的降價(jià)圖譜，雖然房子降價(jià)原因和業(yè)主心態(tài)各有各的理由，但表現(xiàn)一致的是，降價(jià)已經(jīng)成了當(dāng)前絕大多數(shù)二手房得以成交的前提。

預(yù)期：降價(jià)仍將持續(xù) 大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)小

那么這樣的跌幅會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大嗎？對(duì)此，貝殼研究院發(fā)布了一份2019年房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)查報(bào)告顯示，只有11%的參與調(diào)查者認(rèn)為2019年房?jī)r(jià)會(huì)大漲，而另外14%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大跌。兩種極端結(jié)果的說(shuō)法比例都不高，相反，35%的受訪者認(rèn)為2019年房?jī)r(jià)與今年差不多，38%的受訪者認(rèn)為會(huì)比今年小幅下跌?？梢?jiàn)，在大多數(shù)受訪者眼中，房?jī)r(jià)小幅下降或者持續(xù)平穩(wěn)是明年的大趨勢(shì)。

市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)也持類似觀點(diǎn)。雖然房?jī)r(jià)和成交下降明顯，但關(guān)注二手房的潛在買房人卻沒(méi)有減少。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月份麥田二手房新增客源量環(huán)比上升9%，新增帶看量和上個(gè)月相比略升4%。由客戶量和帶看數(shù)據(jù)可以看出，本月客戶活躍度和上個(gè)月相比略有上漲。與此同時(shí)，10月份麥田二手房新增房源量環(huán)比上升25%，較新增客源量來(lái)看增加更為明顯。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，從新增房客源情況來(lái)看，目前新增客房比為2.0，處于近一年來(lái)的最低水平。說(shuō)明當(dāng)前二手房市場(chǎng)在新增供需方面呈現(xiàn)供多需少的態(tài)勢(shì)，由此可以預(yù)測(cè)到，接下來(lái)北京二手房?jī)r(jià)格還將有小幅的下滑。

貝殼研究院認(rèn)為，從降價(jià)案例研究可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前北京市場(chǎng)上的降價(jià)較為顯著的行為主要是由于換房群體為達(dá)成交易而做出價(jià)格讓步，為解決財(cái)務(wù)問(wèn)題而降價(jià)的案例也占相當(dāng)?shù)谋壤?。因?qū)笫蓄A(yù)期不強(qiáng)而出售房產(chǎn)的案例較少，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控。目前沒(méi)有觀察到因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)下跌而大量拋售的案例，未來(lái)北京房?jī)r(jià)大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)較小。