住宅市場送“春”歸 商業(yè)地產(chǎn)是否迎“春”到

　　依照國家房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，各地限購令先后出臺，隨之而來的是大部分城市住宅市場成交的大幅下滑，而酒店式公寓、寫字樓、商鋪等不在限購范圍，成為部分投資者考慮的目標(biāo)。

　　本市商業(yè)地產(chǎn)成交不溫不火

　　限購令的出臺，讓各大城市商品住宅市場成交遭遇冰點。而不論是收到的短信或是路邊樓盤宣傳單，打著“不限購”旗號的酒店式公寓項目的宣傳力度卻是明顯增加。

　　受限購的影響，原本打算再購置一套住房的張先生把目光投向了酒店式公寓。“手里有一些錢，卻又不算太多，想做些投資以求保值。相對來說，商住的酒店式公寓和商品住宅比較接近。經(jīng)過一番比較和研究，最近在時代奧城附近看上一處二手房，目前還和對方在談。”

　　“從目前的市場表現(xiàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，但近期相關(guān)咨詢量明顯上升。”中原地產(chǎn)(天津)投資顧問部總監(jiān)高飛向記者介紹，俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，一定程度上說明了商鋪較高的投資收益，但并非所有商鋪都能帶來穩(wěn)定可觀的收益，關(guān)鍵還在于如何選擇好的商鋪。

　　“盡管限購令對于商業(yè)地產(chǎn)而言，是一個利好消息。但從3月份至今，本市酒店式公寓、寫字樓、商鋪成交的數(shù)量上來看，并沒有出現(xiàn)明顯的變化。”限購新政出臺之后，目前并沒有出現(xiàn)資金大幅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的跡象。投資者從一個領(lǐng)域轉(zhuǎn)向另一不熟悉的領(lǐng)域時，需要一段時間來學(xué)習(xí)和了解。

　　風(fēng)險機(jī)遇并存投資需理性

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)為原來的住宅市場投資者提供了一個選擇，但商業(yè)地產(chǎn)投資畢竟有別于住宅投資。鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理王倩表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報分為租金回報和商業(yè)地產(chǎn)本身的升值回報。投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險不容小覷，可謂風(fēng)險與機(jī)遇并存。她提示說，商業(yè)地產(chǎn)的投資往往需要一個周期，不是短期就能看到增值效應(yīng)，投資首要的是控制風(fēng)險，然后才是收益。“商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的房產(chǎn)品，在選擇投資時要綜合考察多方面因素，例如對其今后的規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)配套內(nèi)容，投資地段的區(qū)域商業(yè)發(fā)展以及項目的投資年限，當(dāng)前的回報率以及后期的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及上升潛質(zhì)等等。”

　　“通常而言，商業(yè)地產(chǎn)比住宅具有更高的投資收益預(yù)期，這在一線城市表現(xiàn)尤為明顯。從近年天津市場看，卻呈現(xiàn)出商業(yè)住宅投資倒掛的情況，住宅有著更大的升值空間。但隨著天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，倒掛現(xiàn)象也有所緩解，市區(qū)以及濱海新區(qū)繁華地段寫字樓供應(yīng)的大幅增加，恰恰就說明了這一點。”鐘文輝表示，商業(yè)地產(chǎn)投資門檻更高，不同項目的收益差別可能是天壤之別，因而投資者必須考慮尋求一個風(fēng)險、收益的均衡點。他以酒店式公寓舉例說，投資時需要考察三個方面，一是項目所處的區(qū)域、板塊，是否有便捷的交通、成熟的商圈等；二是產(chǎn)品的品質(zhì)，是否具有較高的性價比、完善的配套等；三是服務(wù)，良好的運營及服務(wù)水準(zhǔn)，可以帶來后期進(jìn)一步的增值空間，相反則可能大大降低項目的投資回報，實際中已有這樣的負(fù)面例子。

　　“有心投資商業(yè)地產(chǎn)的人通常具備一定的經(jīng)濟(jì)實力，但卻未必?fù)碛邢鄳?yīng)的專業(yè)知識。因此，投資之前做好充足的準(zhǔn)備，而不是頭腦發(fā)熱。”高飛這樣告誡說，投資者可以向?qū)I(yè)公司進(jìn)行咨詢參考，以降低可能面臨的風(fēng)險。盡管商業(yè)地產(chǎn)從中長期來看，具有不錯的增長前景，但投資者需要結(jié)合自身實際控制風(fēng)險。“畢竟，一方面是優(yōu)秀商鋪資源非常稀缺；另一方面，目前本市優(yōu)質(zhì)客戶需求有限，仍處于培育階段。”他建議，投資者可以關(guān)注地鐵沿線的熱點區(qū)域，或是大型居住區(qū)的相關(guān)商業(yè)配套。

　　海外置業(yè)“看起來很美”

　　限購令在一些一線城市落地之后，一方面商業(yè)地產(chǎn)成為投資者關(guān)注的焦點，另一方面不少海外地產(chǎn)商也希望能借機(jī)分上一杯羹。近期上海、北京召開的房交會上，與國內(nèi)不少開發(fā)商懶于參展形成鮮明對比的是，“海外軍團(tuán)”的展區(qū)成為一道新的風(fēng)景線。

　　海外置業(yè)是否會成為商業(yè)地產(chǎn)之外的另一種選擇呢？記者采訪中，多位專家均表示，海外置業(yè)看起來很美，目前來看，國內(nèi)一線城市房屋均價已與海外部分區(qū)域的房價接近，似乎價格上也可以接受。高飛表示，“盡管買得起，但是持有成本較高，一些國家每年房產(chǎn)稅費約為房價2%左右。另一方面，近年來國外樓市為較為成熟的市場，樓盤自身升值空間十分有限。”鐘文輝介紹說，“確實有不少海外開發(fā)商把目光投向了中國，但目標(biāo)定位或許應(yīng)是休閑度假所用。作為普通投資而言并不合適，比如美國樓市自次貸危機(jī)之后，實際一直在走低。此外，匯率、國外政策形勢等不確定因素也會加大投資的難度。”