探路長租公寓：規(guī)模競賽下漲租風波 租金貸引爭議

金融工具的創(chuàng)新解決了長租公寓的融資痛點，但這對于需要持續(xù)燒錢擴張的租賃企業(yè)而言遠遠不夠。

2015年以來，住建部、國務院等機構(gòu)相繼出臺政策支持住房租賃市場發(fā)展，“租購同權(quán)”舉措的提出更是有效保障了承租人的公共權(quán)益。在政策紅利的刺激之下，長租公寓市場成功站在風口之巔，其后資本不斷涌入，各大長租公寓企業(yè)遍地開花。

然而，急速擴容的長租公寓是一座建造在沙灘上的漂亮城堡。在實現(xiàn)了短期繁榮后，暗藏在行業(yè)內(nèi)的問題也逐漸呈現(xiàn)出來。

從今年8月開始，部分租賃企業(yè)通過高價爭奪房源助推租金上漲、開展“租金貸”業(yè)務來進行籌資擴張使租客落入消費陷阱的新聞不絕于耳，一時之間關于長租公寓的質(zhì)疑和討伐撲面而來。

爭議之后，監(jiān)管部門也及時地祭出了治理手段。深圳、北京、上海、浙江等多省市開始加強規(guī)范租房金融市場秩序，開展租金貸業(yè)務監(jiān)管，多家銀行也及時下架了租房分期貸產(chǎn)品。

問題的暴露給行業(yè)帶來一定的動蕩，然而在秩序規(guī)范以后，行業(yè)發(fā)展環(huán)境將會更加健康。

規(guī)模競賽下的漲租風波

在政策的暖風下，涌入租賃行業(yè)的玩家越來越多。截至目前，房企、地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機構(gòu)、連鎖酒店、金融機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司均已涉足住宅租賃市場。其中，房企多采用自持物業(yè)的重資產(chǎn)運營方式，中介機構(gòu)及其他公司多以輕資產(chǎn)運營方式為主。

邁點研究院統(tǒng)計，頭部分散式長租公寓品牌正在不斷擴張，鏈家旗下自如和我愛我家旗下公寓規(guī)模最大，兩個品牌公寓數(shù)量合計超過100萬間。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，全國top30的房企已有近三分之一涉足長租公寓，包括萬科、招商蛇口、金地等。其中萬科旗下長租公寓業(yè)務擴張速度明顯加快。截至今年上半年，泊寓已覆蓋全國30多個主要城市，房間數(shù)超過16萬間，平均出租率達到約92%。而碧桂園公司旗下的長租公寓已超過3萬個單位。

據(jù)鯨準數(shù)據(jù)庫收錄的數(shù)據(jù)，截至2018年3月22日，我國共有223家長租公寓相關企業(yè)成立。

所有的市場參與者都在加速賽跑擴大管理規(guī)模，搶占市場份額。而在這場競賽中，房源起到至關重要的作用。青客公寓CEO金光杰向媒體表示，3萬-5萬間的規(guī)模，是公寓企業(yè)的生存底線。

8月18日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中表示自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商以高于市場正常價格的20%-40%在爭搶房源，進而推高租金。一時間，關于長租公寓推高房租的輿論指責呼嘯而來。

“房源拓展數(shù)量和面積是我工作的主要考核標準，所以找房源的時候勢必會跟其他公司的工作人員競爭，在雙方爭搶過程中，房源價格提升是必然的事情，但也不會高得離譜?！鄙钲谀成鲜蟹科箝L租公寓運營人向時代周報記者表示。

隨后，北京市監(jiān)管部門及時介入，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求其不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。

租金貸模式引爭議

如果說租金上漲風波只是撕開了這個行業(yè)的一道口子，那么多個公寓產(chǎn)品相繼因資金鏈斷鏈傳出暴雷事件，則讓人們窺見到了這個行業(yè)快速發(fā)展背后的套路：長租公寓企業(yè)誘導租客簽下貸款合同，金融公司提前把租客12個月的租金付給公寓方，而獲得了大筆資金的運營商繼續(xù)進行規(guī)模擴張。

8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)。與此同時，長租公寓+租金貸的商業(yè)模式浮出水面。

而在這場破產(chǎn)事件背后，背負貸款的租客成為最大的受害者。房東因無法收到租金將收回房屋，而有4000名左右的租客仍需要按時繳納余下的房租。

這樣的事件并非個例。事實上，從去年2月開始，長租公寓的爆雷事件便頻頻發(fā)生。時代周報記者不完全統(tǒng)計，目前共有10余家長租公寓機構(gòu)先后爆雷。

策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時代周報記者表示，公寓經(jīng)營者用租金合約押出的錢去獲取更多的房源，而成長過快會令他們崩盤。

目前長租公寓正處于草莽擴張時期，在盈利能力不足無法自我供血的情況下，需要資本的源源流入以支撐規(guī)模的進一步發(fā)展。而政府也在鼓勵積極試點REITs：支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。類REITs產(chǎn)品為租賃住房市場提供金融支持，解決了企業(yè)前期的融資問題。

金融工具的創(chuàng)新解決了長租公寓的融資痛點，但這對于需要持續(xù)燒錢擴張的租賃企業(yè)而言遠遠不夠。在此基礎上，“租金貸”成為部分企業(yè)擴張利器。

“一些中小規(guī)模的公寓運營商很難獲得銀行貸款，也沒法證券化產(chǎn)品，租金貸款也許是其唯一資金來源?！币晃蛔C券機構(gòu)人士向時代周報記者表示。

蘇寧金融研究院院長薛洪言亦表示，租房貸對提升長租公寓商業(yè)模式的可持續(xù)性是起到一定作用的。

事實上，租金貸本身不存在問題。長租公寓公司通過金融機構(gòu)提前一次性獲得大筆租金，這些資金可以用于規(guī)模擴張，也可用于日常運營。但快速擴張的不穩(wěn)定易造成資金鏈的斷裂，這樣的風險往往都轉(zhuǎn)嫁到租客和房東身上。

在發(fā)展初期，長租公寓運營商可以借助金融資本的力量擴大規(guī)模，但這種“金融+長租公寓”的模式容易被異化，健康的商業(yè)模式和持續(xù)盈利的能力才能使企業(yè)走得更遠。