調控深入 房企見風使舵紛紛轉向保障房

　　隨著樓市調控的深入，有關部門加大了對保障房建設的投入。而在商品房利潤受到壓縮的情況下，開發(fā)商也紛紛轉向保障房。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，近期積極參與保障房建設并享受政策利好的公司有萬科、中國中冶、城投控股、金地集團、保利地產、遠洋地產、上海建工、陸家嘴、招商地產、中國建筑等。

　　現(xiàn)象：

　　“招保萬金”積極參與保障房

　　保利地產董事長宋廣菊日前表示，公司將力爭在不損害股東利益的前提下，爭取參與政策支持的保障房項目，計劃在2011年新增5個以上保障房項目。據(jù)了解，目前保利地產的保障房項目共有3個，建筑面積84萬平方米。早在2007年，保利地產建設了廣州第一個限價房項目——保利西子灣。據(jù)該公司總經理朱銘新介紹，保利西子灣的回報率在10%左右。

　　“招保萬金”中的金地集團最晚涉足保障房。2010年10月11日，金地公告稱取得以代建方式參與深圳龍華擴展區(qū)一地塊保障房代建總承包項目的開發(fā)權，這是其首次參與保障房項目建設。

　　與之相比，萬科在保障房建設方面的步伐很大。萬科近年已參與公共租賃住房、限價房、經濟適用房、廉租房等多種保障房項目。公共租賃住房有廣州的萬匯樓項目，限價房有天津的新里程等項目，經濟適用房有武漢的青山區(qū)等項目。萬科總裁郁亮更直言，只要有1元利潤可賺，就會參與保障房。

　　此外，招商地產2010年9月28日公告稱，公司將以代建總承包方式，參與深圳市光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項目的開發(fā)。

　　而一向主張“替富人蓋房”的任志強(微博 博客)近期更是低調在北京拿地，將為窮人建保障房。2010年11月25日，北京華遠地產和盛世新業(yè)聯(lián)合體成功奪標北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目，項目包括配建限價商品房與定向安置房。

　　原因：

　　利潤空間增大收益穩(wěn)定

　　地產經濟學家鄧浩志(微博 博客)表示，國家對住房的策略是保障低端、扶持中端、放開高端。而目前的情況是全國各地商品房市場呈現(xiàn)繁榮的局面，而保障房無論籌資還是籌地，進展都不甚理想，導致多數(shù)城市每年都無法按計劃完成任務。在房價高企的情況下，大量需要保障的人群沒能得到保障，于是中央下決心增大保障房的投入。

　　據(jù)悉，今年政府對商品住宅市場的調控力度明顯加大，與此同時保障房的供應也隨之增加。根據(jù)規(guī)劃，2011年國家計劃建設保障房1000萬套，同比增長420萬套，未來5年內將建設3600萬套。

　　對于眾多房企轉向保障房建設，滿堂紅戰(zhàn)略拓展部高級主任沈銳培(微博)認為，一方面市場格局正在改變，未來保障房市場很大，雖然微利但收益穩(wěn)定，而目前是介入的最好時機；另一方面，通過保障房工程與政府建立良好關系，其中隱形利潤很大，對企業(yè)發(fā)展有利。

　　此外，某大型房企負責人也表示，其實保障房在政府的扶植下利潤空間已逐漸變大，而且容易獲得貸款，風險也低。相反的，商品房受到政策的壓制則越來越不好賣。

　　影響：

　　對穩(wěn)定房價有明顯作用

　　地產人士表示，加大對保障房的投入，盡管未必能降低商品房的價格，但可在一定程度上滿足中低收入者的居住需求，從而減少對商品房的購買需求。

　　鄧浩志認為，房企的舉動其實是在搶占一個利潤穩(wěn)定、風險較低的市場。就目前的情況而言，三輪調控已讓開發(fā)商在商品房市場中舉步維艱，而保障房無論在融資、地價、銷售渠道等方面都有政策“撐腰”，風險更好控制，因而房企會越來越積極參與。

　　沈銳培也表示，未來房地產市場的供應格局將被打破，而且更加合理，對穩(wěn)定房價會有明顯的作用，特別是中低檔住宅價格將逐步回歸合理水平，房地產投資價值觀念也因此而改變，房屋價值將從投資回歸到居住本身。