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都要去深圳搶房?7折拍賣房,業(yè)主斷供潮刷了屏!真相如何?這有四大核心信息
這幾天,關(guān)于深圳7折房、斷供潮的消息漫天飛舞,真相究竟如何?
記者了解到,網(wǎng)傳7折房屬于法拍房,所謂7折是法拍房的起拍價(jià),最終成交價(jià)會(huì)出現(xiàn)不同程度溢價(jià)。此外,房源數(shù)量增加是由于今年以來(lái)深圳進(jìn)入司法拍賣的房源確實(shí)有較為明顯的增加;這些房源中,斷供的只占少數(shù),多數(shù)是債務(wù)糾紛。
真相一:近半年法拍房增加50%左右
網(wǎng)傳,相比去年,深圳法拍房數(shù)量激增222.5%,事實(shí)如何?我們來(lái)看幾組數(shù)據(jù)。
深圳法拍房公司廣安居業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年,深圳全市法拍房2100套,今年2800套左右。
來(lái)自阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示,包含住宅,商鋪,廠房等物業(yè)在內(nèi),今年深圳兩級(jí)法院拍賣的房產(chǎn)達(dá)到2000余次。
同時(shí),來(lái)自深圳市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)顯示,近半年以來(lái)司法拍賣的房源增加了50%左右,成交率達(dá)到91.99%。
深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,近半年來(lái),深圳司法拍賣的房源也出現(xiàn)了明顯的增加,但增加的主要原因,是年內(nèi)加大了司法網(wǎng)拍的推廣力度,網(wǎng)上錄入的拍賣房源增加。
業(yè)內(nèi)人士提醒,“法拍房”有一定的潛在風(fēng)險(xiǎn):房屋權(quán)屬可能存在某種瑕疵,如未交齊土地出讓金;沒(méi)有房產(chǎn)證(或暫未辦理,或無(wú)法辦理);未交清物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi);房屋里面帶有租客等等情況,這些法院是不負(fù)責(zé)解決的,如果參加競(jìng)買,這些東西要由竟買人自行承擔(dān)和解決。
此外,法拍房基本要求是一次性付款,不可以申請(qǐng)按揭。
真相二:7折是法拍房的起拍價(jià)
網(wǎng)傳的7折大甩賣,實(shí)則也是法拍房的常見(jiàn)價(jià)格區(qū)間。
按照法律規(guī)定,司法網(wǎng)拍的房源,一拍底價(jià)不得低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%,若一拍流拍,二拍起拍價(jià)的降價(jià)幅度則不得超過(guò)前次起拍價(jià)的20%。
需要注意的是一個(gè)關(guān)鍵詞:起拍價(jià),如果多人競(jìng)拍最終成交價(jià)基本會(huì)高過(guò)起拍價(jià),甚至還會(huì)高出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。
以深圳為例,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示:10月份,深圳來(lái)自阿里拍賣線上拍賣114套,其中,住宅成交70套,占總拍賣房源的62%。價(jià)格區(qū)間方面,300萬(wàn)以下房源占比最多,高達(dá)40%;其次是300萬(wàn)~500萬(wàn)的房源,占比32%。
10月份,深圳來(lái)自阿里拍賣上成交的房源溢價(jià)率來(lái)看,溢價(jià)率出現(xiàn)明顯下滑。
值得注意的是,一些拍賣房源競(jìng)爭(zhēng)度激烈,出價(jià)次數(shù)超過(guò)100次,溢價(jià)率超過(guò)40%。
真相三:拍賣主要用于清償債務(wù)
至于斷供潮,這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較敏感的話題。
一般情況下,不如期如數(shù)償還貸款、民間借貸糾紛、司法沒(méi)收、無(wú)主財(cái)產(chǎn)等情況下房產(chǎn)會(huì)成為“法拍房”。
深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,上述房源被拍賣的原因,主要是強(qiáng)制拍賣用于清償債務(wù),但其中企業(yè)房源尤其住宅類企業(yè)房源很少,絕大多數(shù)均為個(gè)人房源,但其中有多少是因?yàn)閿喙?dǎo)致房源被拍賣,目前并沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)。
另外一位深圳法拍業(yè)內(nèi)人士介紹,法拍房源中,斷供的只占少數(shù),多數(shù)是債務(wù)糾紛。
據(jù)了解,按照一般流程,當(dāng)期待拍賣的房源基本上至少是2年前的訴訟。也就是說(shuō),不可能當(dāng)下斷供法院馬上就查封掛出來(lái)拍賣。
意味著,這批房源至少都是2年前的房子。
2016年10月4日,深圳正式加入本輪樓市調(diào)控大軍,此前的2015年深圳樓市價(jià)格高歌猛進(jìn)的一年,那個(gè)階段大批房源斷供的可能性不大。
真相四:法拍房全國(guó)各地都有
其實(shí)不僅僅在深圳,全國(guó)各地都有法拍房。
10月諸葛找房聯(lián)合阿里拍賣發(fā)布線上拍賣市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究報(bào)告,從線上拍賣市場(chǎng)角度反應(yīng)房產(chǎn)市場(chǎng)情況。
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示:九大重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、杭州、鄭州、無(wú)錫、成都、蘇州、重慶)線上拍賣市場(chǎng)共計(jì)成交1877套房產(chǎn),環(huán)比下跌14.21%,其中住宅占比53.92%,住宅仍是線上拍賣市場(chǎng)主力。10月九大重點(diǎn)城市線上拍賣成交房源均價(jià)25240元/平方米,平均溢價(jià)率19.93%。
從線上拍賣市場(chǎng)住宅成交情況分析發(fā)現(xiàn),10月線上拍賣市場(chǎng)成交量除北京外,其余8城成交量環(huán)比均有不同程度下降,其中,重慶降幅最大,但是絕對(duì)數(shù)上,重慶線上拍賣成交住宅房源最多,高達(dá)195套。北上深三個(gè)一線城市法拍房住宅成交套數(shù)一直處于較低水平,10月成交量均未超100套。
從線上拍賣市場(chǎng)成交房產(chǎn)溢價(jià)率趨勢(shì)上來(lái)看,各城市成交房產(chǎn)溢價(jià)率變化情況各不相同。10月北京、無(wú)錫、蘇州、杭州、鄭州、成都六城溢價(jià)率上漲,上海、深圳、重慶三城溢價(jià)率下跌,其中深圳、重慶兩城溢價(jià)率跌幅最大,成都溢價(jià)率漲幅最大。10月各城市線上拍賣房產(chǎn)溢價(jià)率整體基本穩(wěn)定在13%~26%之間,一定程度上溢價(jià)率相比上月有所下降,但仍處于較高水平。
從線上拍賣房產(chǎn)溢價(jià)率TOP10中可以發(fā)現(xiàn),杭州市前邊新村房產(chǎn)溢價(jià)率最高,高達(dá)134.38%。
還要提醒的是,購(gòu)買法拍房還需要滿足當(dāng)?shù)氐臉鞘姓{(diào)控政策,比如購(gòu)房資格等。
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