前10個月賣地收入近4.8萬億元 一二線城市再迎供地潮

盡管樓市調(diào)控未見松動跡象，但地方賣地收入依然處于快速增加的態(tài)勢中。

13日，財政部發(fā)布《2018年10月財政收支情況》顯示，前十個月全國土地出讓收入47519億元，同比增長32.1%。

除了略低于2017年的5.2萬億元，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過其他所有年份的全年土地出讓收入。

臨近歲末，一些主要房地產(chǎn)城市還將迎來一次土地出讓高峰，這將有助于2018年全年的賣地收入超過去年，再創(chuàng)歷史新高。

熱點城市供地高峰

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線40個城市確定在11月入市的住宅地塊已經(jīng)多達357宗。從供應(yīng)趨勢看，預(yù)計11～12月，一二線城市將出現(xiàn)大量住宅土地成交的現(xiàn)象。

11月份，北京將出讓經(jīng)營性質(zhì)地塊共18宗，總起拍價為461.56億元，其中住宅多達16宗。

上述18宗地塊中，有13宗地塊將會集中在11月26日一天之內(nèi)競拍。在11月26日集中出讓的13宗地塊中，有12宗是住宅用地，包括引發(fā)市場關(guān)注的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L011地塊R2二類居住用地。

今年6月，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布《北京市2018年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，規(guī)定2018年北京市計劃供應(yīng)的住宅用地總量1000公頃，與去年基本持平。此外，還將計劃供應(yīng)集體土地租賃住房用地200公頃。

不過，從完成的情況來看，北京前三季度供地規(guī)模相比去年同期下降不少，距離全年計劃指標(biāo)差距較大，這也是為何會在第四季度加快供地的一個主要因素。

趕在歲末加快供地的不止是北京。11月7日，濟南推出12宗土地掛牌，總面積約為45萬平方米，總起拍價約為46.49億元。

11月7日，廣州也迎來推地潮，集中掛牌了18宗地塊，總起拍價達約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀錄。

并非是臨近年終地方上供地速度才有所加快。從今年下半年情況來看，一些房地產(chǎn)市場主要城市的供地節(jié)奏就已經(jīng)有所加快。

自然資源部近日發(fā)布《2018年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》（下稱《報告》）顯示，今年第三季度，全國主要監(jiān)測城市住宅用地供應(yīng)同比漲幅達到2014年以來最高，各類城市住宅用地供應(yīng)環(huán)比、同比均有所增加。

住宅用地供應(yīng)上，一、二、三線城市第三季度環(huán)比分別增加163.58%、34.82%、16.12%，同比分別增加0.42%、38.97%、28.83%，一線城市環(huán)比增加最為明顯，二線城市同比增加顯著。

“從20個熱點城市來看，商服、住宅用地供應(yīng)同比分別增加56.13%和39.84%，住宅用地供應(yīng)環(huán)比增加67.45%，是2012年以來環(huán)比漲幅最大的季度。房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比增43.05%，達到2013年3季度以來單季度最高值。”報告稱。

流拍+低溢價

土地供應(yīng)的增加也帶來了地方土地出讓收入的水漲船高。財政部發(fā)布《2018年10月財政收支情況》顯示，前十個月全國土地出讓收入47519億元，同比增長32.1%。

同樣是來自財政部數(shù)據(jù)，2017年全國國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比增長40.7%。按照今年平均每月出讓收入4700億元的走勢看，2018年全年土地出讓收入有望超過2017年，再度創(chuàng)下歷史新高。

但從成交情況看，底價成交、低溢價率成交依然是市場主流。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月6日，今年一二線土地市場整體漲幅放緩，累計土地出讓金2.25萬億元，同比2017年同期的2.19萬億元只上漲了2.7%。土地市場平均溢價率只有12.37%，而2017年則達24%，2016年為48%。

而成交總價高的地塊溢價率下調(diào)更為明顯。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年全國共成交50宗總價超過36億元的住宅地塊，平均溢價率出現(xiàn)了明顯下調(diào)，在50宗住宅地塊中，溢價率為0的多達20宗，溢價率在0-10%的有9宗，只有4宗溢價率超過50%。而在2016年土地市場火爆的時候，全國住宅土地成交總價前50宗中，溢價率超過50%的有39宗。

張大偉表示，從2016年“9·30”調(diào)控開始至今，全國一二線城市實施了嚴格的調(diào)控政策，這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售處于高位，但拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的競購積極性有所降低。

“2018年樓市繼續(xù)嚴格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場溢價率有所降低，以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年至今是15%。明顯降低。”張大偉說。

除了溢價率有所降低外，今年土地市場的另一特點是出現(xiàn)了較多的土地流拍現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：一二線城市住宅土地10月流標(biāo)44宗，2018年年內(nèi)合計流標(biāo)達259宗，同比上漲176%。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，今年1-9月土地流拍935宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四線城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。流拍的實質(zhì)是地價過高，房價受限（政府限價、購買力局限），房價地價差太小，房企盈利空間不足，逐漸趨于理性、謹慎拿地所致。

上述自然資源部《報告》認為，今年第四季度房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將延續(xù)，在嚴控杠桿、嚴防風(fēng)險、嚴管市場的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒗^續(xù)趨緩。各地出臺政策加強調(diào)控，預(yù)計市場將進一步回歸理性預(yù)期。在政策穩(wěn)定的前提下，住宅地價漲幅或?qū)⑦M一步回落。

“下一步要保持定力，堅持宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性。當(dāng)前樓市庫存去化基本完成，市場出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)向的趨勢尚不明確，對（地價）上漲過快的城市仍需重點關(guān)注，堅持整體導(dǎo)向和分類調(diào)控?！眻蟾娣Q。