任志強:1000萬套保障房實現(xiàn)難

　　在3月22日舉行的 “調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及投資策略高峰論壇”上，北京華遠(yuǎn)集團總裁任志強再放一記高炮：房地產(chǎn)調(diào)控政策只有在兩個條件下才有可能會放松，即GDP掉到8%以下，或者房價跌20%以上的程度，否則房地產(chǎn)調(diào)控政策一定會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上愈演愈烈，并不是好兩天明天就放松了，或者好兩天就徹底好了。

　　任志強表示，自中國房地產(chǎn)快速發(fā)展以來，房價就都是引發(fā)宏觀經(jīng)濟政策變化的重要因素。 “從目前來看，這個政策還在繼續(xù)下去，盡管中央政府出臺了5年內(nèi)要建3600萬套保障性住房來解決住房難題，但這不能掩蓋房產(chǎn)體制上存在的缺陷，并且我不認(rèn)為1000萬套保障房愿望能實現(xiàn)。”

　　中央抑制房價決心不變

　　在會后，關(guān)于對近日地方政府出臺的房價調(diào)控目標(biāo)的看法成為在場媒體爭相搶問的話題。對此，任志強表示雖然政府定的目標(biāo)在3%，而許多地方政府出臺的目標(biāo)在10%-15%，這表明政府抑制房價的決心是不變的，除非有什么東西能把他們的夢想打碎。

　　我們不知道明天會出臺什么樣的政策，但至少我們知道它充分體現(xiàn)中央政府對抑制房價的決心是不變的。”

　　同時，任志強還指出房價變化對中央決策來說確實壓力很大，從2月份以來，房價環(huán)比是有下降，但政府顯然對效果不是很滿意。到目前為止雖然還有很多城市沒有出臺今年全年的房價調(diào)控目標(biāo)，但至少可以看到房價變化是引發(fā)宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化的重要因素。

　　“我想那些已經(jīng)出臺了調(diào)控目標(biāo)的城市都將涉及到GDP低于8%，或者會對總體經(jīng)濟產(chǎn)生很大影響，它可能會影響到貨幣政策、財政政策和宏觀調(diào)控政策。調(diào)控的出發(fā)點一定是往好的結(jié)果去設(shè)想，一旦光憑拍腦袋決策，只會越調(diào)越加碼。”

　　房企轉(zhuǎn)型可能需十幾年

　　未來房企發(fā)展模式如何？任志強表示，對中國的房地產(chǎn)來說，想要實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型很難，只有轉(zhuǎn)型后的業(yè)務(wù)比重占到一定的比例，才算可以了。每家房企都不可能在短時間內(nèi)放棄原有的經(jīng)營戰(zhàn)略，輕易去冒險嘗試完全陌生的模式。

　　“就當(dāng)前市場上的一些舉動來看，大多僅僅是將重點從限制型城市轉(zhuǎn)向非限制性而已，實質(zhì)性的經(jīng)營模式、理念創(chuàng)新等轉(zhuǎn)型并未出現(xiàn)。轉(zhuǎn)型哪能這么簡單說說就好，即使是小點的轉(zhuǎn)型也得3-7年，大點的轉(zhuǎn)型都要12-15年！”

　　在提到國內(nèi)哪些房企在轉(zhuǎn)型上較為成功時，任志強指出蘇寧絕對是最厲害的。 “就目前大部分房企開發(fā)商來說，最初都是做純住宅起家的，讓他們一下子進(jìn)軍商用物業(yè)，改出售為出租，還要冒著成本收益預(yù)期的風(fēng)險，少則也得14年之久才能完全轉(zhuǎn)變過來。”

　　政府財力沒有那么強大

　　而對今年以來最受關(guān)注的保障性住房問題上，任志強又著實敢言了一把： “我不認(rèn)為今年1000萬套保障房的愿望能實現(xiàn)。”

　　他表示首先政府對各類保障房的界定不清楚，在他看來公租房是幫助類福利而非保障類。如果只是幫助類，那就不應(yīng)該再讓民間資本入市，而理應(yīng)全部由政府來負(fù)擔(dān)，可是我不認(rèn)為政府財力有這么強大。

　　“為什么公租房一定要租而不能賣呢？在撒切爾夫人時代，英國就已將公租房全部轉(zhuǎn)出租為售賣了。我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)讓負(fù)擔(dān)不起的國家責(zé)任重新回歸市場，只要保障標(biāo)準(zhǔn)得以統(tǒng)一，出售的話還能減少很多不必要的資源浪費。 ”

　　一線城市房企利潤不高

　　隨著房企追逐利潤的腳步，近年來一些房企已經(jīng)在加緊布局二三線城市，尤其自2009年政策調(diào)控不斷出臺以來，這種現(xiàn)象變得更為普遍。這是不是意味著限購后包括上海等一線城市房價上漲的空間已經(jīng)在縮??？

　　對此，任志強回答，像上海、北京這樣的一線大城市由于開發(fā)時間較早，商品房市場化程度較高，這些城市的房企利潤率本身就不算太高。至于后續(xù)的市場將如何得到平衡，則要從人口控制以及GDP的增長速度方面來看了。

　　“對于像上海這樣一個拍個車牌動輒就要四五萬元的價格來說，房子每平方米2萬元算高嗎？一線大城市本身房地產(chǎn)發(fā)展起步時均價基數(shù)就高，發(fā)展到現(xiàn)在其實上漲的利潤空間已經(jīng)不大。 ”

　　而在對未來哪些城市利潤率空間看好這問題上，任志強則表示，據(jù)調(diào)查顯示目前國內(nèi)房產(chǎn)利潤率最大的城市是昆明、哈爾濱、石家莊等二線城市。 “由于他們大多屬于老工業(yè)城市，房地產(chǎn)開發(fā)較晚，起步也低，所以跟上海等一線城市比起來，比如從最初的1000元每平方米的價格漲到現(xiàn)在五六千元每平方米的價格，自然利潤空間就很大了。 ”

　　對開發(fā)企業(yè)來說，今年同樣面臨著外部投資影響宏觀政策變化的可能。政府究竟會不會放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控？房價能否出現(xiàn)20%的降幅，中國經(jīng)濟能否保持8%的增長？這一切我們都不得而知，但能預(yù)見的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，保障房的入市無疑會為中國市場注入新的活力。