河北辛集多樓盤(pán)未拿證暗中開(kāi)售 項(xiàng)目宣傳可賣(mài)外地人

近年來(lái)，京津冀協(xié)同發(fā)展逐步深入，以及河北省打造全國(guó)商貿(mào)物流基地的推進(jìn)，位于河北省中部的辛集市也搶抓發(fā)展機(jī)遇，迎來(lái)了城市發(fā)展的上升期，由于流動(dòng)人口不斷增多，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之活躍起來(lái)。

但記者近日走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，樓市活躍的背后卻暗藏多種亂象，無(wú)證銷(xiāo)售、捆綁銷(xiāo)售、違規(guī)加價(jià)等現(xiàn)象多有出現(xiàn)。

“五證”不齊卻暗中開(kāi)售

記者以購(gòu)房者身份來(lái)到位于辛集市朝陽(yáng)路附近的富匯都項(xiàng)目售樓處，置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，仍處于咨詢(xún)階段，還未開(kāi)展銷(xiāo)售。據(jù)其介紹，該項(xiàng)目總占地41畝，規(guī)劃總建筑面積12萬(wàn)平方米，容積率為3.00，綠化率為37%。項(xiàng)目一期規(guī)劃建設(shè)小高層住宅5棟和高層住宅1棟，共計(jì)1032套。據(jù)了解，一期規(guī)劃的6棟樓中，已有4棟封頂，2019年底即可交房。

當(dāng)記者表現(xiàn)出強(qiáng)烈購(gòu)房意愿時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)卻話(huà)鋒一轉(zhuǎn)，隨即表示，目前可以購(gòu)買(mǎi)?！艾F(xiàn)在定房有優(yōu)惠，交1萬(wàn)元抵3萬(wàn)元，交訂金一周之后就可以付首付簽合同了。”其表示預(yù)售證不久之后便可申請(qǐng)下來(lái)，不會(huì)影響辦房本。

在富匯都項(xiàng)目向南4公里，同處朝陽(yáng)路附近的雍景上院項(xiàng)目售樓處，記者遇到了類(lèi)似富匯都的場(chǎng)景。

據(jù)了解，雍景上院項(xiàng)目由辛集市川海大容房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃建設(shè)1棟高層住宅和3棟洋房。初始介紹中，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)還有所保留，表示項(xiàng)目證件未齊，沒(méi)有對(duì)外銷(xiāo)售。隨著溝通不斷深入，置業(yè)顧問(wèn)便向記者表明，其實(shí)3棟洋房中已有兩棟基本售罄，高層住宅也已經(jīng)賣(mài)出許多，“目前我們搞活動(dòng)，2萬(wàn)元抵5萬(wàn)元，3萬(wàn)元抵8萬(wàn)元，隨時(shí)可以定房?！?/p>

除了上述兩項(xiàng)目，記者電話(huà)咨詢(xún)了解到，位于辛集皮革城附近的潤(rùn)城悅府項(xiàng)目稱(chēng)尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但實(shí)地走訪(fǎng)時(shí)，卻都表示可以認(rèn)購(gòu)或定房，究其原因，均為五證不齊，不宜公然銷(xiāo)售。

記者致電辛集市行政審批局核實(shí)，一位工作人表示，富匯都、雍景上院、潤(rùn)城悅府和森林公園這些項(xiàng)目均未辦理預(yù)售證。另外，辛集市房產(chǎn)管理局稽查大隊(duì)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，上述幾個(gè)項(xiàng)目中，富匯都屬于棚戶(hù)區(qū)改造，“啥證都沒(méi)有，連土地證都沒(méi)有”，其他幾個(gè)項(xiàng)目也都五證不全，不得銷(xiāo)售。

事實(shí)上，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條和第六條已明確規(guī)定商品房預(yù)售所需條件，并明令禁止五證不齊即開(kāi)始預(yù)售的行為?！拔慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》則規(guī)定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

為此，記者聯(lián)系到富匯都項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商石家莊豐奧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，一位負(fù)責(zé)人則表示，該項(xiàng)目證件仍在辦理，尚未開(kāi)始銷(xiāo)售。雍景上院開(kāi)發(fā)商辛集市川海大容房地產(chǎn)公司一位工作人員表示，對(duì)于記者的提問(wèn)會(huì)向領(lǐng)導(dǎo)反映，但是截至發(fā)稿，尚未收到任何回復(fù)。而潤(rùn)城悅府開(kāi)發(fā)商辛集市金港潤(rùn)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司則以領(lǐng)導(dǎo)外出為由拒絕了記者采訪(fǎng)。

圍繞首付鉆政策空子

走訪(fǎng)中，記者了解到，開(kāi)發(fā)商大多把目光聚集在首付上，采取“訂金抵房款”的活動(dòng)和首付分期的模式。

富匯都“1萬(wàn)抵3萬(wàn)”的定房活動(dòng)中，其中，“1萬(wàn)”是指購(gòu)房者需要交1萬(wàn)元訂金，表明購(gòu)房意向，并且可以憑借該訂金鎖定房源，期限為一周。而“3萬(wàn)”則是指購(gòu)房者交付1萬(wàn)元訂金一周之后，交首付草簽購(gòu)房合同時(shí)，可以在總房款中減去3萬(wàn)元。

按照置業(yè)顧問(wèn)所列置業(yè)計(jì)劃書(shū)，該項(xiàng)目1號(hào)樓2單元1202房，銷(xiāo)售面積為90.81平方米，總價(jià)為585361元，而參加“1萬(wàn)抵3萬(wàn)”的活動(dòng)之后，折后總價(jià)為555361元，實(shí)際成交價(jià)則是565361元。而置業(yè)顧問(wèn)表示，首付是按折后總價(jià)的30%計(jì)算，約為166608元，且由于已交訂金1萬(wàn)元，故而實(shí)際意義上購(gòu)房者首次付款金額總計(jì)176608元。

雍景上院項(xiàng)目的訂金充抵活動(dòng)，除了活動(dòng)金額不同，其他程序與富匯都基本一致。但是雍景上院置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目可以首付分期?！?5平方米的房子，首付大約17萬(wàn)元，可先付10萬(wàn)元，剩余7萬(wàn)元等明年‘五一’交齊，再去銀行辦理貸款就行?！?/p>

置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，定房活動(dòng)中交付的訂金都不會(huì)在網(wǎng)簽合同中體現(xiàn)，即網(wǎng)簽合同時(shí)，房屋成交價(jià)將與折后總價(jià)保持一致，同理，購(gòu)房者在銀行辦理貸款時(shí)，貸款額度只能依照購(gòu)房折后總價(jià)申請(qǐng)。

另外，富匯都、智慧健康城等項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)也向記者表示，支持首付分期，但是分期期限需要定房之后，再向相關(guān)負(fù)責(zé)人申請(qǐng)。

辛集市房產(chǎn)管理局稽查大隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首付分期是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略，“只要項(xiàng)目五證齊全，首付分期沒(méi)什么問(wèn)題”，購(gòu)房者根據(jù)自身情況考慮能否接受即可。

專(zhuān)家稱(chēng)，真正的首付分期是指，首付款不用一次性交付，購(gòu)房者只需根據(jù)約定，交納首付款的一部分，剩余由開(kāi)發(fā)商墊付，完成購(gòu)房手續(xù)，然后在約定的期限內(nèi)交付剩余的首付款。然而，上述開(kāi)發(fā)商的做法并非為購(gòu)房者墊付首付款用以完成網(wǎng)簽，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)先交的首付款類(lèi)似訂金性質(zhì)，不屬于真正意義上的首付分期。

銷(xiāo)售環(huán)節(jié)諸多不規(guī)范操作

2009年，河北省基于國(guó)土資源部頒布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》，提出啟動(dòng)新民居示范建設(shè)。這一政策原本旨在通過(guò)將農(nóng)民集中上樓居住，騰出農(nóng)村宅基地復(fù)墾，從而利用增加的耕地面積，為城市的發(fā)展置換更多建設(shè)用地指標(biāo)。

通俗來(lái)講， 所謂新民居，就是為了保證耕地面積，節(jié)約用地，改善農(nóng)村宅基地緊缺，改善農(nóng)民生活環(huán)境設(shè)立的農(nóng)村住宅生活區(qū)項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)歸集體所有，原則上僅限當(dāng)村居民購(gòu)買(mǎi)。但是，據(jù)此前媒體報(bào)道，由于這一工程從一開(kāi)始便出現(xiàn)審批混亂、強(qiáng)征耕地、違規(guī)銷(xiāo)售等情況，國(guó)家相關(guān)部門(mén)曾發(fā)文要求規(guī)范操作。

記者走訪(fǎng)了辛集幾個(gè)新民居項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，目前依然存在不規(guī)范操作現(xiàn)象。其中，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成為重災(zāi)區(qū)。

位于辛集市教育路北段，新壘頭鎮(zhèn)的和興家園項(xiàng)目，占地面積約365畝，于2013年完成審批規(guī)劃，2014年正式開(kāi)工建設(shè)?？傆?jì)規(guī)劃建設(shè)33棟，其中高層7棟，洋房16棟。目前在售為三期房源，包括5棟洋房和1棟高層。

在和興家園售樓處，置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹了該項(xiàng)目為新民居，其特殊性在于土地屬集體所有，和大產(chǎn)權(quán)商品房有區(qū)別，購(gòu)買(mǎi)新民居住宅不需要普通商品房銷(xiāo)售中要求的“五證”，“除了產(chǎn)權(quán)證和大產(chǎn)權(quán)房不一樣之外，其他沒(méi)區(qū)別，”并表示非本村居民亦可購(gòu)買(mǎi)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果是集體土地，則只能賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。況且，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。

此外，置業(yè)顧問(wèn)還表示，購(gòu)買(mǎi)住宅的同時(shí)，還必須購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者儲(chǔ)藏間。“這邊的房子和車(chē)位、儲(chǔ)藏間是綁定銷(xiāo)售的，要買(mǎi)房就必須買(mǎi)其中一個(gè)”，不能只購(gòu)買(mǎi)住宅。

為此，記者采訪(fǎng)了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商河北湘興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，一位負(fù)責(zé)人表示，和興家園項(xiàng)目屬于“四村聯(lián)建”（王家莊、張家莊、馬蘭、馬呂四村）的新民居，購(gòu)買(mǎi)房屋后會(huì)由該鎮(zhèn)政府下發(fā)類(lèi)似宅基證的產(chǎn)權(quán)證。另外，該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售中不存在搭售倉(cāng)儲(chǔ)間和車(chē)庫(kù)的情況，且房屋只面向上述四村居民，不會(huì)對(duì)外地人員銷(xiāo)售。

四川方同律師事務(wù)所律師劉俊清表示，開(kāi)發(fā)商的做法是違法的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十二條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售商品，不得違背購(gòu)買(mǎi)者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。