北京首用差別化稅率調控房價

　　本報訊樓市調控“京十五條”明確提出，實行差別化土地增值稅預征率。地稅部門昨天出臺具體執(zhí)行細則。從今天起，本市開發(fā)商銷售商品房取得的收入，其需繳納的土地增值稅預征率依據(jù)預計增值率分別按照2%至5%征收，而原來最高只有3%。這是本市首次利用差別化稅率調控房價。

　　根據(jù)此前規(guī)定，容積率小于1.0的房地產(chǎn)項目，按銷售收入的3%預征土地增值稅；其他項目，按銷售收入的2%預征土地增值稅。

　　>>商品房

　　預征增值稅分檔提上限

　　根據(jù)本市昨天出臺的房地產(chǎn)市場調控稅收細則，開發(fā)商銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售確認的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至5%的幅度預征率。其中，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅。

　　具體來說，預計增值率小于等于50%的，預征率為2%；預計增值率大于50%小于等于100%的，預征率為3%；預計增值率大于100%小于等于200%的，預征率為4%；預計增值率大于200%的，預征率為5%。

　　公告發(fā)布前，開發(fā)商銷售已辦理預售許可和現(xiàn)房銷售確認的商品房取得的收入，仍按照原來的土地增值稅預征率執(zhí)行。

　　>>保障房

　　賣保障房暫不預征

　　對于此前本市規(guī)定開發(fā)商按照政策規(guī)定銷售各類保障房取得的收入，仍暫不預征土地增值稅。

　　其中，保障房是指各級政府或指定經(jīng)營單位回購的廉租房、公租房及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)適房、限價房（含比照經(jīng)適房、限價房管理）等具有保障性質的住房。

　　>>二手房

　　賣唯一住房免征個稅先填承諾表

　　根據(jù)規(guī)定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，享受免征個稅政策優(yōu)惠。稅務部門表示，符合條件的售房人應向主管稅務機關申報售房人及家庭成員情況，如實填寫《售房人家庭唯一住房承諾表》，承諾承擔“造假”帶來的法律責任。《承諾表》除要求填寫家庭成員情況外，單設售房人“婚姻情況”和“未成年子女/未成年兄弟姐妹（人數(shù)）”項目。

　　稅務機關根據(jù)《承諾表》，將通過北京市房屋交易權屬系統(tǒng)對售房人及其家庭成員住房登記記錄進行查詢核驗，查詢結果存檔。如查詢結果顯示納稅人家庭此前已辦理房屋權屬登記手續(xù)或已辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)，此次售房不屬于家庭唯一住房條件，則應繳納個稅。

　　>>釋疑

　　名詞解釋

　　何謂預征土地增值稅？按照目前房地產(chǎn)稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。原本土地增值稅是在項目結束后征收。

　　但部分企業(yè)以各種理由遲遲不結束項目，導致增值稅收繳被拖欠。因此，改為提前預征，在項目結束后，多退少補。

　　執(zhí)行

　　開發(fā)商如實報土地建安成本買地備案建安成本業(yè)內共知

　　稅務部門強調，為確保差別化稅收政策執(zhí)行到位，今后開發(fā)商應在商品房預售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息，并匡算預計增值額和增值率，市住房城鄉(xiāng)建設部門將這些信息及時傳遞至市地稅部門；主管稅務機關接收信息后，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內按照規(guī)定的預征率計算繳納土地增值稅。

　　開發(fā)商會不會虛報成本？一位業(yè)內人士表示。土地成本在土地交易時有備案，十分透明。對于建安成本來說，目前也是一個常數(shù)。無論是商業(yè)地產(chǎn)、住宅，有經(jīng)驗的造價師很容易看得出用的是什么標號的水泥、什么鋼筋，這些材料價值多少，業(yè)內叫概算。概算的額度和真實的都差不了多少。他透露，目前商品房的平均建安成本估計在3000元/平米左右，這個也是透明的。

　　效果

　　加稅會否“羊毛出在羊身”開發(fā)商稅負難轉移到房價

　　昨天，在細則公布后，任志強通過微博表示，增值稅額的提高，是給房價上漲的一個理由，因為“羊毛出在羊身上”。

　　對此，一位不愿透露姓名的業(yè)內人士表示，“羊毛出在羊身上”的理解并不正確。他解釋說，增值稅是預征的，而且在征收前，開發(fā)商須在商品房預售方案和現(xiàn)房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等信息。而售價定了，正式銷售的時候再漲價須申報，不是想漲就漲的，所以增值稅確定后，開發(fā)企業(yè)不可能把稅轉移到房價。另外，根據(jù)目前的市場情況和政策，開發(fā)企業(yè)報高價，政府不可能給予預售許可。所以，報價必須合理。

　　>>觀點

　　引導開發(fā)商合理定價

　　北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，和以前的增值稅相比，此次土地增值稅的最大變化就是實行差別化。按照規(guī)定，預計增值率小于等于50%的；增值稅預征率為2%，增值在50%至100%之間的，預征率為3%；增值在100%至200%之間的，預征率為4%；增值在大于200%的，預征率為5%。

　　“也可以簡單理解為企業(yè)利潤越多，增值稅繳納的越多。”陳志說，差別化的目的就是要引導房企合理定價，否則繳稅就高。從另外一個角度理解，報價低一些，增值雖然少了，但稅率低，有可能最終的利潤還會比報更高的價更多。“不過這需要經(jīng)過嚴密的核算。”他說，但不管怎么說，按照目前的市場狀況和政府調控的決心，開發(fā)商不該再報高價，而要以價換量，從而保證現(xiàn)金流。

　　嚴打囤地有望促降價

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，按照目前北京樓市的現(xiàn)狀，部分高價項目甚至可能出現(xiàn)最高每平米數(shù)千元的土增值稅，這一稅費改革，落實到位的話有利于增加開發(fā)商囤地的成本，將嚴重打擊開發(fā)商囤地積極性，增加在售項目的銷售成本，很可能使得部分土地價格過低的項目開始出現(xiàn)明顯的降價求售現(xiàn)象。

　　張大偉說，最近發(fā)改委及稅務部門針對樓市調控的政策出臺，說明了樓市的利空依然未出盡，調控政策依然在從嚴從緊。預計最近調控政策還有可能次第出臺，樓市很可能出現(xiàn)明顯的變化。

　　有業(yè)內人士表示，提高預征率，能改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。他同時表示，土地增值稅預征由于是按照項目的預期利潤征收，因此能夠壓縮開發(fā)商的利潤空間，占用其資金，抑制開發(fā)商非理性拿地的沖動。