10月新房成交下行庫存反彈 樓市步入實質(zhì)性調(diào)整階段

“金九”失色之后,“銀十”同樣成色不足。數(shù)據(jù)顯示,10月份,中指院主要監(jiān)測城市商品房成交面積環(huán)比下降5.91%,近六成城市環(huán)比下降,其中一線城市成交面積環(huán)比下降超過三成。與此同時,10月份易居研究院監(jiān)測的北京、深圳、杭州等10個典型城市二手房成交量3.9萬套,環(huán)比下降25%,成交量創(chuàng)48個月新低。

在堅持樓市調(diào)控目標不動搖、力度不放松的背景下,交易面積下降以及不少城市出現(xiàn)的降量價齊跌現(xiàn)象,證明市場從10月份開始進入實質(zhì)性的調(diào)整階段,并且這種特征越來越明顯。而在當前融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量,以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標。

熱點城市收緊政策仍在進一步強化。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,疊加10月份全國范圍內(nèi)24次樓市調(diào)控,2018年以來房地產(chǎn)合計調(diào)控次數(shù)高達410次,同比上漲超過80%。

在堅持樓市調(diào)控目標不動搖、力度不放松的背景下,中指院數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過去的10月,受監(jiān)測的主要城市商品房成交面積環(huán)比下降5.91%,近六成城市環(huán)比下降;與此同時,各城市庫存總量環(huán)比上升4.6%,市場下行趨勢明顯。

同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示:“不僅是交易面積下降,從10月1日前后各城市開始出現(xiàn)了大幅降價的個案項目,量價齊跌的現(xiàn)象證明市場從10月份開始進入實質(zhì)性的調(diào)整階段,并且這種特征越來越明顯?！?/p>

需求全面降溫一二線城市成交環(huán)比雙降

中指院監(jiān)測的26個重點城市中,近六成城市10月商品房成交面積環(huán)比下降,市場整體呈下滑態(tài)勢。

分城市看,四個一線城市商品房成交面積環(huán)比下降33.44%,其中廣州以57.93%居降幅首位。一線城市成交同比增長11.32%,上海增幅明顯,為40.77%。

二線代表城市商品房成交面積環(huán)比下降4.92%,同比微升0.37%,溫州以環(huán)比降幅35.86%領(lǐng)跌。三線代表城市則同、環(huán)比較雙雙增長,增幅分別為21.60%和8.54%。記者注意到,其中徐州市成交環(huán)比大漲70%,同比上漲41.80%。

此前曾報道,在今年國慶小長假期間,北京、深圳等城市的新房成交均持續(xù)低迷,眾多樓盤項目推出特價房源吸引購房。

值得注意的是,10月8日國務(wù)院常務(wù)會議對棚改安置政策最新定調(diào),強調(diào)因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。10月底,新華社發(fā)文重申“中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變、決不會允許調(diào)控前功盡棄”。這表明,在房地產(chǎn)長效機制未完全建立之前,已建立的調(diào)控政策體系不會出現(xiàn)松懈,房價再次上漲的情況更加不允許出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受記者采訪時表示,當前融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量,以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標。

庫存總量持續(xù)上升一二線城市反彈明顯

截至10月末,中指監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升4.6%,其中一二線城市升溫明顯,深圳、杭州升幅均超16%。而庫存出現(xiàn)下降的城市僅有福州(8.29%)、南京(4.38%)和廣州(2.12%)。

此前曾報道,截至2018年9月末,中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升9.3%,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場,庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升,除少數(shù)熱點剛需項目外,去化率快速下行,熱點城市開始進入“賣不完”時代。

張大偉預(yù)測,從全國熱點城市看,因為有大量的房源供應(yīng),各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴格執(zhí)行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后,后續(xù)市場將逐漸進入供應(yīng)加量周期。

記者查閱中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),北京市新增庫存環(huán)比增幅雖然保持平穩(wěn),但在9月、10月兩個月間新增庫存達11268套,超過2016年、2017年同期新增庫存之和。

對于這一變化趨勢,張大偉向記者表示:“截至日前,北京合計入市限競房26個項目入市,合計15982套,而網(wǎng)簽累計只有2581套,累計網(wǎng)簽比例只有16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后,但統(tǒng)計實際銷售也只有3成。從價格看,限競房項目開始出現(xiàn)了價格調(diào)整,而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升,去化難度加大,區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)?！?/span>

對于三四線城市,張宏偉分析認為房價分化趨勢仍將持續(xù):“東部、中部的城市其實已經(jīng)開始調(diào)整了,尤其是環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深三大經(jīng)濟圈。環(huán)北京經(jīng)濟圈城市調(diào)整最明顯、其次是環(huán)上海,然后是環(huán)廣深。部分城市已經(jīng)經(jīng)過一輪調(diào)整,也有部分城市仍處于發(fā)酵和上漲階段,后期中西部的一些三四線城市仍將漲跌互現(xiàn)?！?/p>