居民購房杠桿率連降6季度 預(yù)計(jì)四季度房價(jià)漲幅將收窄

10月29日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年三季度全國居民購房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年三季度，個(gè)人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至17.9%和31.3%，雙雙連續(xù)6個(gè)季度下行。

易居研究院研究員沈昕表示，7月31日召開的中央政治局會(huì)議指出堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。下半年住建部頻繁約談房價(jià)漲幅過快的城市，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級(jí)的空間。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。預(yù)計(jì)短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，到2018年年底，全國居民購房杠桿率將進(jìn)一步下降至30%左右。

預(yù)計(jì)隨著居民購房杠桿率的進(jìn)一步回落，四季度全國房價(jià)漲幅將收窄。

易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示：

從新增個(gè)人購房貸款余額來看，2018年三季度，個(gè)人住房貸款余額新增10400億元，環(huán)比上升6%，同比上升4%，房貸余額新增的絕對(duì)值仍處于歷史高位。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個(gè)人購房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個(gè)人購房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年一二季度反彈至9800億元，三季度繼續(xù)反彈至10400億元，但是距離2016年的高點(diǎn)仍有較大差距。種種跡象表明，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場降溫明顯，投機(jī)需求得到有效抑制。

從全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看，2018年三季度，個(gè)人住房按揭貸款占新增境內(nèi)貸款比例為24%，較二季度上升3個(gè)百分點(diǎn)。

觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到49%和51%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。進(jìn)入2017年，個(gè)人住房按揭貸款占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個(gè)季度下降，三四季度重新回升，2018年一二季度再次回落，三季度小幅上升。從絕對(duì)值來看，該指標(biāo)已經(jīng)回到2016年一季度時(shí)水平，但仍高于2008年以來平均值較多，說明住戶房貸部門去杠桿未來仍有空間。

這里將人民銀行公布的個(gè)人購房貸款新增余額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內(nèi)購房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度，全國居民表內(nèi)購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后6個(gè)季度連續(xù)下行。目前來看，當(dāng)前全國個(gè)人購房杠桿率正處于下行通道。

比較全國居民購房杠桿率與70城房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比走勢發(fā)現(xiàn)，房價(jià)與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。隨著政策環(huán)境的變化，預(yù)計(jì)居民購房杠桿率還會(huì)進(jìn)一步回落，四季度全國房價(jià)漲幅將收窄。