11月多地迎土地出讓高峰 分析稱樓市有望回歸平穩(wěn)

土地供應(yīng)大幅增加

11月5日，北京兩宗地塊出讓，分別位于朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)以及昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，建設(shè)用地面積分別為13.87萬平方米和4.68萬平方米，出讓起始價(jià)格分別為86.63億元和26.57億元。截至記者發(fā)稿時(shí)，兩宗地塊均由房企報(bào)價(jià)。

11月，北京計(jì)劃推出18宗地塊。其中，住宅地塊15宗，商服地塊3宗。在住宅地塊中，3宗為共有產(chǎn)權(quán)房地塊，其余為限競(jìng)房地塊。分布區(qū)域方面，朝陽、豐臺(tái)等城六區(qū)分布為1宗、2宗。其余地塊均分布在昌平、大興、順義、延慶等郊區(qū)。

其中，朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊是今年以來起始價(jià)最高的地塊。掛牌文件顯示，該地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、F3其他類多功能用地，土地面積13.87萬平方米，建筑控制規(guī)模48.66萬平方米，掛牌出讓起始價(jià)為86.63億元，競(jìng)買保證金達(dá)17.4億元。據(jù)了解，該地塊為國(guó)家會(huì)議中心二期用地。項(xiàng)目建成后，將由競(jìng)得人全部自持。

結(jié)合10月份北京土地出讓情況，業(yè)內(nèi)人士表示，北京土地出讓門檻較高，條件限制較多。在10月份出讓的6宗地塊中，溢價(jià)率最高達(dá)24%。但縱觀全年，土地出讓平均溢價(jià)率僅15%，其中7宗流標(biāo)。

北京某國(guó)有房企人士11月5日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，11月北京加大土地出讓節(jié)奏。從房企角度來看，優(yōu)質(zhì)地塊仍然是主要目標(biāo)。該人士稱，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學(xué)城南區(qū)CP07-0600-0052、0063、C-18地塊，在出讓文件中標(biāo)明市政規(guī)劃以及軌道規(guī)劃的相關(guān)藍(lán)圖，顯示該地塊擁有較高的開發(fā)預(yù)期。這類土地相較于其他郊區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該更強(qiáng)。

根據(jù)今年6月公布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2018年，本市安排的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量4100公頃。9月，北京市規(guī)土委公布了近期計(jì)劃供應(yīng)的66宗、約481公頃住宅用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京土地供應(yīng)大幅度增加，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，緩解了供需結(jié)構(gòu)，樓市有望回歸平穩(wěn)。在供應(yīng)量較大的區(qū)域，不排除會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能。

其他城市方面，太原、江門等二三線城市11月均有多宗土地出讓。相關(guān)信息顯示，11月5日，太原將出讓3宗土地，分別位于小店區(qū)、尖草坪區(qū)。江門市則在同日出讓4宗土地。

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部分城市加大土地供應(yīng)力度，但房企的拿地?zé)崆橛欣溆袩帷?/p>

根據(jù)中指土地出讓數(shù)據(jù)，今年1月至10月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)高歌猛進(jìn)，位列房企拿地前三位。值得注意的是，2017年前10個(gè)月，上述三家房企居于同樣位次。

中指數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2018年前10月拿地面積為5101萬平方米，拿地總額為1197億元；萬科今年前10月拿地面積為2350萬平方米，拿地總額達(dá)1162億元。相比上年同期，兩家企業(yè)拿地面積基本持平，但拿地金額呈下降態(tài)勢(shì)。2017年同期，碧桂園和萬科拿地金額分別為1903億元、1525億元。

部分房企拿地面積和總額均現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。中指數(shù)據(jù)顯示，2017年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別為4001萬平方米、6659萬平方米，金額分別為946億元、776億元。但今年前10月，恒大、融創(chuàng)拿地面積分別下降至2164萬平方米、1103萬平方米，金額分別縮至370億元、219億元。

分析人士指出，部分房企拿地?zé)崆橄陆?，與相關(guān)公司的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整以及對(duì)行業(yè)的判斷不無關(guān)系。

恒大在2017年年報(bào)中指出，2017年，集團(tuán)發(fā)展模式由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，更加注重增長(zhǎng)效益和質(zhì)量，特別是面對(duì)三四線城市火熱的銷情，有側(cè)重地吸納了一批三線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有項(xiàng)目城市布局得以持續(xù)優(yōu)化。

融創(chuàng)則稱，2018年，集團(tuán)預(yù)計(jì)整體放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性很小，將繼續(xù)加快推動(dòng)建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，持續(xù)收緊的流動(dòng)性將繼續(xù)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。在這樣的環(huán)境下，集團(tuán)對(duì)2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。