二手房自行交易或省50%稅費 新陰陽合同應(yīng)運而生

　　由于二手交易基本上是“實收”，能省幾千甚至幾萬元的稅費，令不少買家寧愿冒險自行交易報低價。 

　　廣州市天河區(qū)東方三路，這里的景色隨著網(wǎng)簽的施行而變化。

　　往常行走這里，不時可遇見白襯衣打底加黑西裝外套的中介人員出入天河房產(chǎn)交易中心，但最近一段時間來，他們顯然低調(diào)了很多。

　　“我們要么交代買家和業(yè)主自己交易；要么就是著便裝陪同去，到了門口就不進去(交易中心)了，或者遞件時故作不懂多問……”一家中介公司的經(jīng)理說。

　　實行三個月以來的網(wǎng)簽，遭到中介和買家們的“智慧”應(yīng)對。

　　迥異的成交價格

　　●史小明表示，經(jīng)中介促成的交易均價在一萬一、一萬二左右，與市場價非常相近；而自行交易的均價為七八千。

　　1月1日起，廣州市中心六區(qū)由中介機構(gòu)促成及越秀區(qū)自行交易的二手房實行網(wǎng)上簽約；而海珠、荔灣、天河、白云、黃埔五區(qū)自行交易的二手房，從1月20日起實行網(wǎng)上簽約。“實行網(wǎng)簽，這意味著房產(chǎn)成交價格必須是實實在在的真實數(shù)據(jù)”。這對于想“報低稅”減輕經(jīng)濟負擔(dān)的市民而言，委實兩難。

　　史小明表示，實施網(wǎng)簽到現(xiàn)在三個月了，成交宗數(shù)已過萬了，但經(jīng)中介促成的交易均價在一萬一、一萬二左右，與市場價非常相近；而自行交易的均價為七八千。他們留意到網(wǎng)簽后中介促成的交易比例有不尋常下降的勢頭，預(yù)計廣州市中介公司促成的交易占二手房交易總量的70%左右，然而實施網(wǎng)簽以來，中介促成的網(wǎng)簽數(shù)量只占總量的40%多，自行交易比例上升到50%，其余的是公司間涉及房產(chǎn)的資產(chǎn)處理。

　　由于自行交易的二手房均價與中介促成的均價存在明顯差距，史小明懷疑部分中介繼續(xù)搞“陰陽合同”，與買賣雙方簽訂三方約后，讓買賣雙方以自行交易方式到房屋交易登記中心進行后續(xù)程序。

　　隱身的中介

　　●“顧客非要要求報低價，我們也沒辦法”。對于參與其中做自行交易，中介小張也很無奈。

　　“房管局的人都很精，如果是中介，他一看八九不離十能看得出來，因為平時中介與他們打交道多”。遇到要報低價的買家，黃埔區(qū)一家中介人員小張稱只能建議他(她)做自行交易，再三叮囑雙方到交易中心遞件時“千萬不能說是通過中介交易的”。他說，買家和業(yè)主的口徑都必須統(tǒng)一是“自行交易”。如今去房產(chǎn)交易中心遞件，他已習(xí)慣從臺前退到幕后來。

　　“明事理”的買家自然懂得怎么操作，不用中介出現(xiàn)；但也有買家非要中介陪同或代辦的。小張說代辦時，“一定要裝成不懂的樣子到處問，如果什么都懂或許便衣人員就會上來問你”。小張說，實施網(wǎng)簽以來，交易大廳里不時有著便衣的房管局人員逮人問通過什么渠道買的房。“如果有人不小心說漏嘴，那就報不了低價了，大家還都麻煩”。

　　廣州一家按揭公司的副總阿明稱，曾有中介在交易中心被揭穿，“后果很嚴重，被警告了”。明知有危險，為何還要聽從做自行交易？“顧客非要要求報低價，我們也沒辦法”。對于參與其中做自行交易，小張也很無奈，“反正目前還是像未實行網(wǎng)簽?zāi)菢幼?，只不過我們相對謹慎一些了，能不參與遞件最好”。

　　自行交易的底線

　　●按揭公司副總阿明稱，其公司遞件涉及報低價的每天有四五單。自行交易價一般在成交價的五成左右都能通過。

　　“很多(買家)都報低價，不報低價的基本沒有，通過中介買的也差不多一樣”。按揭公司副總阿明稱，其公司到交易中心遞件涉及報低價的，“每天有四五單”。他說，一般來說中介不會主動報低價，因為被查到需承擔(dān)責(zé)任。所以，遇到想報低價的買家，只能建議采用自行交易，“一般在成交價的五成左右都能通過”。他說，通過中介買房的自行交易有個底線“不能低于底線就是正常的”。

　　到底多少價格為底線？該按揭公司的產(chǎn)權(quán)部趙小姐表示，以一套員村的房子為例，如70多平方米的房子成交價為100萬元，可先報58萬“不行的話再加，直到通過審核為止，銀行那邊是不受影響的”。

　　記者以買房為由走訪市內(nèi)多家中介公司，他們對于自行交易態(tài)度曖昧。一些大中介公司表示不會報低價，但在記者走后卻有中介人員會偷偷致電表示“有得商量”；而部分中低檔中介則表示“沒問題”。“如果你可以一次性交清房款，就可以朋友身份報低價了”。寺右二馬路的一家中介小姐阿麗如是說。

　　官方說法

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　　報低價對誰都沒好處

　　明知不允許，但二手交易選擇報低價仍是不爭的事實。“我想最主要的原因還是一些買賣雙方為了避開稅費，自行報價相對低一點，稅費相對會低一些”。市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明如是認為。

　　他稱，再過若干年，很多東西都會變得很嚴謹，“你(買家)現(xiàn)在報低價，將來賣時出高價，這個差價會收很高的增稅值”。如一套價值100萬元的房子，買家報低價50萬元買進，假如日后升值賣120萬，但是電腦記錄其上一次買進價格是50萬，相當(dāng)于增值70萬，這個70萬的稅費是累進制的。“我們提醒消費者莫貪圖眼前小便宜，應(yīng)該將目光放長遠，對于下一次交易來說有很大的風(fēng)險”。報低成交價對于買賣雙方，包括中介都是非常不利的，因為網(wǎng)簽將相關(guān)數(shù)據(jù)都記錄在網(wǎng)上，屆時若涉及打官司或?qū)θ街械哪骋环讲焕?/p>

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　　下一步地稅部門會推出最低成交價

　　史小明說，目前網(wǎng)簽的自行交易中，確實有一些是實實在在的交易，有的確是親戚或朋友。但是，他分析網(wǎng)簽經(jīng)中介促成的大約有三成；還有一成是除了自行交易外的企業(yè)、資產(chǎn)儲值將近一半；另外還有一半多一點點的是自行交易的。“我們估計(自行交易)這里面是一半比一半，里面有一半的確是通過向親朋買的房做自行交易，但我們估計還有的是通過中介公司買的”。史小明稱下一步要與地稅部門好好查一查，不會對全部成交案例都查，但會進行抽查。他說，目前各區(qū)在房產(chǎn)交易中心都有設(shè)地稅的點，“如果認為價格低是不給過的”。他表示目前還沒有非常具體的查處方案，但是下一步地稅部門會推出最低成交價，不管其報價如何，總之不低于那個最低價就行。

　　網(wǎng)簽三個月以來，史小明表示目前暫時還沒有查到有中介參與自行交易。“如果查到，我們會與工商部門溝通，看可否吊銷營業(yè)執(zhí)照、罰款，最低處罰也會吊銷經(jīng)紀人員的從業(yè)資格證”。

　　史小明稱還在與中國人民銀行、銀監(jiān)會溝通，屆時做房產(chǎn)按揭就根據(jù)網(wǎng)上成交價“若報低價就按低價來貸款”。

　　算算賬

　　自行交易能省多少？

　　明明通過中介買房，卻在網(wǎng)簽時還是選擇自行交易，這其中到底能省多少錢？

　　以一套70多平方米、100萬元成交、房產(chǎn)證未滿五年、買家屬于首次購房的房子為例，中介公司小張給記者算了一筆賬。

　　營業(yè)稅5.5%，個人所得稅1%，契稅1%，如果按100萬元網(wǎng)簽，相關(guān)稅費累計共是7.5萬元。但如果報低價為50萬的話，上述各稅分別為27500元、5000元、5000元，合計共37500元。在這幾項稅里可以省下一半費用。其它工本費、手續(xù)費等費用是保持不變的。

　　另外，小張表示，如果被房管局查到報低價，則會按成交價(100萬元)來計稅費。

　　買家聲音

　　誰不想能省就??？

　　為什么要頂著風(fēng)險去報低價？居住翠湖山莊的買家胡女士說，選擇自行交易報低價只要說服業(yè)主同去一趟房產(chǎn)交易中心就可，“一天就可以省下一大筆費用，何樂而不為？”對于史小明所說的增值稅，胡女士表示“不是我一個人報低價，到時肯定還是上有政策，下有對策的”。而另一名買家陳先生則表示，“如果我足夠有錢，對那幾千甚至上萬元的稅費不在意的話，我何至于去折騰？目前市場上各類東西扣稅都比較厲害，誰不想能省就省”。

　　為免夜長夢多，放棄報低稅

　　去年12月17日，唐先生通過中介在天河區(qū)黃村看中一套有著10多年樓齡的房改房，“70多平方米，房產(chǎn)證滿五年，一番討價還價以62萬成交”。當(dāng)天，唐先生與女業(yè)主簽署購房合同。“當(dāng)時中介跟我說可以報低價，大約40萬就行”。唐先生記得，當(dāng)初中介幫他算了一筆賬，“說可以幫我省下三四千元稅費”。但由于種種原因，拖到了2月才去網(wǎng)簽。由于他急著搬進去，又擔(dān)心報低價被查出來，為免夜長夢多，他放棄了報低稅。