東莞10月份土地市場降溫 樓面地價同比下跌21%

東莞土地交易市場低價、底價成交逐漸成為主流，市場降溫回歸理性。值得注意的是，10月份東莞商住地平均成交樓面地價僅10729元/平方米，同比下降21%。這也意味著在合理地價的支撐下，未來房價有望繼續(xù)保持平穩(wěn)。

土地市場降溫 理性競拍逐步成為趨勢

東莞土地市場降溫。合富研究院統(tǒng)計，10月東莞共成交6宗商住商服地塊，其中商住地塊5宗，金融地塊1宗，商住地塊樓面地價約10729元/平方米，同比下跌21%。

東莞公共資源交易網(wǎng)上公告顯示，繼9月底石碣商住地流拍后，東莞土地市場繼續(xù)遇冷。其中編號為2018WG025南城“巨無霸”商住地在市場極為關(guān)注下，因無房企出價成為今年第二宗流拍地塊。記者發(fā)現(xiàn)，該地塊的競拍條件是東莞土地拍賣史上最為嚴格的一宗。該地塊總計容建筑面積約362322平方米，宗地權(quán)利人須無償配建計容建筑面積不少于160000平方米商業(yè)辦公樓和1600個規(guī)劃地下停車位給南城街道辦事處用作拆遷安置、高新科技企業(yè)孵化器及其他發(fā)展配套用房等用途。同時，宗地權(quán)利人須集中建設(shè)并全部自持計容建筑面積不少于50000平方米商業(yè)用房。雖然該地塊的最高限制地價為237300萬元，按照總計容建筑面積計算，最高樓面地價僅為6549元/平方米，但由于自持商業(yè)面積過大，競拍條件嚴格，最終無房企出價。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，政府不斷升級競拍模式，在高價起拍、高比例配建、全支持商業(yè)等因素疊加下，房企拿地成本不斷上漲，加上全國樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴格，房企融資難度加大，資金鏈緊張，謹慎拿地、理性競拍逐步成為大勢所趨。

多宗商住地底價或低價成交

另外，在其他進入競拍階段的商住地中，同樣以底價成交或低價成交為主。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，編號為2018WG024茶山商住地僅有1家房企報價，金融街最終以底價15.7億元拿下，實際可售樓面價為10888元/平方米，這也是全國50強房企金融街首次進軍東莞市場；2018WG028虎門地塊、2018WG029（商業(yè)用地）厚街地塊及2018WG030東坑地塊分別被招商蛇口、東莞厚街商會及金地集團收入囊中，均為底價成交。

此外，2018WG026塘廈地塊僅有兩家房企參與競拍，最終被深圳人才安居集團以18.84億元拿下，實際可售樓面價約16511元/平方米，溢價率僅1.1%；2018WG027高埗地塊共有3家房企經(jīng)過6輪競拍，最終安徽交投集團以總價11.51億元拿下，實際可售樓面價9409元/平方米，溢價率4.5%。

近期拍賣的地塊，均為底價或低溢價率成交，甚至出現(xiàn)了地塊流拍的現(xiàn)象。東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，一方面隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，各大房企對市場的預期有所改變；另一方面政府不斷升級競拍模式，地價高、限制條件多，房企拿地成本不斷上漲；此外在國內(nèi)外諸多因素疊加下，融資環(huán)境保持相對趨緊態(tài)勢，房企融資難度加大、資金鏈趨緊。在多種因素影響下，土地拍賣市場熱度降溫明顯。

新掛牌8宗商住商服地年底將競拍

10月底，分別位于黃江的兩宗商住地、東坑的一宗商住地均因故停止掛牌；不過，仍然有新增商住地陸續(xù)掛牌出讓，并將在年底前進入最終交易階段。

東莞公共資源交易網(wǎng)公告顯示，截至10月31日，東莞新增8宗商住商服用地公告，出讓總占地面積約23.27萬平方米，起始總價約42.73億元，分別位于沙田、樟木頭、大嶺山、麻涌、謝崗、企石和松山湖7個鎮(zhèn)街，其中兩宗位于麻涌鎮(zhèn)，這8宗商住商服用地將于11、12月正式進入競拍階段。記者發(fā)現(xiàn)，此輪競拍條件仍然嚴格，不少商住地塊要求限價+競自持方式競拍，同時配建不少于10%的安居房，部分商住地塊還要求商業(yè)全自持不少于5年等。其中位于松山湖的金融用地要求所有產(chǎn)權(quán)物業(yè)40年全自持，同時還要求配建辦公用房、停車位等，而企石地塊則為零售商業(yè)用地。