北京樓市供應按下“快進鍵” 10月多個樓盤集中獲證

27張預售證、一日內(nèi)掛牌13宗地塊，第四季度以來，北京樓市在供應方面，按下了“快進鍵”。供應的增加將帶來未來房源的增多，對于調(diào)節(jié)供需結構起到重要作用，樓市將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

新房 10月多盤集中獲證

進入四季度，房企開始全力沖刺。記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息統(tǒng)計，10月，包括住宅和非住宅項目在內(nèi)，北京市住建委共發(fā)布27張預售證。這一數(shù)量高于過去三個月，其中，7月發(fā)布24張，8月發(fā)布22張，9月發(fā)布20張。

值得一提的是，在這27張預售證中，有多個樓盤的拿證價格超過了10萬元/平方米。如泰禾西府大院、華潤昆侖域的預售均價超過了11萬元/平方米，豐臺北京金茂府等項目的定價也在9萬元/平方米以上。

“價格太高拿不到預售證，出于對產(chǎn)品精心的打造與較高預期，有些開發(fā)商在價格問題上一直‘死扛’?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認為，有些項目已經(jīng)熬成了現(xiàn)房，一般來說現(xiàn)房價格會略高于期房，但最終取證的價格低于此前期房預期價。這樣一來，對于購房人來說，獲得了更多的選擇機會。對于高價盤開發(fā)商來說，在“按兵不動”沒有銷售出貨的這兩年，市場變化、資金成本和客戶流失，都令其面臨不小的壓力。

尤其在今年整體市場下行以及融資渠道收緊的情況下，不少開發(fā)商面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績難達預期的問題，這也是這些豪宅開發(fā)商們開始放下身段，不再死磕“理想定價”的原因。

市場成交狀況來看，近兩年，隨著北京樓市調(diào)控的深入以及對高價樓盤預售證審批的收緊，市場上銷售均價超過10萬元的樓盤與過去兩年相比，數(shù)量大大減少。在2018全國頂豪成交榜單中，銷售均價能突破10萬的基本已經(jīng)以上海為主，北京在全國前32名中，只有4個項目。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給出的數(shù)據(jù)顯示，2018年截至目前，北京單價10萬元以上項目的網(wǎng)簽套數(shù)為67套，成交均價11.59萬元/平方米。預計今年全年在90套左右。而在此之前的2015-2017年，成交套數(shù)分別為144套、555套、385套。成交均價也高于2018年。

土地 14宗住宅地塊集中掛牌

10月22、23日兩天，北京土地市場有14宗住宅用地掛牌。這也使得北京目前待售的土地數(shù)量達到19宗。

縱觀這14個地塊，其中有12宗是住宅用地，包括8個限競房地塊，以及3個共有產(chǎn)權地塊，還有1塊不限定售價的純商品住宅用地。這些地塊分別位于豐臺、大興、昌平、延慶、密云、順義等區(qū)域。

位于延慶區(qū)的延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊掛牌出讓起始價為81250萬元，競價階梯為400萬元整，競買保證金為16250萬元。值得注意的是，在限競房“占領”北京土地市場的背景下，該地塊沒有對住宅的銷售價格作出限制。

此外，位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯的兩宗限競房地塊，是今年1月流拍的共有產(chǎn)權地塊，建筑控制規(guī)模為131841平方米。重新整理掛牌后，根據(jù)掛牌交易公告，商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，且最高銷售單價不得超過71087元/平方米。

“整體看，預計入市的住宅土地中，除少數(shù)容積率低的地塊，其他將很可能繼續(xù)出現(xiàn)底價成交。但改變了購地方式后，流標可能性不大?！睆埓髠ケ硎?。2018年樓市調(diào)控繼續(xù)保持嚴格基調(diào)，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低，以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年截至目前是15%，溢價率明顯降低。

土地供應的增加，將帶來未來樓市房源的增多，對于緩解供需不平衡起到重要作用，樓市有望繼續(xù)平穩(wěn)。

房企 資金鏈吃緊加速出貨

數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，60家A股房地產(chǎn)上市公司披露了三季報。已披露三季報的60家房地產(chǎn)公司前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計為-389.52億元，去年同期為-426.70億元。相比去年同期有所緩解，但經(jīng)營性現(xiàn)金流整體情況仍然不容樂觀。

除完成年度任務外，現(xiàn)金流吃緊也促使房企加速去化，以期現(xiàn)金回流。2018年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷收緊，表外融資規(guī)模持續(xù)下降，房企受此影響，融資額持續(xù)下降。

8月以來，有8家房企融資計劃被終止，終止融資額度規(guī)模達406億元。隨著房企融資渠道不斷收緊，加之融資過程中嚴監(jiān)管審查，預計在短時間內(nèi)，房企融資環(huán)境不會有太大改善。

融資受阻，房企也面臨還債高峰。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，今年四季度房企債券還款額近4000億元，資金面緊張。在此背景下，預計四季度房企將會加速推盤，并可能通過降價、打折等手段來快速回籠資金。

二手房 成交同比上漲66.7%

新房市場供應增加的同時，北京二手房市場成交數(shù)量也在上漲。

據(jù)諸葛找房近期發(fā)布的9月北京房產(chǎn)月報顯示，9月北京市二手住宅成交15036套，環(huán)比下降1.6%，同比上漲66.7%，成交量維持在相對高位。而大量共有產(chǎn)權房項目的入市，也在一定程度上緩解了北京新房供不應求的局面。

9月份北京降價房源量波動大，單日降價房源量最高達1471套，日均降價房源量1036套左右；具體來看，朝陽區(qū)9月份降價房源量最多，共有8468套；其次為海淀區(qū)，降價房源量為3812套。

從二手房掛牌房源居室分布來看，兩居房源占比最多，達43%；其次為三居，達29%。相比上月，兩居房源占比增加1個百分點。

從二手房掛牌房源價格段區(qū)間分布來看，300萬至500萬元的房源占比最多，高達32%；其次為500萬至800萬元的房源，占比為27%。

從城區(qū)掛牌均價來看，西城區(qū)以105607元/平方米領先，西城、東城、海淀、朝陽房價遙遙領先于其他城區(qū)。房山以31570元/平方米為最便宜城區(qū)，西城區(qū)均價是房山3.35倍。

從城區(qū)掛牌量上來看，朝陽區(qū)以36847套領先，是第二位海淀區(qū)的2.52倍。朝陽、海淀、豐臺、昌平四區(qū)掛牌量最多。