三季度招保萬金銷售齊齊放緩，未來兩月或現(xiàn)出貨高峰

曾有人預(yù)測過，最晚2019年會出現(xiàn)銷售額達(dá)萬億級別的房企，而2018年最少到7000億元。

今年以前，以規(guī)模論英雄的說法已霸占房地產(chǎn)業(yè)數(shù)年，及到行業(yè)調(diào)整期，才會有真正的反思，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，什么才是最重要的，如此往復(fù)輪回。

形勢不似預(yù)期。無論反思與否，今年房企的銷售業(yè)績大概率會令預(yù)測人士失望。2018年已過去3/4，盡管1~9月，全國商品房銷售金額累計(jì)同比增長13.3%，但單拎出三季度數(shù)據(jù)來看，銷售業(yè)績的增幅已有所放緩。

發(fā)現(xiàn)，老牌房企招保萬金的銷售業(yè)績均有所放緩。萬科1~9月累計(jì)銷售金額增速約為9%，已低于全國銷售增速，而三季度銷售金額相比前兩季度增速下滑；而進(jìn)入三季度，招商蛇口銷售金額也有所回落，增速已不如前兩季度。至于保利地產(chǎn)，第三季度簽約銷售為883.39億元，與第二季度的1283.79億元相比，也呈下降趨勢；同期，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積580.1萬平方米，同比增長3.80%，累計(jì)簽約金額1060.9億元，同比增長3.39%，盡管相比上半年銷售增速回正，但依然不夠理想。

與此同時(shí)，一波降價(jià)潮席卷全國樓市，特價(jià)房、打折優(yōu)惠、首付分期等各種促銷手段輪番上陣，它們見于TOP10開發(fā)商，也有名不經(jīng)傳的在行業(yè)寒冬中瑟瑟發(fā)抖的小企業(yè)。在這種情況下，企業(yè)拿地的意愿降至冰點(diǎn)，9月百城土地單月成交總價(jià)同比下降50.8%。

四季度已啟，年關(guān)將至，這往往是開發(fā)商年底沖業(yè)績的季節(jié)，今年在調(diào)控背景和回籠現(xiàn)金的迫切需求下，開發(fā)商沒有更多的路可選。

銷售拿地均放緩

開發(fā)商的2017年仍是個(gè)風(fēng)光年份。這一年，房地產(chǎn)市場頂住了多重政策壓力，延續(xù)增長慣性，銷售面積和銷售金額再創(chuàng)歷史新高。16億平方米的銷售面積、13萬億元的銷售金額，就是在這一年突破的。

2017年全年，國家商品房銷售額首次突破13萬億，達(dá)133701億元，增長13.7%。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前九月，全國商品房銷售金額累計(jì)同比增長13.3%。

值得探究的是，如果增幅相差無幾，那么行業(yè)悲觀從何而來？

先看行業(yè)巨頭表現(xiàn)。光大證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前九月，碧桂園銷售金額累計(jì)同比增長 38%，中國恒大累計(jì)同比增長22%，融創(chuàng)中國累計(jì)同比增長 56%，保利發(fā)展累計(jì)同比增長 46%，中國海外發(fā)展累計(jì)同比增長 23%，新城控股累計(jì)同比增長113%，龍湖地產(chǎn)累計(jì)同比增長 16%，華潤置地累計(jì)同比增長 36%，招商蛇口累計(jì)同比增長49%。

行業(yè)集中度提升的邏輯還在演繹中。據(jù)川財(cái)證券統(tǒng)計(jì)，2018年前三季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，整體同比增長39.6%。

TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額集中度較去年同期均有較大幅度的提升。統(tǒng)計(jì)顯示，TOP10、TOP50 和TOP100房企的流量金額集中度達(dá)到27.9%、 55.3%和66.4%，分別較2017年同期提升3%、9.5%和12%。

但另一面是，萬科1~9月累計(jì)銷售金額增速約為9%，已低于全國銷售增速；2018年1~9月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積580.1萬平方米，同比增長3.80%，累計(jì)簽約金額1060.9億元，同比增長3.39%；而進(jìn)入三季度，招商蛇口銷售金額也有所回落，增速已不如前兩季度。至于保利地產(chǎn)，第三季度簽約銷售為883.39億元，與第二季度的1283.79億元相比，也呈下降趨勢。

與此同時(shí)，地市趨冷。今年上半年，具備融資優(yōu)勢的國資房企拿地策略依然較為積極，但近期出現(xiàn)分化。9月份，全國百城土地成交總價(jià)同比下降50%。

9月份，萬科新增14個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)總計(jì)容建筑面積為385.3萬平方米，同比減少21.4%；總地價(jià)為249.3億元，同比減少15.3%。而1~9月，公司新增計(jì)容建筑面積同比增長18.3%，新增土儲總地價(jià)同比增長14.0%。

保利9月新增9個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建筑面積同比減少 26.0%，總地價(jià)同比減少 37.7%。但加上前8個(gè)月的數(shù)據(jù)，這兩項(xiàng)均為正增長。

中海也出現(xiàn)這種情況，9月新增5個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益樓面面積約135.2萬平方米，同比減少 55.7%；權(quán)益地價(jià)71.4億元，同比減少61.4%。而1~9月，中海新增權(quán)益樓面面積同比下降2.2%，新增土儲權(quán)益地價(jià)同比下降4.8%。

去化率持續(xù)走低

雖然也有華潤置地等少數(shù)龍頭房企仍在積極拿地，9月單月拿地面積和金額同比增長，但整體而言，從全國、百城、龍頭房企三個(gè)維度觀察，土地市場的成交均明顯降溫。

土地市場入秋，一方面有土地端設(shè)置的條件嚴(yán)苛抑制房企拿地動力的原因，另一方面也是銷售低迷導(dǎo)致。

以深圳上周（10.22~10.28）情況為例，正值金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季，但深圳上周四個(gè)項(xiàng)目入市，一手住宅開盤去化約兩成，市場好的年份，日光盤的案例曾一個(gè)接著一個(gè)。

一名房企營銷人士對第一財(cái)經(jīng)指出，“第四季度，公司的銷售壓力有增無減。新開的項(xiàng)目賣不動，而我們在部分城市的數(shù)個(gè)明星項(xiàng)目，因?yàn)閮r(jià)格和城市政策等問題，拿不到預(yù)售證，而這些項(xiàng)目以股權(quán)或債權(quán)的形式引入了外部投資者，原定的開盤時(shí)間目前一再延后，項(xiàng)目IRR會進(jìn)一步下降?！?/p>

該人士補(bǔ)充，“加上目前融資環(huán)境嚴(yán)峻，融資渠道不暢，公司的資金流壓力加大，在對外拿地上節(jié)奏會放緩，定更高的拿地條件。正如行業(yè)正在呈現(xiàn)的景象，一些去化不好的項(xiàng)目，我們也在打折促銷?！?/p>

另一個(gè)可以參照的指標(biāo)是，9月份，全國新開工面積1.93億平方米，單月同比增長20.3%，增速較8月份回落6.3個(gè)百分點(diǎn)；1~9 月全國累計(jì)新開工15.26億，平方米同比增長16.4%，增速較1~8月提升0.5百分點(diǎn)。

光大證券分析師何緬南指出，“我們認(rèn)為新開工增速的提升主要來自兩方面，一是銷售趨冷的情況下，開發(fā)商存在搶跑道，加速推盤和搶收現(xiàn)金流的動力；二是目前資金面持續(xù)緊張，非標(biāo)產(chǎn)品受限，房企只有滿足四證齊全（新開工）后，方可獲得開發(fā)貸，促進(jìn)了房企加快開工的意愿?！?/p>

從房企角度來說, 在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，四季度將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。

從目前行業(yè)環(huán)境來看，去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿、寬貨幣延伸至寬信用，雖未提及房地產(chǎn)行業(yè)，但總體資金環(huán)境改善以及信用風(fēng)險(xiǎn)下降都將改善房企的融資難問題。寬松政策預(yù)期抬升了，但地產(chǎn)業(yè)的春天什么時(shí)候才會來還是個(gè)未知數(shù)。