多重因素致商辦市場微“變臉” 京滬等進入新一輪調(diào)整期

2018年下半年以來，受中美貿(mào)易摩擦、去杠桿、基本面低迷等因素影響，整個商辦市場面對經(jīng)濟下行壓力，呈現(xiàn)出了新的變化與趨勢。對此，好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒表示，三季度辦公市場投資、新開工竣工面積、銷售額等數(shù)據(jù)紛紛下滑，一線城市大面積、高價格段需求回落，商辦市場已進入新一輪調(diào)整期。

根據(jù)《好租2018年第三季度商辦數(shù)據(jù)報告》顯示，在宏觀層面，前三季度GDP增速6.7%，已連續(xù)四季度放緩。同時，第三產(chǎn)業(yè)增速低迷，PMI持續(xù)走低僅略高于50%榮枯線，這都在一定程度上削弱了商辦市場的供應和需求。

在商辦市場表現(xiàn)方面，得益于土地購置費的增加，地產(chǎn)投資增速相對穩(wěn)定，辦公市場投資增速則下滑至11%。相較于住宅市場，前三季度商辦市場土地成交僅流拍5幅，且由于今年供應高峰提前至6月份、7月份，使得后兩個月稍顯低迷。從未來供應來看，施工開工持續(xù)走低，竣工面積斷崖式下降14%，整個“增量市場”顯著負增長。從全國辦公樓銷售來看，三季度銷售額已連續(xù)兩年下降，但仍高于2015年水平，銷售放緩利于租賃市場后期進一步去庫存。

在具體供求表現(xiàn)方面，受到新經(jīng)濟影響，2018年三季度一線城市累積可租面積同比普遍增長五成，各城市都受到退租增加及新增供應的疊加影響，市場整體空置面積增加。環(huán)比增速表現(xiàn)則較為分化，其中深圳高達72%，其次為北京的39%和上海的26%，廣州僅3%。而在租賃成交方面，除廣州增長13%外，“北上深”環(huán)比跌幅均超過15%，而7月份、8月份收縮尤其明顯。盡管走量難言樂觀，一線城市三季度租金水平小幅震蕩，其中北京下跌0.13%而上海上漲0.13%，表現(xiàn)基本堅挺。

分城市來看，北京的成交量和成交價格依然遙遙領先，分別為464萬平方米、7.2元/平/天，較上海的348萬平方米和5.3元/平/天分別高出33.3%和35.8%。

相較其他一線城市，上海商辦市場整體體量最大，累計可租面積已高達1923萬平方米，增幅較北京、深圳基數(shù)大、增幅低。作為商辦市場的第三極，深圳是一線城市中最活躍的，政策、經(jīng)濟形勢的變化在深圳商辦市場表現(xiàn)尤為明顯。而廣州的4.1元/平方米/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平方米/天，但廣州市場體量有限，未來或被新一線城市成都后來居上。

匡健鋒表示，全國商辦“存量市場”特征明顯，北京發(fā)達的服務產(chǎn)業(yè)尤其是新經(jīng)濟比重對成交量價支撐尚可，上海則因供應量過大而存在較大去化壓力，其他城市空置率也均有不同程度上升。此外，一線城市新增供應逐步放緩，各地也在積極推出產(chǎn)業(yè)政策如北京的產(chǎn)業(yè)更新、政務東遷、上海的“擴大開放100條”等，將有助于合理優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和釋放新增需求。