團(tuán)購買房須謹(jǐn)慎 不可因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢而麻痹大意

購房者交納意向金、誠意金等而簽訂團(tuán)購協(xié)議是否有效？向中介機(jī)構(gòu)購買名額或交納團(tuán)購誠意金風(fēng)險(xiǎn)更大？與直接向開發(fā)商交納有何區(qū)別？團(tuán)購中應(yīng)該注意的其他問題?針對商品房團(tuán)購時(shí)可能遇到的各種問題，記者采訪了建緯(昆明)律師事務(wù)所的羅華和劉超兩位律師，請他們就團(tuán)購中應(yīng)該注意的法律問題做出釋疑。

羅華介紹，目前市場上商品房團(tuán)購現(xiàn)象某些單位為解決本單位職工的住房問題，許多單位包括機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位和學(xué)校與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房團(tuán)購協(xié)議》，約定本單位的職工購買房地產(chǎn)公司開發(fā)的某小區(qū)享有優(yōu)惠，一般比市場價(jià)低，有些是與單位工會簽訂《團(tuán)購協(xié)議》，有些是與單位職工簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的火爆，出現(xiàn)了很多違約行為的發(fā)生，致使社會的城市信用原則受到了很大的沖擊，也同樣與我國建立和諧社會的基本原則不相一致。

羅華提醒各位購房者交納意向金、誠意金等而簽訂團(tuán)購協(xié)議時(shí)應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果該《團(tuán)購協(xié)議》具備商品房購銷合同的主要條款，是商品房預(yù)售合同的話，該協(xié)議是無效的。但是如果開發(fā)商與購房者或者單位簽訂的《團(tuán)購協(xié)議》不具備商品房購銷合同的主要條款，只是普通的購房意向書或約定了其他的內(nèi)容，如沒有違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，該協(xié)議屬于有效協(xié)議。如果中途需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，那么不是對房屋的轉(zhuǎn)讓，而是對購房資格的轉(zhuǎn)讓。

羅華告訴記者：“根據(jù)我國民法關(guān)于物的所有權(quán)的基本原則，不動產(chǎn)的所有權(quán)是指對其占有、收益、使用和處分的權(quán)利，該權(quán)利和行使，必需要該客觀物體存在，且能夠行使法律規(guī)定的權(quán)利，但購房者與開發(fā)商簽訂《團(tuán)購協(xié)議》時(shí)，房屋尚未建成，也未取得預(yù)售許可證，建立在該物權(quán)客體上的不動產(chǎn)所有權(quán)也不可能實(shí)現(xiàn) ，因此購房者在中途進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是購買權(quán)資格的轉(zhuǎn)讓，購買權(quán)資格的轉(zhuǎn)讓，法律沒有禁止，是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。如果選擇退房退款，要看雙方簽訂的《團(tuán)購協(xié)議》是怎么約定的，如果有違約條款則按合同約定予以賠償，并可以同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)同期銀行存款利息。如雙方簽訂的協(xié)議中沒有關(guān)于違約條款的約定，除退款外還可以要求開發(fā)商因此受到的損失。”

針對購房者向中介機(jī)構(gòu)購買名額或交納團(tuán)購誠意金風(fēng)險(xiǎn)更大，與直接向開發(fā)商交納有何區(qū)別？來自建緯(昆明)律師事務(wù)所的另一位律師劉超解釋說，買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)屬于居間合同關(guān)系。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。根據(jù)“合同相對性”的原則，購房者與誰簽訂合同就只能對誰履行義務(wù)并要求對方履行相應(yīng)的義務(wù)。故建議購房者如果選擇中介機(jī)構(gòu)購買名額或繳納團(tuán)購誠意金應(yīng)當(dāng)選擇較大或有實(shí)力的機(jī)構(gòu)，更能保障自己的合法權(quán)益。直接向開發(fā)商交納誠意金則可以要求開發(fā)商履行雙方簽署合同的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

隨后，兩位律師提醒各位買房者，商品房的內(nèi)部認(rèn)購或團(tuán)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地出讓金，導(dǎo)致將來難以取得土地使用權(quán)，從而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購或團(tuán)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購或團(tuán)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢而麻痹大意。

兩位律師提醒，在購房者與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購協(xié)議》、《團(tuán)購協(xié)議》的時(shí)候，一定要將商品房買賣合同的主要條款寫入到協(xié)議中，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，如該協(xié)議具有上述條款，該協(xié)議就對雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力，如開發(fā)商違約要承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購協(xié)議》、《團(tuán)購協(xié)議》，從而以約定的價(jià)格取得該商品房。