深圳舊改灰色利益鏈調(diào)查：6個(gè)投資客炒一棟回遷房

隨著深圳樓市政策的進(jìn)一步收縮，深圳商品房投資潮在逐步地冷卻，然而深圳的投資熱情并未因此銷聲匿跡。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，存在眾多歷史遺留問題的無產(chǎn)權(quán)舊改房成為了投資客在深圳又一波追逐的熱土。

近日，記者發(fā)現(xiàn)，位于深圳市龍崗區(qū)的各大城市更新項(xiàng)目中均存在大量無產(chǎn)權(quán)回遷房交易。“龍崗保利回遷房”“龍崗萬科回遷房”……一個(gè)個(gè)打著“無需社保、不限購(gòu)、買到就是賺到”的明碼標(biāo)價(jià)的回遷房公開在百度貼吧中的“舊改吧”“城市更新吧”“深圳舊改吧”以及趕集網(wǎng)上掛賣銷售。

一份資料證明顯示，一棟總建筑面積為949平方米的房屋回遷房被7人所瓜分，其中一位為業(yè)主，其他6人均為投資客。隨著記者的深入調(diào)查，一條潛藏在百度貼吧，趕集網(wǎng)，利用“歷史遺留+開發(fā)商確權(quán)”的城市更新投資炒房的利益鏈逐漸浮出水面。

一棟房屋被7人瓜分

“通過我們可以直接和開發(fā)商簽署拆遷協(xié)議?！苯?，記者通過互聯(lián)網(wǎng)途徑，找尋到了專門做無產(chǎn)權(quán)舊改房買賣的中介。據(jù)其介紹，他們對(duì)無產(chǎn)權(quán)舊改房的非法買賣已經(jīng)做了有兩三年的時(shí)間，對(duì)于無產(chǎn)權(quán)回遷房確權(quán)問題早已“輕車熟路”。

事實(shí)上，無產(chǎn)權(quán)舊改房的買賣市場(chǎng)在法律界定上難以被認(rèn)可，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，未完成回遷的舊改房沒有商品房房產(chǎn)證，私下交易屬于違法行為。然而該法律規(guī)定卻早已被“架空”。

記者跟隨中介人員來到了位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍西社區(qū)樓嚇、對(duì)面嶺片區(qū)，據(jù)了解，該片區(qū)舊改項(xiàng)目有不少村民委托的回遷房在售，項(xiàng)目承攬公司為深圳市勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)有限公司與保利置業(yè)集團(tuán)有限公司合資的保誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該城市更新片區(qū)規(guī)劃有四期工程，其中一期已經(jīng)拆平開始動(dòng)工建設(shè)，目前在買賣的是二期的回遷房。

據(jù)2014年3月31日龍崗區(qū)城市更新局的官網(wǎng)《關(guān)于龍城街道龍西社區(qū)樓嚇、對(duì)面嶺片區(qū)更新單元相關(guān)內(nèi)容的補(bǔ)充公示》介紹，龍崗區(qū)龍城街道龍西樓嚇、對(duì)面嶺片區(qū)更新單元經(jīng)市政府批準(zhǔn)已列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批計(jì)劃》，其更新單元面積為339280平方米，拆除重建范圍面積298940平方米。

而在這其中，一房屋基底面積為94.9平方米，總建筑面積949平方米的房屋竟被7人所瓜分。據(jù)中介提供此前已簽署完畢并蓋了公章的資料顯示，該房屋7名權(quán)屬人中只有1名為村民，其他均為投資者。在其出示的蓋有保誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章的測(cè)繪報(bào)告復(fù)印件記者發(fā)現(xiàn)，其余6位是分別來自汕尾市陸河縣或深圳市本地的投資客。

中介表示，為了確保投資者能拿到蓋有開發(fā)商公章的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，除了需要準(zhǔn)備測(cè)繪報(bào)告外還需準(zhǔn)備村股份公司對(duì)測(cè)繪報(bào)告面積的擁有證明。

根據(jù)一份蓋有深圳市龍西股份合作公司樓嚇分公司公章的證明記者發(fā)現(xiàn)，該證明標(biāo)注了位于龍崗區(qū)龍城街道龍西社區(qū)樓嚇居民小組的某土地，證實(shí)一棟測(cè)繪出的房屋基地面積為94.9平方米，總建筑面積949平方米的房屋被7人所分。

中介告訴記者，李霞（化名）為本地村民，其他均為投資客。“過來投資回遷房都是購(gòu)買100平方米、120平方米左右的整數(shù)建面，過渡期間租金按22元/平方米進(jìn)行賠付，項(xiàng)目建成交房后你當(dāng)時(shí)買了多少面積的回遷房就置換給你多少面積的商品房?！?/p>

巨額的利潤(rùn)回報(bào)

事實(shí)上，無產(chǎn)權(quán)回遷房非法買賣在深圳各區(qū)域存在多年，且形成了一條成熟的灰色利益鏈，眾多無產(chǎn)權(quán)回遷房非法買賣信息在百度貼吧“舊改吧”“城市更新吧”以及趕集網(wǎng)公開掛售，更有甚者直接開設(shè)了“深圳小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)”掛售，許多投資者蜂擁而至。而其背后隱藏著巨大的利潤(rùn)回報(bào)。

根據(jù)記者此前調(diào)查報(bào)道，一幅由中介公司制作的宣傳海報(bào)顯示，綠海城平湖輔城坳舊改項(xiàng)目分為意愿征集、簽協(xié)議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個(gè)階段，每個(gè)階段的售價(jià)也節(jié)節(jié)上升，每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程預(yù)計(jì)需要4年時(shí)間，價(jià)格增長(zhǎng)幅度驚人。一位名為趙文（化名）的中介人員表示：“樂觀估計(jì)，明年就能開始簽約，大概4年后就能交樓?！卑创擞?jì)算，購(gòu)買回遷房在4年內(nèi)的投資總回報(bào)率高達(dá)275%。

“保利置業(yè)剛?cè)腭v時(shí)回遷房單價(jià)在1萬元出頭，現(xiàn)在已經(jīng)升到了23500元/平方米，周邊商品房房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到40000～50000元/平方米了，回遷賠付的紅本房至少能賣50000元/平方米以上?！绷硪晃恢薪槿藛T也向記者“打包票”。

本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，由于深圳市樓市長(zhǎng)期以來的供不應(yīng)求，外加商品房、二手房“限購(gòu)”“限外”“限售”的樓市調(diào)控政策，使得“不限購(gòu)”“不限外”的無產(chǎn)權(quán)回遷房灰色交易市場(chǎng)成為了眾多投資者矚目的焦點(diǎn)。一份蓋有公章的證明以及協(xié)議，更是讓投資者對(duì)得以確權(quán)補(bǔ)償倍增信心。

“核查”漏洞

投資客要想獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，就要按照這場(chǎng)灰色交易的游戲規(guī)則來辦事。如何獲得蓋有公章的確權(quán)補(bǔ)償協(xié)議成了關(guān)鍵。

上述中介人員向記者表示，為了讓投資者確權(quán)并簽署開發(fā)商的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在購(gòu)買無產(chǎn)權(quán)回遷房的過程中，最核心的是簽署一份城市更新改造房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的附件——《龍崗區(qū)城市更新拆除范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)登記記錄的土地房屋權(quán)利人申報(bào)認(rèn)定核查表》（下稱“核查表”）。記者發(fā)現(xiàn)該核查表的漏洞著實(shí)讓多位投資客抓住了低價(jià)投資無產(chǎn)權(quán)回遷房的機(jī)遇，拿到了所購(gòu)買的確權(quán)面積證明以及蓋有開發(fā)商公章的安置補(bǔ)償協(xié)議。

根據(jù)記者獲取的核查表與中介介紹的情況來看，事關(guān)投資客與原村民的確權(quán)權(quán)屬體現(xiàn)，均會(huì)填寫在核查表中對(duì)應(yīng)的“房地產(chǎn)權(quán)利申報(bào)人（單位）”項(xiàng)中，而“房屋來源”是以合建的形式。

在該核查表的背面，需申報(bào)人承諾“申報(bào)內(nèi)容情況真實(shí)”，股份合作公司、居委會(huì)負(fù)責(zé)人簽署證實(shí)“申報(bào)人身份屬實(shí)”的相應(yīng)承諾，最后由街道辦負(fù)責(zé)信息公示、是否收到異議、復(fù)核等程序。

除了簽署核查表外，在購(gòu)置龍西保利置業(yè)的回遷房項(xiàng)目時(shí)，還需簽署一份“合作建房協(xié)議”。而“合作建房協(xié)議”則是用來出示與被搬遷業(yè)主間的“關(guān)系證明”?！?合作建房，就是證明房子是業(yè)主和投資者一起出錢建設(shè)的，這些資料都是可以做的，合作建房日期到時(shí)候肯定會(huì)提前。”中介人員向記者表示。

一位知情人士告訴記者，除了龍西社區(qū)保利置業(yè)的無產(chǎn)權(quán)回遷房需要出示與搬遷業(yè)主間的“關(guān)系證明”外，萬科與南約某開發(fā)商購(gòu)置均直接簽署核查表即可?！澳莻€(gè)核查表才是最重要的，那個(gè)表要到土地中心蓋章，蓋章后要備案的，這個(gè)比律師見證更有效，這個(gè)章蓋上去就是確權(quán)了。”

過渡租金之“痛”

眾多投資者得以獲取蓋有公章的拆遷協(xié)議背后，折射的是眾多開發(fā)商過渡租金之“痛”。

據(jù)記者此前調(diào)查了解到，位于木棉灣的京基舊改項(xiàng)目，8月份過渡租金為35元/平方米/月，而在此前記者走訪了解到，按照規(guī)劃，木棉灣舊改拆除建設(shè)用地28.49萬平方米，而在8月份的簽約率為60%。

記者大致測(cè)算了一下，按照8月份的數(shù)據(jù)，每月京基集團(tuán)需要付出的過渡租金高達(dá)588萬元。有中介直言：“一棟樓至少15萬元的過渡租金，你拖得起，開發(fā)商也拖不起?！?/p>

記者在走訪京基木棉灣舊改的過程中也了解到，開發(fā)商每個(gè)月需支付簽約村民一筆高昂的過渡租金，而緩慢的簽約進(jìn)展卻遲遲難達(dá)實(shí)施階段，無產(chǎn)權(quán)回遷房買賣市場(chǎng)的適時(shí)出現(xiàn)，滿足了“交易即簽約”的承諾，無異于加速了城市更新的進(jìn)度，這使得部分開發(fā)商對(duì)無產(chǎn)權(quán)回遷房買賣市場(chǎng)開始持以默許的態(tài)度。

京基集團(tuán)木棉灣城市更新處人員此前曾告訴記者，他們會(huì)向投資客主動(dòng)推薦中介，因?yàn)橥顿Y客購(gòu)房后會(huì)立即簽約，有利于提高項(xiàng)目簽約率，加快舊改進(jìn)度。“你要的話，我這邊可以推薦合適的中介給你，我們城市更新處偶爾會(huì)有賣房的人過來，買下來就立即簽約?！?/p>

在接受記者采訪時(shí)，盡管京基集團(tuán)在回函中單方面否認(rèn)了有工作人員幫助介紹中介給投資客購(gòu)置投資回遷房的情況，且強(qiáng)調(diào)投資客的行為是個(gè)人行為，與公司無關(guān)。但不能否認(rèn)的是，每個(gè)月過渡租金的賠付對(duì)于開發(fā)商而言確實(shí)是一項(xiàng)巨額的資金。

此外，記者在龍崗區(qū)走訪了解到，位于龍西社區(qū)的保利置業(yè)城市更新項(xiàng)目過渡租金為22元/平方米，嚇屋片區(qū)的萬科城市更新項(xiàng)目過渡租金為20元/平方米，按照上述方式推算，每棟樓每個(gè)月的租金過渡費(fèi)為2萬至10萬元不等。

中介人員向記者直言，過渡租金每月賠付是開發(fā)商在城市更新項(xiàng)目的“陣痛”。“他們每個(gè)月要付過渡租金，所有的開發(fā)商的錢也不是自己的現(xiàn)金流，很多都是融資過來的，他們也希望把房子早點(diǎn)建起來賣出去，所以開發(fā)商會(huì)想辦法加快舊改?！?/p>

法律“空白”

無產(chǎn)權(quán)回遷房非法買賣背后，折射的是深圳市歷史遺留的無產(chǎn)權(quán)違建住房眾多，卻面臨著權(quán)屬“法律空白”、法不責(zé)眾的尷尬局面，而這倒逼了無產(chǎn)權(quán)回遷房灰色市場(chǎng)的滋生與泛濫。

一位深諳深圳城市更新的專家向記者表示，深圳歷史遺留問題用地是以億平方米去計(jì)算，而違法住房的合法權(quán)屬登記，目前在深圳的法律法規(guī)中尚屬空白?！拔以谏钲诩仁寝r(nóng)民又擁有自己的房產(chǎn)，但并沒有權(quán)屬證書，我怎么依法去登記領(lǐng)取權(quán)屬證書？目前沒有程序，沒法辦。”

對(duì)此，該專家指出，政府應(yīng)該出臺(tái)違法住房建筑合法化的法律法規(guī)去引導(dǎo)規(guī)范灰色交易市場(chǎng)?！澳壳霸诋a(chǎn)業(yè)類、商辦類用房領(lǐng)域其實(shí)已經(jīng)有了相關(guān)法規(guī)，但是對(duì)于村民這種房產(chǎn)合法，確實(shí)一直以來還沒有明確的法規(guī)程序。我覺得如果政府要引導(dǎo)，就參考產(chǎn)業(yè)類、商辦類的違法建筑處理方式。針對(duì)村民的自建房。包括對(duì)無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)、歷史違建進(jìn)行罰款和補(bǔ)繳地價(jià)，然后才可以頒發(fā)房產(chǎn)證。這樣就可以實(shí)現(xiàn)它的規(guī)范性。”

一位深諳深圳地產(chǎn)的專家則認(rèn)為，隨著城市更新的速度在加快，這種亂象會(huì)逐步地減少?！斑@種非法交易很普遍，但隨著城市更新的步伐加快，政府在逐步地界定、確權(quán)然后將其納入到合法管理中，之后這種現(xiàn)象會(huì)逐步減少，當(dāng)然這也是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程?！?/p>

“供求”矛盾

事實(shí)上，投資者得以從中賺取巨額的回遷回報(bào)，上述城市更新的專家認(rèn)為根本原因在于供不應(yīng)求導(dǎo)致高企的房?jī)r(jià)，才使得投機(jī)者有“利”可圖。而解決的根本之道在于加快城市更新速度以及擴(kuò)大保障房供應(yīng)。

“真正的問題在于解決保障房和市場(chǎng)兩個(gè)體系的問題，以及如何多層次地用保障房的開發(fā)來保證貨量供應(yīng)。因?yàn)閷徟鷻?quán)在政府手上，政府可以加快整個(gè)舊改的審批進(jìn)度，現(xiàn)在審批其實(shí)越來越復(fù)雜，審批進(jìn)度并沒有加快。另外一個(gè)就是開發(fā)量可以提高?！?/p>

這位城市更新專家告訴記者，由于深圳城市更新規(guī)定權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%方可實(shí)施，深圳大多數(shù)城市更新項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上進(jìn)展并不順利?！耙?yàn)楝F(xiàn)在立項(xiàng)了700來個(gè)項(xiàng)目，25%能夠?qū)嵤?5%的項(xiàng)目都因?yàn)椴疬w問題走不到實(shí)施的那一步?！睘榇?，該專家建議出臺(tái)達(dá)到一定比例就采用強(qiáng)制征收的辦法來加快拆遷進(jìn)度。

根據(jù)《南方都市報(bào)》此前報(bào)道，2017年1月5日出爐的《暫行措施》強(qiáng)調(diào)：“因規(guī)劃統(tǒng)籌需要確有必要納入拆除范圍的零散舊住宅區(qū)，需由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報(bào)，權(quán)利主體的 城 市 更 新 意 愿 應(yīng) 當(dāng) 達(dá) 到100%?！?/p>

一位在深圳中心區(qū)操盤大型城市更新項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人說，雖然這個(gè)“100%”僅限定于零散舊住宅區(qū)，但既然政府對(duì)成片舊住宅區(qū)并沒有明確規(guī)定，成片舊住宅區(qū)也只能按照100%來操作，并沒有放松。

這實(shí)際上也導(dǎo)致了深圳城市更新項(xiàng)目的房源供應(yīng)量在市場(chǎng)中“杯水車薪”。

為了保證保障房的供應(yīng)，同時(shí)保障開發(fā)商有盈利空間，該專家建議鼓勵(lì)更多的工業(yè)用地變保障房?！吧钲谟泻芏嚅e置的工業(yè)用地，其實(shí)都可以往保障房方向進(jìn)行改造建設(shè)，只要把供應(yīng)這端打開了，虛高的價(jià)格回歸本位，回遷房交易本身就不是個(gè)問題。如同新加坡，保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，中低收入階層就可以住保障房，而且保障房的供應(yīng)量特別大。”

就相關(guān)無產(chǎn)權(quán)回遷房交易調(diào)查情況記者致電致函了深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)、深圳市龍崗區(qū)城市更新管理局、深圳市萬科回龍埔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及保利置業(yè)集團(tuán)予以核實(shí)，深圳市萬科回龍埔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回應(yīng)稱，針對(duì)房屋買賣問題，公司內(nèi)部員工將嚴(yán)格遵守紀(jì)律，嚴(yán)禁參與。深圳市龍崗區(qū)城市更新管理局回復(fù)稱正在調(diào)查核實(shí)相關(guān)情況，其他均未獲進(jìn)一步回復(fù)。