港珠澳大橋開(kāi)通“盤(pán)活”大灣區(qū) 樓市發(fā)展迎來(lái)“加速度”

     隨著10月24日港珠澳大橋正式通車(chē)，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展又迎來(lái)一個(gè)強(qiáng)大的“加速度”。大橋通車(chē)將改寫(xiě)珠三角的經(jīng)濟(jì)版圖，為粵港澳大灣區(qū)的融合建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

     港珠澳大橋開(kāi)通對(duì)區(qū)域的利好核心就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的利好，首當(dāng)其沖的則是大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于在大灣區(qū)落子布局的大批房企而言，如何抓住這一波紅利顯得至關(guān)重要。

     10月24日上午9點(diǎn)，港珠澳大橋正式通車(chē)，從香港到珠海的陸路交通從以前的3個(gè)小時(shí)縮減到不到1小時(shí)。

      作為連接珠江西岸和香港的紐帶，港珠澳大橋的通車(chē)為粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)大的加速度，將改寫(xiě)珠三角的經(jīng)濟(jì)版圖，為粵港澳大灣區(qū)的融合建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

     受此利好影響，粵港澳大灣區(qū)板塊及房地產(chǎn)股價(jià)紛紛飄紅。10月24日當(dāng)日收盤(pán)，碧桂園股價(jià)漲幅1%，招商蛇口漲幅1.27%，珠江實(shí)業(yè)漲幅0.82%。

      實(shí)際上，近些年來(lái)，嗅覺(jué)敏銳的品牌房企已紛紛進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)搶占先機(jī)。中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠(chéng)對(duì)記者表示,港珠澳大橋通車(chē)完善了大區(qū)域交通，進(jìn)一步促進(jìn)大灣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)活力，為居民的生活服務(wù)、文化交流帶來(lái)便利。經(jīng)濟(jì)的活躍與人員的流動(dòng)將為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新需求，粵港澳大灣區(qū)帶給房企的機(jī)會(huì)也會(huì)更加顯著。

     一橋“盤(pán)活”大灣區(qū)

     一直以來(lái)，珠江西岸與香港之間因伶仃洋相隔，缺少直接的陸路通道，只能走海運(yùn)或繞行珠江東岸。港珠澳大橋的建成通車(chē)，讓珠江西岸與香港首次實(shí)現(xiàn)直接陸路相連。

交通效率的變化，引起時(shí)空的變化。以前，從珠海、澳門(mén)到香港，陸路車(chē)程需要3個(gè)小時(shí)之久，如今只需不到1個(gè)小時(shí)。港珠澳大橋的開(kāi)通，極大便利了三地之間的交通往來(lái)，也拉近了三地居民間的距離，“大灣區(qū)時(shí)代”加速到來(lái)。

     不僅如此，港珠澳大橋的開(kāi)通，還將為大灣區(qū)成長(zhǎng)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極提供重要支撐。就廣東而言，港珠澳大橋開(kāi)通將加快香港的金融資本、人才和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)向珠江西岸集聚，讓珠江東、西兩岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平衡。

     中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，地產(chǎn)的基礎(chǔ)是人口，人口之上是產(chǎn)業(yè)。港珠澳大橋開(kāi)通對(duì)大灣區(qū)最大的影響就是對(duì)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)支撐，未來(lái)人口增加產(chǎn)生預(yù)期。并且，對(duì)于房?jī)r(jià)一直高企不下的香港和澳門(mén)地區(qū)來(lái)說(shuō)，會(huì)引導(dǎo)香港和澳門(mén)地區(qū)的人口到大灣區(qū)來(lái)置業(yè)置產(chǎn)。

     “港珠澳大橋開(kāi)通對(duì)區(qū)域的利好核心就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的利好，到底能夠影響到多大，對(duì)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用如何，還要看后續(xù)的配套政策?！蓖瑫r(shí)張大偉也坦言，大灣區(qū)本身目前的房地產(chǎn)投資就比較多，甚至已經(jīng)過(guò)剩。

     東興證券則認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)人口密度不大，隨著灣區(qū)建設(shè)推進(jìn)，越來(lái)越多的人才涌入大灣區(qū)，配合三地政府推出的各項(xiàng)居住福利政策，大灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇。

     事實(shí)上，港珠澳大橋從規(guī)劃之初就已經(jīng)給樓市帶來(lái)無(wú)限想象?！按髽蜷_(kāi)通真正方便了三地、乃至粵港澳大灣區(qū)各城市的貿(mào)易往來(lái)，因此很大機(jī)會(huì)將帶動(dòng)租賃市場(chǎng)，甚至買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易量的增加。”美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)何倩如表示。

     房地產(chǎn)需求旺盛

     統(tǒng)計(jì)顯示，粵港澳大灣區(qū)城市群人口超過(guò)6000萬(wàn)，GDP超過(guò)10萬(wàn)億元，正成為全球最具活力和創(chuàng)新精神的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體。業(yè)內(nèi)人士一致看好未來(lái)大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

    不過(guò)在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控的趨緊的信貸環(huán)境下，今年以來(lái)大灣區(qū)內(nèi)的樓市表現(xiàn)并不亮眼。如在今年傳統(tǒng)的“金九銀十”，不少開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力推出不同程度的讓利活動(dòng)，通過(guò)低首付、降價(jià)優(yōu)惠、全民經(jīng)紀(jì)人等營(yíng)銷(xiāo)方式加速出貨。

     以深圳為例，9月份開(kāi)始深圳就出現(xiàn)了“一成首付”“低折扣”等營(yíng)銷(xiāo)方式。國(guó)慶期間，多個(gè)樓盤(pán)對(duì)價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，且多以特價(jià)房的形式出現(xiàn)，均低于目前銷(xiāo)售均價(jià)。雖然如此，國(guó)慶大假期間深圳樓市的成交量卻較去年同期下降了近五成。

    廣州也不例外，記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期廣州市場(chǎng)特價(jià)優(yōu)惠單位增多，降價(jià)范圍已從增城、南沙等外圍區(qū)域向中心城區(qū)蔓延，部分樓盤(pán)優(yōu)惠幅度超10%，甚至有盤(pán)優(yōu)惠力度接近20%。

    就今年上半年而言，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳和東莞價(jià)格呈現(xiàn)小幅下滑，其中東莞受“限價(jià)令”影響較大，其他城市均體現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；灣區(qū)各城市成交情況相對(duì)較好，部分城市成交量較低主要受到市場(chǎng)供應(yīng)量的約束。

    在新常態(tài)及粵港澳大灣區(qū)背景下，毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出更高的要求。同時(shí)，如何在項(xiàng)目定位、規(guī)劃及開(kāi)發(fā)過(guò)程中最大化順應(yīng)區(qū)域潮流，滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)參與各方的訴求成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體的第一要?jiǎng)?wù)。

    廣省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶此前公開(kāi)表示，粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)、物流、科技、金融、貿(mào)易等資源高度集聚，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也更為旺盛。房企應(yīng)根據(jù)灣區(qū)地理區(qū)位、資源稟賦、歷史基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，延展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條，從“生態(tài)、生產(chǎn)、生活”等方面推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合，錯(cuò)位、差異化發(fā)展，形成各自特色，大力發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老大健康地產(chǎn)等，踐行復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

     仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)翟琳璟表示，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，各城市都在向著完善產(chǎn)業(yè)配套、提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值及進(jìn)一步打造自身優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的方向大跨步邁進(jìn)。相應(yīng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也面臨著前所未有的機(jī)遇和新的挑戰(zhàn)，大灣區(qū)城市群新的合作與競(jìng)爭(zhēng)格局正逐漸形成。

      此外，戴德梁行粵港澳大灣區(qū)及海南自由貿(mào)易港業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理及高級(jí)董事江冰河指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部的各個(gè)城市及片區(qū)需發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)充分利用不同的資源進(jìn)行協(xié)同互補(bǔ)、融合發(fā)展，便可令各城產(chǎn)業(yè)遇到的短板問(wèn)題迎刃而解?；浉郯拇鬄硡^(qū)的融合發(fā)展有賴(lài)于基建構(gòu)筑更加高效聯(lián)通的交通體系、打破區(qū)域發(fā)展的政策制度的壁壘，通過(guò)引導(dǎo)和刺激改變現(xiàn)有的發(fā)展格局，最終促進(jìn)生產(chǎn)要素在大灣區(qū)的自由高效流動(dòng)。而生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)在反向支撐灣區(qū)融合發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)各個(gè)板塊、各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展帶來(lái)了更多機(jī)遇。

     政策調(diào)控不松動(dòng)

     在樓市政策層面，大灣區(qū)內(nèi)各城市維持了“不松動(dòng)”的狀態(tài)，出臺(tái)的新政相對(duì)較平緩。不過(guò)，廣州、深圳、東莞、惠州、江門(mén)等城市調(diào)控政策收緊明顯。

     深圳今年更是多次升級(jí)樓市政策。3月28日，深圳“三價(jià)合一”政策正式落地。深圳業(yè)內(nèi)多位專(zhuān)家表示，此舉規(guī)范了二手房市場(chǎng)交易，全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間。6月，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。文件提出，人才房、安居房、公租房比重將大幅增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

     7月底，深圳樓市調(diào)控再次升級(jí)，個(gè)人3年內(nèi)禁止售房，企業(yè)禁止購(gòu)房，商務(wù)公寓只租不售。根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，新政后，深圳新房市場(chǎng)熱度驟然下降，8月新房市場(chǎng)僅三個(gè)項(xiàng)目獲批，新增批售項(xiàng)目個(gè)數(shù)為上月的1/3。

     廣州的限購(gòu)、限價(jià)、限售、限商等政策仍在嚴(yán)格執(zhí)行。10月19日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的說(shuō)明》，明確將在保持調(diào)控力度不放松、保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。

     而今年7月25日，廣州更新住房公積金新政，對(duì)非本市、非戶(hù)籍所在地購(gòu)房提取公積金加以限制，防止提取住房公積金炒房投機(jī)行為，公積金新政進(jìn)一步提出支持提取住房公積金支付房租。

     對(duì)于接下來(lái)各地樓市調(diào)控政策的發(fā)展方向，克而瑞在進(jìn)行樓市預(yù)判時(shí)指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)各城市預(yù)計(jì)下半年松動(dòng)的可能性極小，部分城市存在收緊現(xiàn)象，樓市調(diào)控政策當(dāng)前主要體現(xiàn)在整頓和抑制投機(jī)炒房的措施上。另外，租賃市場(chǎng)依然是重點(diǎn)扶持的對(duì)象。

     不過(guò)，對(duì)于大灣區(qū)內(nèi)各個(gè)城市而言，隨著各項(xiàng)工程的逐漸落地，大灣區(qū)的帶動(dòng)效力越來(lái)越明顯?？硕鸱治鲋赋?，這也意味著除廣州和深圳外，其他城市的受捧度將增強(qiáng)。