多地試水現房銷售 深圳試點項目將于明年面市

     隨著深圳首個現售房入市的時間漸進，現房銷售試點成效吸引了外界的眾多目光。

     從1994年開始，內地房企開始采用香港的商品預售制度，直至今日。而經過多年的發(fā)展，預售制度已成為國內商品房銷售的主要方式。

     作為一種金融工具，房屋預售制曾幫助企業(yè)擺脫資金困境，為低成本資產規(guī)模的快速擴張?zhí)峁┯行窂健?/p>

     近年來，關于預售制風險的問題也開始受到關注，全國多地也開始試水現房銷售制度。事實上，銷售方式的改變對于房企的影響較大，在業(yè)內人士看來，會顛覆當前房企的開發(fā)模式。

     多地試水現房銷售制

     伴隨著行業(yè)內關于預售制度存廢的激烈討論，深圳首個現售商品房試點項目龍華金茂府也即將入市，而相關故事要追溯到兩年前。

     2016年6月2日，經過一番激烈的競爭，電建和金茂聯(lián)合體最終以超過第二名9億元的高價奪得金茂府項目，最終項目總成交價為82.89億元，樓面價約5.8萬元/平方米，成為“面粉貴過面包”的典型。

     根據深圳業(yè)內人士估算，項目售價至少要達到8.5萬元/平方米以上才能實現回本。

     時隔兩年后，該項目終于傳出入市消息。深圳金茂府的宣傳資料顯示，項目預計年底開展示中心，而開盤時間定在了2019年上半年，對比行業(yè)內6–9個月的開盤銷售周期來說，金茂府的周轉速率確實要慢得多。

      與此同時，廣東中山也正在開展商品房現售試點工作。根據中山土地資源交易中心顯示，中山在10月10日到11月14日期間推出的15宗土地全部要求現房銷售。

     10月10日，中山新推出了2個現售項目，起拍價為4100元/平方米。其中一塊4140元/平方米底價成交，而一塊則慘遭流拍。10月12日推出的兩宗土地也均以底價成交。中山在10月17日推出的兩宗土地紛紛流拍。

     談到流拍原因，地產經濟學家鄧浩志向時代周報記者表示，“樓市大行情在反轉，房企資金也普遍緊張，保現金流成了多數房企的首要任務，所以有好的項目也未必有足夠的資金拿。現房銷售項目對房企而言是個全新課題，財務成本會大幅提升，企業(yè)自然也會更加謹慎”。

     事實上，今年6月，中山便推出首宗現售地塊。與目前土地市場的冷清狀況不同，競拍異常激烈。最終萬科在經過252輪競拍后以總價14億元再加上111840平方米人才房的條件競拍成功，并且刷新了中山樓面地價最高紀錄。

     世茂廣深區(qū)域投資負責人告訴時代周報記者，雖然現售對企業(yè)的自有資金要求更高，但是遇到地理位置好、潛力大的項目時，也依然會出手。

     而中山首宗限售地塊擁有的絕佳地址使得其成為眾多房企爭搶的香餑餑。據悉，該項目位于翠亨新區(qū)，最靠近深中通道的區(qū)域，而在深中通道通車后，該區(qū)可能會面臨巨大的發(fā)展機遇。

     放眼全國，深圳、中山試水的現房模式并非孤例。2016年8月，南京推出現房銷售政策，其中首次將土拍價格與現房預售的條件相掛鉤，其目的是為了給過熱的土地市場降溫，根據規(guī)定  當網上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。蘇州政府也表示，成交價超指導價10%的地塊需采取現房銷售。

     在2016年8月–2018年7月之間，南京先后拍出近70塊塊現房銷售地塊。而在今年7月18日，南京公布了5幅土地的出讓公告，其中達到最高90%需要現房銷售的拿地門檻已經被取消。而杭州部分地塊曾在2017年3月實行“現售房”政策，但也已先后取消。

     “土地市場已經出現降溫，政策預期作用也已經發(fā)揮，取消現售規(guī)定也在合理之中?！鄙鲜鐾顿Y負責人向時代周報記者表示。

     房企資金鏈考驗

     “目前有關現房銷售的政策主要作用是降低土地市場熱度，屬于政府的調控措施，并非是要對預售制度框架進行根本調整?！敝行沤ㄔO陳慎表示。

     今年9月中旬，廣東房協(xié)一份關于討論取消預售制的文件在網上流傳，引起了行業(yè)內熱議。隨后，廣東房協(xié)內部人士向時代周報記者表示，這只是一個內部征求意見而已，并非最終文件。

     鄧浩志指出，現房銷售項目可能會擴大，但取消預售屬于改變樓市整個規(guī)則，將會顛覆一直以來沿用至今的房地產開發(fā)模式，結果是開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要從新安排與測算。例如：自有資金量會要求成倍增加，財務成本會大幅提升，銷售時間的鋪排要全面調整……

     融創(chuàng)一位內部人士告訴時代周報記者，預售必然會引致資產負債率的攀升，估計在10%以上， 杠桿成本和經營風險也會相應上升，公司一般不會輕易拿這樣的項目。但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報率的話，企業(yè)也會適當考慮。

     除了增加財務成本，取消預售制度帶給房企的另一個影響則是降低周轉速度。陳慎表示，現售制的建設周期一般都在2年左右，而預售制下資金回籠周期可以壓縮至1年甚至更短，極大地加快了房企的資金周轉，若推行現售制，資金回籠周期則會延長至較建設周期更長的時段，資金周轉風險也會相應增大。

     低周轉便意味著資金成本的上升。而在資金的重壓下，深圳金茂府在建設后期選擇了股權融資。

     據天眼查數據顯示，金茂府項目所在深圳悅茂置業(yè)有限公司在去年10月引入了鼎信創(chuàng)然投資公司。其中，鼎信創(chuàng)然持股25%，電建股份由30%降至20%，金茂由70%降至55%。

     如果說行業(yè)龍頭因擁有較多元的融資渠道尚有回旋余地，那么取消預售制對于中小型房企而言，無疑是一個難關。

      “取消預售制度需要企業(yè)投入更多的自有資金，同樣的資金以前可以開發(fā)3–4個項目，而在預售制度的條件下只能開發(fā)一個項目，這對于小房企的發(fā)展是及其不利的。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示道。