北京高端住宅項(xiàng)目開(kāi)閘入市 七天里四個(gè)十萬(wàn)元項(xiàng)目取證

     10月以來(lái)，隨著限競(jìng)房的集中入市，樓市供應(yīng)明顯提速。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，10月里取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目已達(dá)14個(gè)。其中限競(jìng)房占了絕大多數(shù)。 但這并不意味著純商品住宅已經(jīng)淡出了市場(chǎng)，相反，在限競(jìng)房掩護(hù)下，多個(gè)純商品住宅悄然取證入市。尤其是在最近一周里，新取證的6個(gè)項(xiàng)目全部都是非限價(jià)的純商品住宅。

      值得注意的是，這些住宅項(xiàng)目中出現(xiàn)了多個(gè)最近兩年里少見(jiàn)的10萬(wàn)+項(xiàng)目，其中兩個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)超過(guò)了11萬(wàn)元/平方米，兩個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)超過(guò)了9.5萬(wàn)元/平方米。并且這4個(gè)高價(jià)項(xiàng)目都是在10月14日到10月21日，陸續(xù)獲得的預(yù)售證。為何突然之間高價(jià)豪宅密集取證呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士告訴北京青年報(bào)記者，隨著限競(jìng)房的大量入市和成交，北京樓市的成交均價(jià)已經(jīng)被明顯拉低，對(duì)于非限價(jià)的新盤(pán)，取證時(shí)的上限門檻也隨之不斷調(diào)整。

     限價(jià)天花板突破

     最近一周里，樓市供應(yīng)量持續(xù)加碼，共有6個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，新獲批的6個(gè)住宅項(xiàng)目全部為非限競(jìng)房項(xiàng)目。其中最引人注目的是兩個(gè)報(bào)價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米的高端豪宅。一個(gè)是位于豐臺(tái)區(qū)西局的泰禾·西府大院，獲批預(yù)售價(jià)為11.2999元/平方米，另一個(gè)是不久前鬧出質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)業(yè)主維權(quán)的華潤(rùn)昆侖域項(xiàng)目，新一期取證預(yù)售價(jià)也超過(guò)了11萬(wàn)元/平方米。

     不僅如此，同期獲批入市的北京金茂府和璽萌壹號(hào)院均價(jià)也都超過(guò)了9.5萬(wàn)元/平方米，成為準(zhǔn)十萬(wàn)+的豪宅。

     要知道北京樓市在調(diào)控加碼后，一直有一條不成文的紅線，新盤(pán)獲批報(bào)價(jià)不超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，在最近兩年的大部分時(shí)間里，這個(gè)紅線都起到了調(diào)節(jié)樓市價(jià)格的作用。但在翻閱以往的預(yù)售證資料后北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這并不是待售豪宅首次打開(kāi)“破線”窗口，去年昆侖域、中國(guó)璽、北京金茂府以及中駿天辰就都曾突破過(guò)8萬(wàn)元取證紅線。

     尤其是中駿天辰，去年首期獲批的預(yù)售價(jià)就達(dá)到了12.5萬(wàn)元/平方米，隨后北京金茂府在推出后期產(chǎn)品時(shí)也突破了限價(jià)，預(yù)售價(jià)格在9萬(wàn)元至9.5萬(wàn)元之間。

     合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，多個(gè)豪宅集中突破限價(jià)紅線，說(shuō)明北京的價(jià)格調(diào)控上限門檻是不斷調(diào)整的，并非死盯8萬(wàn)元紅線。

      郭毅認(rèn)為，最近北京限競(jìng)房入市量占到了市場(chǎng)成交的很大規(guī)模，這些低價(jià)的限競(jìng)房在簽約成交中占比越來(lái)越大，對(duì)北京樓市的整體均價(jià)起到了明顯的下拉作用。在這樣的背景下，嚴(yán)格的限價(jià)已經(jīng)不再需要了，所以就有了這些豪宅項(xiàng)目的獲批入市。

     另外，現(xiàn)在市場(chǎng)中低總價(jià)的限競(jìng)房起到了讓市場(chǎng)冷卻的作用，大量的限競(jìng)房供應(yīng)讓購(gòu)房人可以精挑細(xì)選，避免了以往的恐慌性入市。樓市成交量也沒(méi)有因?yàn)橄薷?jìng)房的大量入市而提升，市場(chǎng)的投資需求也沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)，依然保持著以自住為主的需求結(jié)構(gòu)，所以在監(jiān)管層很可能得出的結(jié)論就是，在限價(jià)上，沒(méi)有必要過(guò)度使用非市場(chǎng)化的手段去強(qiáng)制化管理，反而容易造成市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的扭曲。

     郭毅告訴北青報(bào)記者，北京豪宅突破限價(jià)與不久前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的廣州取消限價(jià)不同，廣州主要是為了糾正因限價(jià)導(dǎo)致的買房需要簽購(gòu)房合同與裝修合同這樣雙合同的情況，取消限價(jià)是為了規(guī)范市場(chǎng)，避免合同糾紛。而北京的豪宅項(xiàng)目入市，則多是高價(jià)拿地多年的老項(xiàng)目，土地成本價(jià)格制約其不適合8萬(wàn)元紅線的標(biāo)準(zhǔn)，再加上整體成交均價(jià)已被控制，也就放開(kāi)了豪宅的審批。

     高端樓盤(pán)無(wú)奈成為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房

     在此次取證的超11萬(wàn)元的項(xiàng)目中，出現(xiàn)了華潤(rùn)昆侖域的身影，該項(xiàng)目在拿地時(shí)曾是所在的豐臺(tái)麗澤商圈附近的高價(jià)地項(xiàng)目，所在的板塊及周邊誕生了多個(gè)“地王”，包括夏家胡同、西局和樊家村的幾塊高價(jià)地。

     但本身定位豪宅的昆侖域在入市銷售并于今年交房后，卻因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題與業(yè)主發(fā)生了糾紛。也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于豪宅項(xiàng)目如何保證品質(zhì)的討論。如今昆侖域以及一起取證的泰禾西府大院、北京金茂府、璽萌壹號(hào)院四個(gè)豪宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)在入市后，都將會(huì)面臨購(gòu)房人更加認(rèn)真的挑選。

     不過(guò)，幸好一些豪宅項(xiàng)目已經(jīng)成為現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房的模式，購(gòu)房人可以看到更真實(shí)的交房標(biāo)準(zhǔn)。

     以泰禾西府大院為例，該項(xiàng)目是區(qū)域拿地時(shí)間最早的項(xiàng)目，已經(jīng)成為現(xiàn)房。當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)約為49.85億元，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)專家的核算，在扣除保障房以及商業(yè)還建部分，其樓面價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，要想實(shí)現(xiàn)盈利，實(shí)際售價(jià)必須達(dá)到15萬(wàn)元/平方米以上。雖然該項(xiàng)目早在2016年就在太廟舉行了首發(fā)儀式，但隨著樓市調(diào)控加碼，最終沒(méi)能如期入市。如今該項(xiàng)目已經(jīng)從期房變成了現(xiàn)房，取證價(jià)格為11萬(wàn)+，遠(yuǎn)低于此前預(yù)期的15萬(wàn)+。

     此外，位于朝陽(yáng)區(qū)東壩的保利首開(kāi)天譽(yù)也在近期推出了20套別墅現(xiàn)房，2600萬(wàn)元至4000萬(wàn)元左右，戶型面積300平方米起，也吸引了不少高端購(gòu)房人關(guān)注。

      即使不是現(xiàn)房，幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目也因?yàn)槟玫貢r(shí)間早，工程進(jìn)度相對(duì)較快，交房時(shí)間也比較提前，不像主流的限競(jìng)房要等到2020年或者2021年才能交房。公開(kāi)資料顯示，昆侖域拿地是在2015年，當(dāng)時(shí)的拿地總價(jià)為42億元，住宅樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米；中國(guó)璽的拿地也是在2015年，總價(jià)為44.9億元，住宅樓面價(jià)約折合 4.97 萬(wàn)元/平方米；北京金茂府的拿地時(shí)間也是2015年，總價(jià)為50.25億元，住宅樓面價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米。還未入市的葛洲壩樊家村項(xiàng)目，同樣是2015年拿地，總價(jià)49.5億元，純商品住宅部分樓市價(jià)超過(guò)了7.5萬(wàn)元/平方米。

     不過(guò)，在郭毅看來(lái)這些豪宅項(xiàng)目并不是主動(dòng)拖延開(kāi)盤(pán)，或者主動(dòng)變?yōu)楝F(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房的。而是因?yàn)橹罢畬?duì)于價(jià)格管控過(guò)于嚴(yán)格，所以讓這些土地成本較高的地王項(xiàng)目沒(méi)有利潤(rùn)空間，按照當(dāng)時(shí)的限價(jià)策略，入市就意味著虧損，所以大多數(shù)項(xiàng)目都選擇了等待。但開(kāi)盤(pán)時(shí)間可以等，工期卻要嚴(yán)格把控，因?yàn)槟玫貢r(shí)就規(guī)定了竣工日期，所以工期按照程序正常推進(jìn)，就這樣慢慢等著等著變成了現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房。

     當(dāng)然，郭毅也認(rèn)為，現(xiàn)房狀態(tài)下對(duì)于項(xiàng)目取得比較高的銷售價(jià)格和利潤(rùn)是有一定幫助的，但并非出于開(kāi)發(fā)商本意，從開(kāi)發(fā)商角度講還是更希望項(xiàng)目能盡快賣掉，讓現(xiàn)金流回，好把錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。

     豪宅入市不會(huì)刺激樓市

     將入市的豪宅并不僅僅限于取證的這四個(gè)。不久后仍有像樊家村葛洲壩中國(guó)府，南三環(huán)萬(wàn)柳懋源璟岳這樣的高價(jià)豪宅入市。這些豪宅的共同作用會(huì)不會(huì)推高本已降溫的購(gòu)房熱情呢？

     對(duì)此，郭毅認(rèn)為現(xiàn)階段，限競(jìng)房仍是成交主力，在10月份新增的住宅房源中，一共有7374套住宅房源，其中限競(jìng)房數(shù)量達(dá)到了4439套，占比高達(dá)60.2%。另外還有一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，提供了2196套房源，純商品住宅只有739套。即便個(gè)別高端盤(pán)定價(jià)較高，但并不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。

     郭毅表示，今年到現(xiàn)在，市場(chǎng)走低的趨勢(shì)還是非常明顯的。特別是中低價(jià)位的限競(jìng)房，對(duì)于整體這個(gè)市場(chǎng)的干擾還是有非常強(qiáng)烈的作用的。第一，因?yàn)樗址恐g的這種總價(jià)相對(duì)比較接近。所以北京二手房市場(chǎng)的成交會(huì)在10月份有一個(gè)非常明顯的下滑，第二是限競(jìng)房的未來(lái)售價(jià)是明確規(guī)定好的，不漲價(jià)這種趨勢(shì)也讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的價(jià)格空間失去了想象力。所以雖然限競(jìng)房上市量多了，可選擇的面兒大了，但是大家的購(gòu)買熱情并沒(méi)有提升，而是精挑細(xì)選。整個(gè)購(gòu)房選房周期會(huì)明顯拉長(zhǎng)，也讓開(kāi)發(fā)商面臨比較大的去化壓力。正是因?yàn)槭袌?chǎng)整體缺乏購(gòu)房熱情，個(gè)別豪宅項(xiàng)目的入市，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到明顯的刺激作用。

     同時(shí)限競(jìng)房整體的蓄客也遇到了很大的一個(gè)難題。對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，前期首次開(kāi)盤(pán)都會(huì)用一個(gè)較低的價(jià)格吸引買房人，這個(gè)優(yōu)惠價(jià)格甚至低于政府限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。后期再通過(guò)逐步抬升價(jià)格至政府的限價(jià)門檻來(lái)獲取利潤(rùn)。這已經(jīng)是限競(jìng)房的一個(gè)趨勢(shì)，也是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略。

     對(duì)于當(dāng)前的購(gòu)房人，郭毅也建議，目前的市場(chǎng)上可以找到真正匹配他們需求的產(chǎn)品，不僅是限競(jìng)房，非限價(jià)的住宅項(xiàng)目也在入市，除了豪宅外，定價(jià)6萬(wàn)元的中海寰宇天下、7萬(wàn)多的熙悅安郡也都在近期獲批，這些非限價(jià)項(xiàng)目沒(méi)有5年限售的規(guī)定，也給了購(gòu)房人更多的選擇空間。

     從目前市場(chǎng)成交來(lái)看，限競(jìng)房整體成交的情況并不是特別樂(lè)觀，成交較好的項(xiàng)目都是有特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)或者配套優(yōu)勢(shì)。大部分項(xiàng)目還存在去化壓力，會(huì)選擇降價(jià)和跑量，這種趨勢(shì)也并不會(huì)因?yàn)樯倭亢勒娜胧卸兴淖儭?/p>