深圳出臺(tái)新政打擊囤地 但依然有地塊閑置超過20年

     深圳正在大力打擊開發(fā)商囤地行為。

     前幾日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深圳市規(guī)土委”）印發(fā)《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“管理辦法”），要求主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，4年內(nèi)竣工。

      這一紙管理要求再次將深圳閑置土地、囤地行為及土地緊張問題推了出來。

實(shí)際上，深圳閑置土地一直是難啃的“硬骨頭”。早在2013年，深圳就登上了廣東省閑置土地的榜首，數(shù)量達(dá)到152宗，占到了全省范圍的45%。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在深圳市規(guī)土委官方網(wǎng)站上查詢到了2016年公布的一份《閑置土地信息公開表》，上邊在列的閑置土地有71宗，最長(zhǎng)的一宗用地閑置時(shí)間達(dá)到了230個(gè)月，中國(guó)石化(6.250, -0.21, -3.25%)、中國(guó)電信等央企赫然在列。

     另外，除了可查詢的閑置土地信息，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者還走訪了多塊被圍起來的地塊，發(fā)現(xiàn)亦存在閑置情況，原因不等。

     這幾年，深圳一直將盤活用地放在工作重心，也取得了一些成果，但仍有不足，還需要加大力度。

     出強(qiáng)規(guī)處理閑置土地

     多年來，深圳一直將處理閑置土地放在重要位置，推動(dòng)土地入市。根據(jù)深圳市規(guī)土委披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳市盤活清理存量用地約28平方公里，多項(xiàng)任務(wù)超額完成，其中就包括閑置土地處置2.2平方公里。

      不過，近年來深圳建設(shè)用地按時(shí)開竣工比例普遍偏低，特別是產(chǎn)業(yè)用地不按照合同約定開發(fā)建設(shè)情形較為嚴(yán)重，合同履約及開發(fā)建設(shè)情況不理想。為規(guī)范建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進(jìn)一步加以規(guī)范。

     新出臺(tái)的管理辦法主要針對(duì)的是開發(fā)商閑置數(shù)年且延遲開工的囤地情況以及捂盤惜售行為，尤其是加大了土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管的力度。

     深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“批后監(jiān)管是土地利用管理的重要環(huán)節(jié)，出臺(tái)此新政的目的是為了加大土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管力度，保障土地使用權(quán)出讓合同的履行，預(yù)防土地閑置，提高土地節(jié)約集約利用水平?！?/p>

     深圳市規(guī)土委希望通過對(duì)開竣工期限、違約原因認(rèn)定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范開竣工延期管理工作。

     例如主體功能為住房類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自劃撥決定書簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工建筑面積超10萬平方米的非住房類建設(shè)，兩年半內(nèi)開工6年內(nèi)竣工。

     此外，深圳市規(guī)土委也防止了開發(fā)商打擦邊球的行為，對(duì)企業(yè)自身原因未按期開工的，為避免規(guī)避閑置土地處置，不再延長(zhǎng)開工期限，開工期超期滿一年后將按閑置土地相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

     易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，從深圳此類政策可以看出，其對(duì)于土地閑置和怠慢式的開工進(jìn)行了督查，本質(zhì)上是供給端的一次重要改革，對(duì)于把控開發(fā)節(jié)奏和在預(yù)定時(shí)間內(nèi)交付房屋等，都是有較好的管控效應(yīng)的。

     一批無法認(rèn)定的“閑置土地”

     實(shí)際上，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，深圳市官方通報(bào)的《閑置土地清單》并不完整，深圳還存在一批無法認(rèn)定的“閑置土地”。

      如深圳市南山區(qū)西麗二中北部的T402-0014地塊，占地面積1.05萬平方米，1994年出讓，至今在鬧市區(qū)已經(jīng)閑置超過20年。該地塊也曾出現(xiàn)在2010年國(guó)土部核查通報(bào)的全國(guó)閑置土地黑名單中，卻并未出現(xiàn)在此次清單中。

      記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，此地塊如今已經(jīng)是郁郁蔥蔥的一片樹林，周邊已經(jīng)是開發(fā)完畢的樓盤，新房均價(jià)在7萬元/平方米。

      這塊地一直未開發(fā)，主要是涉及法律糾紛。有關(guān)司法裁判文書顯示，這一地塊原系深圳市圳寶實(shí)業(yè)有限公司在上個(gè)世紀(jì)80年代被劃撥的土地，用做企業(yè)發(fā)展。該公司曾嘗試與中建公司合作開發(fā)，約定權(quán)益分成由圳寶公司占45%，中建公司占55%，但直到1997年合作告吹時(shí)都一直未曾動(dòng)工。

      此后，圳寶公司又與深圳市雪納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，但因圳寶公司卷入一宗合同糾紛案，作為第三人被訴訟法庭，被法院判決償還185萬多元款項(xiàng)。該公司無力承擔(dān)，遭到法院強(qiáng)制執(zhí)行。深圳市中級(jí)人民法院在1997年11月12日發(fā)出裁定書，拍賣圳寶公司持有的該地塊，用于清償債務(wù)。

      經(jīng)過公開拍賣，深圳市錦銀公司競(jìng)拍到了這一地塊，后雙方發(fā)生分歧，此地遲遲未有動(dòng)工跡象。

      對(duì)此，深圳市規(guī)土委此前回應(yīng)，“該地塊無法順利完善后續(xù)用地手續(xù)，主要是由于法律手續(xù)不完善，這宗地塊一直處于查封狀態(tài)?！?/p>

      與上述地塊有相同命運(yùn)的還有聯(lián)泰地產(chǎn)。2004年，聯(lián)泰地產(chǎn)拿下了紅樹灣純別墅地塊，這是公司早年建設(shè)濱海大道政府給的返還用地。項(xiàng)目占地99486.9平方米，容積率僅為0.62，是一塊低密度住宅項(xiàng)目。彼時(shí)，聯(lián)泰地產(chǎn)一直對(duì)外聲稱，以“城市巨作，細(xì)細(xì)研磨中”。不過直到今天，這塊用地依然沒有“研磨”出來。

      在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊被圍了起來，里面雜草叢生，和不遠(yuǎn)處林立的高樓形成了強(qiáng)烈的對(duì)比。

目前在聯(lián)泰地產(chǎn)官網(wǎng)上，依然有提到“規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目有深圳紅樹林9號(hào)地項(xiàng)目”。這家房企布局了深圳、汕頭、南昌、武漢、廣州、九江等城市，開發(fā)規(guī)模近2000多萬平方米，現(xiàn)年開發(fā)能力在100萬平方米以上，并擁有充足的土地儲(chǔ)備。

      不過為何偏偏紅樹灣地塊久久未動(dòng)工？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者試圖聯(lián)系聯(lián)泰地產(chǎn)未果。

有接近聯(lián)泰地產(chǎn)的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“就得知的信息來看，確實(shí)是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整的問題一直無法動(dòng)工。最早聯(lián)泰地產(chǎn)是想要蓋別墅，但是全國(guó)限墅令的出臺(tái)使得別墅蓋不成。曾經(jīng)有傳言是合作開發(fā)，還有說是轉(zhuǎn)讓給了中信，不過一直未有動(dòng)工跡象。政府又調(diào)整深圳灣整體規(guī)劃，要打造深圳灣超級(jí)總部基地，取消了所有的住宅用地，全部轉(zhuǎn)向商務(wù)開發(fā)。這個(gè)是影響最大的問題?！?/p>

      早在2010年就有報(bào)道稱，聯(lián)泰地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)沒有動(dòng)工的原因“主要是因?yàn)槠瑓^(qū)不斷升級(jí)，政府規(guī)劃隨之調(diào)整，項(xiàng)目參數(shù)難以確定”。深圳市規(guī)土委當(dāng)時(shí)也認(rèn)可了這一說法，確屬規(guī)劃調(diào)整因素。

       不過，這宗地塊何時(shí)能開發(fā)，依然是謎。

      另外，還有地塊是開發(fā)商拿地時(shí)間過長(zhǎng)，卻一直在緩慢開發(fā)中。如位于寶安中心區(qū)的泰華N7地塊，屬地鐵上蓋項(xiàng)目。泰華地產(chǎn)于2005年拿下這塊地，直到2018年才剛剛開始動(dòng)工。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者實(shí)地走訪了工地，目前工地的圍墻上標(biāo)注著進(jìn)度是“一期基坑支護(hù)、土石方工程項(xiàng)目部”。

      圍墻上的工程概況牌顯示，合同開工日期為今年1月1日，竣工日期為2020年6月30日。截至10月23日，工地內(nèi)部左側(cè)依然是雜草叢生，只有右側(cè)有孤零零的一排基礎(chǔ)建筑。

       詢問了工人們進(jìn)度，有工人表示：“這個(gè)并不清楚，不過進(jìn)度比較慢”。隨后中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者試圖聯(lián)系泰華地產(chǎn)，不過官網(wǎng)上的電話處于無人接聽狀態(tài)。

       泰華地產(chǎn)官網(wǎng)上披露的項(xiàng)目顯示，從1996年第一個(gè)泰華花園入市后，泰華地產(chǎn)一直保持著穩(wěn)定的腳步，1-2年就會(huì)推出一個(gè)新項(xiàng)目，但是入市步伐在2008年卻戛然而止，在推出了泰華陽光海后，直到2013年才推出了梧桐島項(xiàng)目。在這之后，泰華地產(chǎn)繼續(xù)沉寂至今。

       泰華N7項(xiàng)目在2007年11月拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2008年，開盤消息曾經(jīng)盛傳，但無下文。直到2018年7月，深圳市規(guī)土委披露的宗地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》變更的公示，才顯示泰華地產(chǎn)因?yàn)椤督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》失效來申請(qǐng)按照原來指標(biāo)執(zhí)行。

      泰華是最早落戶深圳寶安區(qū)的港資企業(yè)，上世紀(jì)90年代后期，在深圳發(fā)展勢(shì)頭很猛，寶安區(qū)幾乎所有對(duì)外公開出讓的土地，都讓泰華拿下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1998年到2001年，泰華六年間斥資7億多元，競(jìng)得土地30多萬平方米。

      有接近泰華地產(chǎn)的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“N7地塊動(dòng)工慢，是寶安很多業(yè)內(nèi)人士都知道的事情，他們公司的的確確在開發(fā)上壓力較大，原因是領(lǐng)頭人羅瑞希突然逝世，導(dǎo)致泰華地產(chǎn)一下子慌了；加上有欠債在身，已元?dú)獯髠??！?/p>

       土地閑置原因多樣

       深圳于2001年建立了土地有形市場(chǎng)后，規(guī)定所有經(jīng)營(yíng)性土地?zé)o一例外進(jìn)入市場(chǎng)交易。但是大量早期的、無法公開監(jiān)測(cè)到的協(xié)議出讓土地?cái)?shù)據(jù)無從知曉，這其中，不少開發(fā)商、私人業(yè)主就鉆了空子，收購了大量農(nóng)村集體用地，等待土地升值。

       2006年起深圳開展了閑置土地專項(xiàng)清理處置工作，先后出臺(tái)了閑置土地的工作方案和閑置費(fèi)的征收管理辦法。不過，深圳土地閑置的難題卻一直存在，如位于鹽田區(qū)某個(gè)港企打造的項(xiàng)目，總建筑面積只有15萬平方米，卻開發(fā)了超過20年之久。

      有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，“深圳早期有很多土地違法的行為，有些可能至今手續(xù)依然不合規(guī)，故意將完整的一塊土地分割成若干小塊分期開發(fā)；有的開發(fā)商為了規(guī)避被認(rèn)定為是閑置，打根樁挖個(gè)地基就停工，但是對(duì)外宣稱已經(jīng)動(dòng)工了；甚至有的還通過債權(quán)方提起訴訟，打官司凍結(jié)土地來拖延時(shí)間?！?/p>

      此外，早年深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾接受媒體采訪時(shí)直言，“我市土地閑置的原因較為復(fù)雜，其中因政府原因?qū)е峦恋亻e置的情況較為普遍。”

       也在2016年的《閑置土地信息公開表》上發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露的71宗土地中，由政府原因?qū)е麻e置的21宗，還有2宗是非單一閑置原因，相當(dāng)于三成的閑置土地是和政府相關(guān)的。

       據(jù)悉，土地周邊市政配套設(shè)施滯后、規(guī)劃編制和規(guī)劃調(diào)整、征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償關(guān)系、大規(guī)模的地鐵和市政道路建設(shè)等構(gòu)成了深圳市土地閑置的四大主因。

       地少人多的深圳，土地資源一直是城市發(fā)展的瓶頸，深圳也試圖改變這一局面，2018年，深圳市規(guī)土委的目標(biāo)是通過修訂土地整備利益統(tǒng)籌辦法，著力解決土地歷史遺留問題，力爭(zhēng)全年盤活釋放土地11平方公里。