廣州一手房“取消限價”始末 雙合同灰色操作有待堵漏

     樓市無小事，廣州可能針對部分區(qū)域的樓市調(diào)控政策進(jìn)行的“優(yōu)化”消息，迅速成為輿論焦點(diǎn)。

     19日上午，廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)廣泛流傳：主管部門將在當(dāng)日公布一則消息，全面取消市內(nèi)樓盤的“價格限制”，按照真實市場交易價格進(jìn)行備案登記。之后又有進(jìn)一步消息稱，放開的地方為南沙、花都和增城三個外圍區(qū)域。這意味著，這三個區(qū)域樓盤的交易將不再受“指導(dǎo)價格”所左右，重新回歸市場定價。

     不過，直至當(dāng)日晚間，有關(guān)“取消價格限制”的官方通知抑或公告均未見披露。僅有廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在當(dāng)天21點(diǎn)21分發(fā)布了一則官網(wǎng)消息，名為《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》，稱：近期，市、區(qū)住建部門在保持我市調(diào)控力度不放松、保持成交價格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。我委將繼續(xù)保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)堅決執(zhí)行現(xiàn)行各項調(diào)控措施不動搖，繼續(xù)嚴(yán)格對新建商品住房開展價格指導(dǎo)。

      所謂“拆分價格報備”，指的是長久以來潛行于廣州樓市的“雙合同”。在雙合同大量存在的廣州樓市，取消限價，到底是調(diào)控放松，還是調(diào)控優(yōu)化，各方觀點(diǎn)不一。但業(yè)內(nèi)普遍將此視作一次較好的堵漏行為，可有效杜絕雙合同亂象給市場造成傷害。目前，這一調(diào)控優(yōu)化已然引起輿論關(guān)注，最終將如何落地，尚不得而知。

      小道消息打破沉寂

      2018年下半年，樓市逐步進(jìn)入寒冬，尤其國慶黃金周“銷售敗北”以來，國內(nèi)開發(fā)商之間的悲觀情緒彌散，行業(yè)亟待政策暖風(fēng)打破市場的沉悶和窒息。

      所以，廣州將在19日放開限價的消息，第一時間便被解讀為利好而引發(fā)本地開發(fā)商的振奮。

      最早的市場消息顯示，取消價格限制的區(qū)域并非南沙、花都、增城三區(qū)，而是全市范圍。但無論三區(qū)放開，還是全市放開，有關(guān)部門對此都十分謹(jǐn)慎。

      據(jù)最初的市場消息，相關(guān)部門會下發(fā)通知公布這個事情，但直到當(dāng)天夜間，均沒有任何信息指向“取消限價”，廣州住建部門僅在通知中提及“調(diào)控優(yōu)化”。

      在廣州，樓市中的“價格限制”與國內(nèi)許多城市的意義不盡相同，因大部分城市禁止雙合同，政府限價等同于開發(fā)商真實銷售價。但廣州因雙合同有不少存在，故而市場上存在著備案價和真實價兩個價格。

     在此背景下，廣州即便“取消限價”，也只相當(dāng)于取消了一道虛設(shè)的藩籬，并不會對市場真實價格造成太大沖擊。

      即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)依然將此視作利好。“一個上午都在為這個消息興奮，雖然廣州取消限價的影響有限，但是我們期待的是，政策放松的信號可以一點(diǎn)一點(diǎn)地釋放，全國范圍內(nèi)可以形成一定跟風(fēng)效應(yīng)。”廣州本地一位房地產(chǎn)企業(yè)營銷部門負(fù)責(zé)人如此表示。

      針對市場亂象堵漏

       在研究人士看來，廣州有意取消針對一手商品房的價格限制，其根本動因或許在于堵漏雙合同，治理銷售市場亂象。

       本輪調(diào)控升級以來，廣州商品房銷售市場上雙合同亂象屢禁不止。大多數(shù)樓盤都會與客戶同時簽訂《商品房銷售合同》和《裝修合同》兩個合同，以繞開價格限制，因此，一套商品房的網(wǎng)簽價格，實際上是真實成交價中的一部分，還有一部分，則在裝修合同中體現(xiàn)。

      國慶長假期間，記者走訪廣州幾個熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)雙合同頗為普遍，因為如果不采用雙合同，便無法達(dá)到政府限價，從而不能網(wǎng)簽。

      當(dāng)然，也有不采用雙合同的樓盤，其直接影響便是，樓盤銷售后遲遲無法備案登記。比如央企華潤位于廣州天河的樓盤華潤天合。有業(yè)主透露，自己是2017年購買的房子，也支付了兩三百萬首付款，但截至2018年第三季度仍然沒能簽訂購房合同以及辦理銀行按揭。“一年多時間未辦理按揭，其間利息漲了許多，我近期在考慮是否應(yīng)該退房。”

       退房，是近期廣州樓市中格外刺眼的一個詞。10月中旬，有消息顯示，鑒于一些樓盤以特價房等方式降價促銷，引發(fā)老業(yè)主不滿，集中到售樓部表達(dá)退房訴求。

       雙合同原本是開發(fā)商繞開價格限制加速銷售的擦邊球，但隨著房價下跌，這一原本讓開發(fā)商和業(yè)主均愿意接受的方式，成為引發(fā)糾紛的“地雷”。

       因為“裝修合同”的簽約價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實裝修價格，比如一套房成交500萬，但政府限價350萬，這意味著，裝修合同的簽約金額高達(dá)150萬。“怎樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)才值150萬？”這成為老業(yè)主用以拷問開發(fā)商的利器！

      “主管部門此番提出‘調(diào)控優(yōu)化’，其意圖是采用真實成交價備案，杜絕雙合同現(xiàn)象，讓價格回歸市場價，避免房屋銷售后的糾紛?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此評價。

        不過，在全國一盤棋從嚴(yán)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景未有改變的情況下，廣州的“調(diào)控優(yōu)化”最終會如何落地，目前還不得而知。有消息人士稱，鑒于此事備受輿論關(guān)注，因此廣州住建部門有可能重新部署。