樓市觀察：明碼標(biāo)價能否根除坐地起價

　　新華網(wǎng)北京３月２２日電（新華社記者羅宇凡、趙瑞希、王存福）同樣一套商品房在幾天之內(nèi)連續(xù)漲價的情況很可能會成為歷史。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會２２日正式對外公布的信息：發(fā)展改革委已于日前發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，明文規(guī)定從５月１日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

　　對于發(fā)展改革委“明碼標(biāo)價”的商品房銷售要求，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這正式將物價部門納入了房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管機(jī)構(gòu)的陣營當(dāng)中，對規(guī)范房地產(chǎn)銷售，打擊“捂盤惜售”將起到積極的作用，不過具體效果如何仍要看政策的執(zhí)行力度和相關(guān)配套措施的出臺和執(zhí)行情況。

　　對于普通的購房者而言，購買某一樓盤的商品住房時重要的價格參考多是該樓盤的成交均價。不過開發(fā)企業(yè)公布的“均價”或是開盤時的“起價”往往與實(shí)際簽約時的價格不同——通過“捂盤”“多次放盤”或其他方式，開發(fā)企業(yè)可以人為地制造銷售緊張的氣氛，借機(jī)漲價，從而使得很多購房人的實(shí)際購買價格大大超過宣傳時的“均價”和“起價”。

　　“新政策的出臺，有利于抑制部分開發(fā)商的違規(guī)行為，特別是在開盤銷售中，根據(jù)客戶數(shù)量而隨意加價的行為會被有效遏制。”

　　北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉說，“這有利于樓市調(diào)控的落實(shí)。一套一標(biāo)價也避免部分開發(fā)商利用‘均價’或者‘起價’等數(shù)據(jù)吸引客戶，制造樓盤熱銷的假象。”

　　其實(shí)，對于房屋銷售價格制定的問題，國務(wù)院曾多次出臺過政策，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為，為銷售價格設(shè)上限。不過此前的商品住房價格管理多集中在房管部門，物價部門并沒有參與其中。

　　上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭表示，發(fā)展改革委此次出臺的規(guī)定與此前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控最大的不同在于：“不像以往通過房管部門的條線進(jìn)行管理，而是從物價管理的條線對房屋銷售進(jìn)行監(jiān)管和控制。”

　　由于規(guī)定明確要求各級價格主管部門要抓好規(guī)定的貫徹落實(shí)工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價管理部門將正式介入到房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中。

　　在楊紅旭看來，物價部門參與房屋價格的監(jiān)管，從管理機(jī)制上講擴(kuò)大了管理的縱深和條線，是房屋銷售綜合管理的重要組成部分。“對于普通購房者而言，在與開發(fā)企業(yè)發(fā)生價格上的糾紛時，又多了一條投訴的渠道。”楊紅旭說。

　　除了對“一套一標(biāo)價”的明確要求之外，此次規(guī)定對此前“國十條”等政策當(dāng)中的執(zhí)行細(xì)則也進(jìn)行了進(jìn)一步的重申，包括“一次公開房源”“禁止預(yù)售證有效期內(nèi)漲價”等等。這些政策的再次強(qiáng)調(diào)也凸顯了決策層遏制房價過快上漲的決心。不過，新政策能否在平抑房價中起到關(guān)鍵性的作用，仍要看執(zhí)行的力度和相關(guān)配套措施的完善情況。

　　事實(shí)上，自從去年國務(wù)院常務(wù)會議出臺十條措施調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，按照要求，各地就已經(jīng)加強(qiáng)了對項(xiàng)目價格申報(bào)的管理，提高了標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)在售房時的價格只能低于向房管部門申報(bào)的價格，如果高于這個價格必須重新申報(bào)。

　　這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行倒逼一些開發(fā)企業(yè)在申報(bào)時選擇了較高的申報(bào)價格，因此在實(shí)際簽約的過程中，成交價格往往低于預(yù)售價格１０％左右。同樣，新的政策執(zhí)行后，“高價申報(bào)、低價售房”的情況是否會加劇，同樣考驗(yàn)著政策的實(shí)際效果。

　　“物價部門對于什么是商品房交易的‘合理價位’并不專業(yè)，需要房管部門在審核項(xiàng)目預(yù)售許可證及網(wǎng)上備案售價時對項(xiàng)目報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)。”楊紅旭表示，新的政策能否取得預(yù)期的效果需要物價和房管部門的配合，也需要物價部門探索加大檢查和監(jiān)管力度的方式和方法，因?yàn)?ldquo;全國的售樓處實(shí)在是太多了，監(jiān)管難度本身就很大。”