重慶寫字樓市場(chǎng)呈“二元競(jìng)爭(zhēng)格局” 零售物業(yè)多核競(jìng)爭(zhēng)

世邦魏理仕（CBRE）在渝發(fā)布《2018年第三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》?！?/p>

      重慶10月18日電(記者 張燕)18日，知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)在渝發(fā)布《2018年第三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。研究報(bào)告顯示，傳統(tǒng)淡季寫字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，產(chǎn)業(yè)樓宇和寫字樓“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”凸顯。零售需求有所放緩，國際品牌及網(wǎng)紅品牌主導(dǎo)市場(chǎng)，山形地勢(shì)造就重慶零售物業(yè)市場(chǎng)“多核競(jìng)爭(zhēng)格局”，持續(xù)新增供應(yīng)令區(qū)域市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系重塑。

       產(chǎn)業(yè)樓宇+寫字樓市場(chǎng)呈“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”

       該報(bào)告顯示，第三季度重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)。至季末，重慶甲級(jí)寫字樓存量維持260萬方。供需作用之下，重慶寫字樓整體空置率環(huán)比下跌2.1%，至季末報(bào)34.2%。涵蓋新經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)為寫字樓需求的主要驅(qū)動(dòng)力。

       據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重慶有包括照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城、西永微電子產(chǎn)業(yè)園等十余個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城為科技創(chuàng)新、服務(wù)貿(mào)易、新型金融、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的集聚地。與重慶寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展步調(diào)一致，截至目前，園區(qū)已擁有近400萬方產(chǎn)業(yè)樓宇。

       報(bào)告顯示，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城租戶結(jié)構(gòu)與重慶甲級(jí)寫字樓租戶結(jié)構(gòu)的相關(guān)性高達(dá)72.3%。按行業(yè)分析，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城前三大需求驅(qū)動(dòng)分別是房地產(chǎn)(22.0%)、TMT(19.9%)、金融業(yè)(18.2%)；按需求來源看，本地企業(yè)占比高達(dá)75%。重慶產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)與寫字樓市場(chǎng)的“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”凸顯，產(chǎn)業(yè)樓宇存在對(duì)寫字樓需求分流的可能性。

      展望未來，重慶寫字樓預(yù)計(jì)將迎來逾17萬平方米新增供應(yīng)。世邦魏理仕預(yù)判整體市場(chǎng)壓力仍將持續(xù)一段時(shí)間，空置率大幅回落的可能性較低。隨著新經(jīng)濟(jì)將持續(xù)發(fā)力，活躍需求有望推動(dòng)空置率回調(diào)。然而新增需求存在分流可能性，對(duì)外，一級(jí)租賃市場(chǎng)面臨來自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)——具備產(chǎn)業(yè)扶持等優(yōu)勢(shì)的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)樓宇；對(duì)內(nèi)，面臨寫字樓市場(chǎng)內(nèi)部的“二房東”之間的競(jìng)爭(zhēng)——精裝修、帶家具且溢價(jià)低。因此，隨著辦公空間的多樣化和品質(zhì)提升、競(jìng)爭(zhēng)層面的擴(kuò)寬及深化，供需矛盾短期緩解面臨挑戰(zhàn)，一級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的租金回調(diào)空間有限。

       隔江相望區(qū)域+城北各區(qū)域零售物業(yè)市場(chǎng)“多核競(jìng)爭(zhēng)”

       世邦魏理仕華西區(qū)顧商業(yè)部主管江南說：“重慶發(fā)展重心北移，地理環(huán)境的客觀條件造就了‘2+N’的多核商業(yè)格局；不斷細(xì)分的消費(fèi)者需求為市場(chǎng)品牌迭代奠定基礎(chǔ)；網(wǎng)紅品牌預(yù)計(jì)將保持活躍，并進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)重塑?！?/p>

      從地理上看，重慶江北嘴與彈子石是典型隔江相望的區(qū)域市場(chǎng)，兩者同為新興商業(yè)板塊，江北嘴區(qū)域市場(chǎng)定位及輻射力受去年開業(yè)的高端購物中心國金中心顯著拔高；而就彈子石而言，持續(xù)新增供應(yīng)令區(qū)域商業(yè)氛圍趨濃，域內(nèi)亦有依山而筑具有巴渝特色的商業(yè)街區(qū)，為重慶旅游打卡之地。

      盡管商業(yè)市場(chǎng)皆快速發(fā)展，地理位置相望且通達(dá)性趨強(qiáng)，但兩者間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系并未見明顯重塑。在重慶“北移”發(fā)展的大背景下，觀音橋、江北嘴、南渝北(照母山以南)和北渝北(照母山以北)四大板塊的發(fā)展備受關(guān)注。以重慶核心商圈觀音橋作為參照物，對(duì)比其余三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的租戶結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，江北嘴、南渝北、北渝北同觀音橋商圈的相關(guān)系數(shù)分別為70.6%、91.6%及36.7%，反映出觀音橋、江北嘴、南渝北三者間的同質(zhì)化明顯。

     與此同時(shí)，城市發(fā)展進(jìn)一步北移，充裕的土地供應(yīng)給予住宅項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展提供基礎(chǔ)，加之匯集眾多品牌零售項(xiàng)目的中央公園新興板塊的塑造，未來渝人口或?qū)⒗^續(xù)北遷且消費(fèi)選擇亦越寬泛。隨著市場(chǎng)高端零售物業(yè)的填空期接近尾聲，高端零售品牌大舉進(jìn)駐的勢(shì)頭將有所放緩，市場(chǎng)將逐漸過渡至調(diào)整階段。

     據(jù)該研究報(bào)告分析，截至2018年末，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)全年共計(jì)將迎來超100萬平方米的新增供應(yīng)，沙坪壩萬達(dá)廣場(chǎng)、九龍坡中迪廣場(chǎng)有望年底開業(yè)。未來3年新增供應(yīng)量將維持在年均90萬平方米的高位，勢(shì)必將令市場(chǎng)承壓，租金走勢(shì)或?qū)⑾绿健?/p>