北京超九成二手房交易 實際成交價格低于報價

       最近的二手房中介經(jīng)紀(jì)人又開始四處打電話推銷房子了，原因就是從三季度開始，北京的二手房交易未能延續(xù)反彈勢頭，在季節(jié)性階段化走高之后出現(xiàn)了下調(diào)。 面對政策監(jiān)管加嚴(yán)，以及公積金收緊新政出臺，部分剛性客戶需求受到抑制，市場活躍度降低。業(yè)主對價格預(yù)期有所下滑，購房人議價空間上升。

        那么，今年最后一個季度，二手房市場將如何走？業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計，二手住宅交易的量價都將大概率繼續(xù)小幅下降。

        二手房有價無市

       從事金融行業(yè)的楊先生最近很焦慮。由于孩子的出生，楊先生躋身“改善一族”。此前他看中了海淀區(qū)一套800萬元的小三居學(xué)區(qū)房，仔細(xì)一算，他現(xiàn)有的房子值450萬元，賣掉之后，再加上100萬元現(xiàn)金，可以支付800萬元房款的首付。所以他就付了50萬訂金，簽下了這套學(xué)區(qū)房，并要了半年周期，掛牌了自己的房產(chǎn)。

       誰知，一晃兩個月過去了，自己的房子仍然沒有賣掉，不得已，他將房價直降50萬元，但是依然賣不出去。

       “其實我這房子也不錯，在北五環(huán)，離地鐵近，又是電梯房，樓層也好，前后都是花園，但就是賣不掉?！彼硎?，前前后后來看房的人中，誠心想買房的人也有，只是這些人也面臨需要賣掉自己房子置換，而自己的房子同樣難賣掉的問題。

        從事房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人介紹：“最近兩個月北京的二手房很難做，我所在的門店一個月下來也就成交兩三套房子，內(nèi)部的培訓(xùn)天天告訴我們不要在門店坐等購房人，要把房源掛上網(wǎng)絡(luò)平臺提高曝光，為此上個月我花在找房平臺上的端口費就4000多，但并沒有什么效果?！?/p>

       昌平區(qū)回龍觀的國風(fēng)美唐因為鄰近中關(guān)村，一直是二手房交易的熱點小區(qū)。業(yè)主黃先生告訴北京青年報記者，他掛牌了一套82平方米的兩居室，目前報價5.8萬元/平方米，相比兩年前的6.5萬元/平方米的成交價，下調(diào)了近萬元。即便如此，中介經(jīng)紀(jì)人還一直致電跟他協(xié)商降價，并表示5.5萬元/平方米會好出手。

        “我們這邊的二手房大多是1985年至1995年的，其實前期已經(jīng)跌過一輪，本來已基本穩(wěn)住了，但近期房價又開始下跌了?！焙５韰^(qū)增光路一家鏈家門店的負(fù)責(zé)人介紹，“近期成交的情況與以前還有一個非常大的區(qū)別就是現(xiàn)在全款買二手房的人越來越多，買家還會進(jìn)一步提出降價的要求?！?/p>

        成交量下滑 價格下調(diào)

       成交量的下滑，在各家中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計上最為明顯。麥田房產(chǎn)提供的第三季度二手房成交報告顯示：2018年三季度，無論從網(wǎng)簽量還是實際成交量來看，北京二手住宅交易量均有所下降。三季度北京二手住宅網(wǎng)簽量為45145套，較上個季度環(huán)比下降5%，從麥田實際交易量來看，三季度成交套數(shù)環(huán)比下降了32%。

        伴隨著成交下調(diào)的自然是價格的調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，三季度北京二手住宅價格環(huán)比有所下降，各月份之間處于平穩(wěn)波動走勢，目前價格水平與今年4月份基本相當(dāng)。另外，本月掛牌價格出現(xiàn)小幅下滑，可見，市場整體價格預(yù)期仍在下調(diào)。

        根據(jù)北京麥田成交房源價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最后一次報價-1）為-5.6%，議價空間明顯提升，創(chuàng)下近半年來新高，和今年3月份基本相當(dāng)。

       另外，在雙方議價中降價房源比例達(dá)到95%，和上月相比降價房源占比增加3個百分點。其中，降價幅度在5%以內(nèi)的成交房源占比為53%，較上個月下降1個百分點；降價幅度在5%-10%的成交房源占比為32%，和上個月相當(dāng)；與此同時，降價幅度在10%以上的成交房源占比為10%，較上個月提升4個百分點。從降價幅度占比走勢可以看出，高議價空間成交房源占比明顯增加?？梢姡瑯I(yè)主對價格預(yù)期有所降溫。

       麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認(rèn)為，成交量環(huán)比下滑的根本原因在于低杠桿下對需求的抑制不減，市場沒有持續(xù)上漲的動力。另外，9月13日北京出臺的公積金收緊新政，直接對剛需形成實際性制約影響，這一點在實際數(shù)據(jù)上也有所反映：9月份成交客戶付款方式中公積金貸款占比大幅下滑，從過往的22%下降到13%，占比的下降就在于受公積金新政影響，該付款類型成交客戶降幅遠(yuǎn)高于其他客戶。

        三因素導(dǎo)致二手房難改下行趨勢

        量價下跌后，二手房的新增供應(yīng)開始增加。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，三季度二手房市場的新增房源量環(huán)比小幅上漲2%，但新增客源量及新增帶看量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，環(huán)比上個季度分別下降了22%、19%?？梢?，客戶量的減少是導(dǎo)致成交下降的重要原因。

        對于今年最后一個季度二手房的走勢，張葉松告訴北青報記者，綜合宏觀政策環(huán)境、新房市場，以及土地市場基本面變化，預(yù)計四季度北京二手住宅市場交易量、價格將大概率小幅下降。具體原因有三點：

         第一，政策環(huán)境未變。北京樓市政策調(diào)控基調(diào)沒有發(fā)生變化，并且繼續(xù)收緊的政策仍在繼續(xù)出臺。三季度以來北京多部門采取聯(lián)合執(zhí)法對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)監(jiān)管，并在9月13日發(fā)布公積金調(diào)控新政，無論從政策信號還是實質(zhì)效果上都將對市場產(chǎn)生一定的走低影響。此外，央行雖在年內(nèi)實施四次降準(zhǔn)政策增加市場流動性，實質(zhì)上為支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對樓市影響微乎其微。

       第二，實際需求仍受抑制。2017年3·17調(diào)控以來，二手住宅市場需求受到較大程度遏制，交易量直到今年3-5月份“小陽春”才有一定的釋放，之后6-8月份市場持續(xù)有小幅下滑，說明低杠桿下對樓市需求的抑制未改變，市場上有效的需求量整體有限，市場沒有持續(xù)上漲的動力。

       第三，新房市場對二手房需求繼續(xù)分流。從當(dāng)前新房供應(yīng)量和供應(yīng)方式來看，新房供應(yīng)量較以往明顯增加，且大量“限競房”和共有產(chǎn)權(quán)住房項目陸續(xù)入市，這部分增量供應(yīng)勢必對二手房需求繼續(xù)產(chǎn)生一定的分流影響。

        正是由于這多方面的影響，買方群體更為理性了，由此也就出現(xiàn)了5月份之后的幾個月交易量連續(xù)小幅下滑，業(yè)主小幅調(diào)低價格的市場局面。張葉松表示，從目前走勢來看，買賣雙方表現(xiàn)都非常理性，市場處于穩(wěn)定正常波動的周期。