成交量下跌資金緊張 上市房企中期業(yè)績將回落

　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有資金的支持就難以維持高速增長。而從去年三季報(bào)和年報(bào)情況來看，房地產(chǎn)公司的資金不足已凸顯隱憂，未來中長期壓力將大增，此勢必影響到房地產(chǎn)公司未來業(yè)績和穩(wěn)定性。

　　資金面壓力大增目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自三個方面：企業(yè)自有資金、國內(nèi)貸款和預(yù)售款。在信貸調(diào)控、直接融資受阻、預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán)以及加息導(dǎo)致資金成本增加等的情況下，房企需要依靠大量自有資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈壓力與日俱增。

　　從去年三季報(bào)就顯示，A股房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-884億元(前年同期達(dá)到522億元)而根據(jù)日前統(tǒng)計(jì)，目前已公布年報(bào)的40多家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-513.26億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了306.05%。在這40多家房企中，有29家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。這表明房地產(chǎn)股從整體而言，現(xiàn)金流的下滑已成為趨勢。

　　先看大型房企：例如保利地產(chǎn)，在2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。

　　再看二、三線房企：例如新湖中寶，雖然其年報(bào)未出，但去年三季報(bào)已經(jīng)反映其資金面情況，-10.42億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值，以及大幅滑坡的業(yè)績，顯示出經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值下降和業(yè)績下滑的關(guān)聯(lián)性。另有南國置業(yè)，其年報(bào)顯示經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值-5.19億元，亦呈現(xiàn)大幅下滑趨勢。而該股近期強(qiáng)勢走高，主要是因?yàn)槭艿狡涿?0股派1.2元轉(zhuǎn)增10股的高送轉(zhuǎn)方案效應(yīng)影響。

　　最后分析房地產(chǎn)重組股的情況：如實(shí)達(dá)集團(tuán)通過重組全面轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，近期又以1元錢就買下了長春嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26.2%的股權(quán)，雖然其經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值尚佳，但其增發(fā)方案已遭流產(chǎn)。

　　另外，房地產(chǎn)股的再融資成績單慘不忍睹。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自2010年以來兩市合計(jì)有38家公司增發(fā)方案流產(chǎn)，其中12家公司在房地產(chǎn)板塊，包括剛泰控股定向增發(fā)方案遭到股東否決，而實(shí)達(dá)集團(tuán)、招商地產(chǎn)、九龍山等11家公司停止實(shí)施增發(fā)預(yù)案。僅今年3月以來，就有大連友誼、中天城投、海印股份宣布撤回非公開發(fā)行方案。但相比*ST德棉、ST東源等十余家ST公司轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股受阻的情況而言，實(shí)達(dá)集團(tuán)尚屬幸運(yùn)。

　　總之，房地產(chǎn)股整體現(xiàn)金流的下滑已成為趨勢。

　　下半年業(yè)績將回落 從市場經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)實(shí)現(xiàn)增長甚至遠(yuǎn)超過凈利潤增幅，說明業(yè)績增長的可持續(xù)性較好。反之，如果經(jīng)營性現(xiàn)金流頻頻告負(fù)，下降幅度驚人，則后市業(yè)績大多會出現(xiàn)滑坡局面。

　　截至3月21日，A股市場動態(tài)市盈率在20.29倍，房地產(chǎn)板塊動態(tài)市盈率在20.93倍，這說明房地產(chǎn)股的整體估值并無優(yōu)勢。另一方面，考慮到房地產(chǎn)股預(yù)售款的貢獻(xiàn)，今年上半年業(yè)績下滑跡象不至于明顯。例如萬科A去年預(yù)收款項(xiàng)已經(jīng)達(dá)到744億元；保利地產(chǎn)的預(yù)收款，也已經(jīng)達(dá)515.44億元。

　　需要注意的是，目前限購細(xì)則全面出臺，已經(jīng)共有近20個城市出臺了“國八條”細(xì)則，累計(jì)出臺細(xì)則的城市占應(yīng)出臺城市的一半左右。目前限購政策和房地產(chǎn)稅效果初顯，近期樓市成交明顯回落，成交價短期雖然保持僵持，但原先的炒房資金已紛紛“隔岸觀火”，部分樓盤價格已現(xiàn)松動跡象。成交量大跌是導(dǎo)致開發(fā)商降價促銷的一個主要原因，隨著現(xiàn)金流受擠壓，且成交量短期內(nèi)難大幅回升，開發(fā)商在二季度進(jìn)行更大幅度促銷降價的可能性有望增加。

　　從整體情況分析，成交量下跌、房價降價和現(xiàn)金流緊張，將令房地產(chǎn)上市公司今年下半年及明年業(yè)績預(yù)期不佳。