“金九”不金，40城新建商品住宅成交環(huán)比減少1%

     上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《三季度全國40城住宅成交報(bào)告》顯示，9月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長10%。從2018年前三季度數(shù)據(jù)來看，40城累計(jì)成交面積同比增長7%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。

     易居研究院預(yù)計(jì)，四季度40城成交將繼續(xù)萎縮，尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，將面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。從分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)。東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

     三季度成交環(huán)比減少7.5%

報(bào)告顯示，9月份易居研究院監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長10%。從季度數(shù)據(jù)來看，2018年三季度40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年二季度減少7.5%，同比2017年三季度增長13.2%。

      從成交量的歷史走勢來看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年第一個(gè)季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮。在調(diào)控貫穿全年的背景下，易居研究院預(yù)計(jì)四季度全國樓市還將降溫，40城成交也將繼續(xù)下滑。

      三季度一線城市成交量有所回升 但處較低位置

      報(bào)告顯示，9月份四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長17%，同比增長50%。一線城市漲幅較大主要原因是廣州9月新房供應(yīng)量大增，導(dǎo)致成交量大幅增長，其他城市中，北京環(huán)比小幅增長，上海和深圳均環(huán)比減少。

     18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少2%，同比減少2%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8%，同比減少16%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少9%，同比減少9%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長6%，同比增長15%。

      18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少4%，同比增長32%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比增長54%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少10%，同比增長17%。

     從季度數(shù)據(jù)來看，三季度4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長23.4%，同比增長40.1%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少10.6%，同比增長2.2%；18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8.1%，同比增長35.2%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長22.8%，同比增長54.2%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少22.8%，同比增長23.6%。

     對比歷史數(shù)據(jù)來看，三季度一線城市成交量雖有所回升，但是依然處于2011年以來的較低位置，遠(yuǎn)低于2015、2016年同期水平；二線城市中東部二線城市成交環(huán)比出現(xiàn)回落，中部二線城市成交環(huán)比微幅上漲，兩者均與2016年高點(diǎn)有一定距離，其他二線城市成交環(huán)比減少，目前量能仍處于一個(gè)較高的水平；三線城市則與一二線相反，市場較為火熱，尤其是未調(diào)控的三四線城市，成交量相比二季度雖有所減少，但仍然處于2011年以來的較高位置。

     后續(xù)來看，易居研究院預(yù)計(jì)，一線城市由于目前成交量能已處于低位，后續(xù)下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線城市將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

     40城年初累計(jì)同比小幅反彈不改下行趨勢

     2018年前三季度，40城累計(jì)成交面積同比增長7%。其中一線城市累計(jì)同比下降11%，二線城市累計(jì)同比微漲2%；三四線城市累計(jì)同比增長25%。

      報(bào)告顯示，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增幅進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。雖然進(jìn)入2018年，40城累計(jì)成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因?yàn)槟瓿跻詠砣木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多?？紤]到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復(fù)雜多變，易居研究院預(yù)計(jì)，該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

     此外，對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城領(lǐng)先全國4-6個(gè)月左右穿過正負(fù)線，且波動較大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。2017年以來，40城年初累計(jì)同比曲線已經(jīng)在低位盤整近16個(gè)月，而全國成交仍保持正增長。易居研究院分析認(rèn)為，這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導(dǎo)致的。

      前三季度40城成交面積同比增幅排名：合肥惠州翻番 廈門近腰斬

     報(bào)告顯示，前三季度成交面積同比2017年前三季度增長的城市有23個(gè)，其中增幅前5名的城市分別為合肥、惠州、淮安、徐州和無錫，同比增幅分別為142.2%、116.2%、93.2%、81.5%和62.3%。這五個(gè)城市除合肥外全部為三四線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市火熱的特點(diǎn)，未來不排除這些城市的政策有收緊的可能。合肥可能是由于去年預(yù)售證和網(wǎng)簽控制較為嚴(yán)厲，今年控制有所放松，所表現(xiàn)出來的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后現(xiàn)象。

     成交面積同比下跌的城市有17個(gè)，其中跌幅前5位的城市分別為廈門、珠海、汕頭、北京和成都，跌幅分別為43.7%、33.1%、33.1%、31.8%和28%。5個(gè)跌幅最大的城市中，3個(gè)為一二線城市，反映出一二線市場的走弱，尤其是廈門，成交面積相比2017年前三季度，減少了近一半，這與廈門前幾年房價(jià)的大漲和購房需求的透支有關(guān)。

     四季度40城成交或仍下滑

     2018年三季度，40城新建住宅成交面積環(huán)比有所下滑，同比小幅增長，降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。7月底的中央政治局會議傳達(dá)出對房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控信號。下半年住建部頻繁約談房價(jià)漲幅過快的城市，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級的空間。

     綜合考慮政策和金融等因素，易居研究院預(yù)計(jì)全國樓市將降溫，四季度40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望逐漸企穩(wěn)。東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮，其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

      【附：40 個(gè)典型城市】

     4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

     18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌；其他（西部和東北地區(qū)）二線城市為：南寧、西寧、長春、成都、重慶、西安。

     18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中 7 個(gè)本輪調(diào)控的三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山 11 個(gè)弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)。

       報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院