新政頻出細(xì)化調(diào)控，北京房地產(chǎn)未來發(fā)展格局再升級(jí)

      全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，近日發(fā)布2018年第三季度華北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，重點(diǎn)解讀最新發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)政策，分析三季度寫字樓、零售、住宅及大宗投資市場(chǎng)的表現(xiàn)，并就未來趨勢(shì)進(jìn)行展望。第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：9月份北京市政府出臺(tái)多個(gè)最新政策，內(nèi)容涵蓋個(gè)人住房公積金、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)的禁止和限制等多個(gè)方面，預(yù)計(jì)未來將對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不同程度的影響。住宅市場(chǎng)方面，商品住宅新房成交量在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季出現(xiàn)反彈，表明新的市場(chǎng)供需關(guān)系正逐漸形成。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)定，由于CBD核心區(qū)中服地塊的寫字樓項(xiàng)目再次延期交付，導(dǎo)致核心區(qū)未來供應(yīng)面臨短缺，預(yù)計(jì)全市甲級(jí)寫字樓租金水平將繼續(xù)上揚(yáng)。投資市場(chǎng)方面，近幾年不斷出臺(tái)的城市規(guī)劃政策對(duì)中心城區(qū)的發(fā)展做出了若干調(diào)整，使得核心區(qū)域存量項(xiàng)目的價(jià)值不斷提升，此類資產(chǎn)將成為機(jī)構(gòu)投資者重點(diǎn)關(guān)注的目標(biāo)。

      根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，2018年三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來三座新增寫字樓供應(yīng)，全部位于非核心商務(wù)區(qū)，拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。而核心商務(wù)區(qū)繼續(xù)受供應(yīng)缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實(shí)現(xiàn)連續(xù)六個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)，達(dá)到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。

       由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)難以投入使用，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將面臨供應(yīng)缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預(yù)計(jì)全市的租金水平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時(shí)，在最新的城市規(guī)劃政策的指引下，北京寫字樓市場(chǎng)的去中心化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，部分非核心商務(wù)區(qū)如望京等將進(jìn)一步承接來自核心商務(wù)區(qū)的需求外溢，進(jìn)而形成新的供需關(guān)系。近年來非核心商圈迎來高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達(dá)性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢(shì)及多元化的租賃需求將有效推動(dòng)非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的成熟與壯大。

       零售市場(chǎng)方面，2018年1-8月，北京全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對(duì)較低水平。盡管零售消費(fèi)增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場(chǎng)迎來一個(gè)新增項(xiàng)目開業(yè)，即位于房山的龍湖北京房山天街。根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場(chǎng)的平均入住率及租金水平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。

       住宅銷售市場(chǎng)，2018年三季度恰逢樓市的“金九銀十”銷售旺季，但住宅市場(chǎng)仍受調(diào)控政策深度影響，整體成交量較今年一、二季度有明顯反彈，整體價(jià)格走勢(shì)則保持平穩(wěn)。根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，2018年三季度，一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為170.9萬平方米，環(huán)比上升110%；成交面積106.3萬平方米，環(huán)比上升69%。

      9月份，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布了未來計(jì)劃供應(yīng)的66宗、約481公頃住宅用地基本情況，從分布上看，土地供應(yīng)主要集中在城六區(qū)的朝陽、海淀，北京城市副中心，以及大興、順義、昌平、房山等新城區(qū)域。在經(jīng)歷了2017年土地供應(yīng)及成交的歷史高峰后，2018年上半年北京土地供應(yīng)與成交量明顯減少，預(yù)計(jì)這一批次的66宗地塊將會(huì)提振土地市場(chǎng)，從供給端有效保障住宅市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

       高端住宅租賃市場(chǎng)，2018年三季度，服務(wù)式公寓的租賃需求和平均房?jī)r(jià)均穩(wěn)中有升。第一太平戴維斯研究部最新市調(diào)顯示，本季度服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來一個(gè)新增項(xiàng)目，受此影響，全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至90.4%，平均租金為人民幣每平方米每月254.07元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別上升4.2%、10.1%。

      在國(guó)家“租售并舉”政策的鼓勵(lì)和指引下，長(zhǎng)租市場(chǎng)迎來發(fā)展風(fēng)口，多個(gè)主體積極布局該領(lǐng)域，也造成了長(zhǎng)租市場(chǎng)出現(xiàn)一定的亂象。為保障長(zhǎng)租市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，本季度，北京市出臺(tái)了規(guī)范性政策用于管理住房租賃市場(chǎng)秩序，同時(shí)相關(guān)部門與多個(gè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商展開會(huì)談，要求后者穩(wěn)定市場(chǎng)租金并將企業(yè)的全部存量房源投向市場(chǎng)，以確保住宅租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定有序。

      投資市場(chǎng)方面，受到《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》影響，北京五環(huán)以內(nèi)主要城區(qū)已經(jīng)極少供應(yīng)大型商辦類用地，直接推動(dòng)了五環(huán)內(nèi)寫字樓、購物中心等商用物業(yè)的價(jià)值持續(xù)提升，此類資產(chǎn)吸引了大量機(jī)構(gòu)投資者的投資意向，本季度的幾宗重要成交，如中關(guān)村區(qū)域的高科嶺項(xiàng)目、燕莎區(qū)域的北京海南航空大廈等，均反映了機(jī)構(gòu)投資者對(duì)存量項(xiàng)目的投資新趨勢(shì)。

       展望未來，預(yù)計(jì)至今年年底政府將維持當(dāng)前樓市調(diào)控力度，并輔以極具針對(duì)性政策指引與監(jiān)督，宏觀調(diào)控進(jìn)入平穩(wěn)期。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，如住房租賃市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、公租房等領(lǐng)域都將被納入重點(diǎn)監(jiān)測(cè)范圍之內(nèi)，通過嚴(yán)厲打擊亂象、規(guī)范行業(yè)行為來保障當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。