葉檀:2月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不上不下剛剛好

　　3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2月份全國(guó)70個(gè)城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況，市場(chǎng)趨于理性，符合經(jīng)濟(jì)需要。

　　房?jī)r(jià)有漲有跌，總體略有上升，瘋狂上漲的勢(shì)頭被初步扼制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市。二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的有4個(gè)城市，持平的有16個(gè)城市。

　　2月房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)之一，二線城市的漲幅居高不下，一線城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

　　7個(gè)新建住宅價(jià)格超過10%的城市包括包括石家莊、蘭州、鄭州、秦皇島、丹東、牡丹江、岳陽，令人矚目的是，在1月領(lǐng)銜后，岳陽再次成為房?jī)r(jià)上漲急先鋒，新建商品住宅上漲18.3%，居全國(guó)之首。而上海、廣州、深圳、天津等一線城市環(huán)比漲幅不超1%，只有北京房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。而二手房方面，2月份，中國(guó)70個(gè)大中城市中，有67個(gè)城市價(jià)格同比上漲，其中蘭州、牡丹江、岳陽、遵義、溫州漲幅超過10%。

　　目前的問題是一些區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性泡沫仍然存在。對(duì)于二三線城市的房?jī)r(jià)必須保持高度警惕，否則中國(guó)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不可能順利。承接產(chǎn)業(yè)的中西部城市如果提前出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)的制造業(yè)將無法在中西部立足。

　　2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)之二，剛性需求復(fù)蘇。

　　90平米以下住房的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，明顯高于144平米以上，與90到144平米之間的價(jià)格，天津、上海、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、深圳、廣州等90平米以下小戶型漲幅都超過1%。小戶型漲幅強(qiáng)勁，說明2月份進(jìn)入市場(chǎng)以剛性需求者為主，而豪宅價(jià)格下挫、成交量下降，說明投資性需求逐漸離場(chǎng)。

　　表面上，房?jī)r(jià)處于高位僵持階段，如果堅(jiān)持調(diào)控，房?jī)r(jià)未來斷無上漲可能，因?yàn)樽鳛榉績(jī)r(jià)先導(dǎo)的成交量大幅下挫。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國(guó)商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增 長(zhǎng)13.8%，但是同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)13.2%。一線城市成交量尤其是豪宅成交量大幅下降。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月北京住宅總成交量?jī)H為3436套，環(huán)比跌幅達(dá)到七成，僅高于2008年2月在國(guó)際金融危機(jī)及春節(jié)雙重影響下創(chuàng)造的歷史最低2873套。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環(huán)比大跌83%，創(chuàng)下了2006年以來商品住宅月成交量的最低記錄。廣州、深圳同樣不妙。多地新推樓盤出現(xiàn)試探性打折促銷，北京東五環(huán)的新開樓盤“遠(yuǎn)洋一方”北潤(rùn)園二期傳出每平方米平均售價(jià)直降4000元的消息。

　　中國(guó)房地產(chǎn)需求的是軟著陸，而不是從飛機(jī)上直接俯身大地的硬著陸。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在兩個(gè)月內(nèi)下跌30%以上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中潛藏的問題就會(huì)水落石出，包括地方債務(wù)危機(jī)、投融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)、銀行壞帳風(fēng)險(xiǎn)等等，雖然壓力測(cè)試顯示銀行能夠抵抗30%的房?jī)r(jià)跌幅，但了解投資市場(chǎng)的人都清楚，房地產(chǎn)作為投資品種，一旦下跌便無止境，直到泡沫徹底去除，泡沫崩潰后的日本與東南亞金融危機(jī)后的我國(guó)香港地區(qū)就是前車之鑒。鑒于我國(guó)銀行貸款抵押物90%是房地產(chǎn)，因此房?jī)r(jià)下挫造成的金融風(fēng)險(xiǎn)不可控制。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)進(jìn)入嚴(yán)冬，相關(guān)的60幾個(gè)行業(yè)的需求直線下降，中國(guó)將迎來宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮周期，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型處于關(guān)鍵時(shí)刻的經(jīng)濟(jì)十分不利。

　　所幸的是，房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)斷崖式下跌，不會(huì)拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)投資開始大規(guī)模下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1到2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%，增幅較去年同期下降53.2%，低于十年以來的均值。但今年上萬億的保障房投資將彌補(bǔ)商品房投資的不足部分，從整體上看，房地產(chǎn)投資量在建設(shè)保障房的五年之內(nèi)不會(huì)發(fā)生急劇下降。

　　雖然房?jī)r(jià)沒有大幅下挫，但房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，投資性需求與剛性需求發(fā)生替換，一線城市與二線城市發(fā)生替換，商品房與保障房發(fā)生替換。這樣的變化更接近于軟著陸，讓人欣慰。能夠錦上添花的是，保障房規(guī)劃能夠更加務(wù)實(shí)、分配更加公平，融資渠道更加合理，而二三線城市通過實(shí)體發(fā)展而不是由房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。