昆明百億地塊交易中止 “新地王”處境尷尬入市無(wú)期

     臨近滇池、處于昆明核心區(qū)域的1291畝地塊，在距離交易時(shí)間僅剩兩天時(shí)突然中止交易。該地塊起拍價(jià)超過(guò)百億元，如果成交將成為昆明“新地王”，并創(chuàng)下昆明樓面地價(jià)新高。

     10月9日下午，昆明市國(guó)土資源局宣布，此前備受關(guān)注的昆明草海區(qū)域土地出讓交易中止，這距離原本計(jì)劃的交易時(shí)間僅剩兩天。

     在一個(gè)月前，這1291畝土地掛牌公告時(shí)，因?yàn)槠鹋膬r(jià)高達(dá)102億元、或刷新昆明土地成交最高價(jià)而備受關(guān)注。

     云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研向記者分析認(rèn)為，此次交易中止一方面是受到政府調(diào)控的影響，另一方面也可能是政府還未物色到開(kāi)發(fā)該地塊的合適人選。  

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

     “百億地王”開(kāi)發(fā)門(mén)檻高

     因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高、開(kāi)發(fā)門(mén)檻高，在土地流拍成為普遍現(xiàn)象的當(dāng)下，昆明草海地塊一入市就受到多方關(guān)注。

      9月10日，昆明市公共資源交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓西山區(qū)福海街道23宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易公告。公告顯示，該批土地面積約1291畝，交易總價(jià)起價(jià)102億元。

      這批土地里包含了11宗住宅用地、11宗商業(yè)用地和1宗教育用地。其中一宗用地最高樓面價(jià)達(dá)到11988元/平方米，這一樓面價(jià)也將超過(guò)中海曾在昆明創(chuàng)下的11519元/平方米樓面價(jià)紀(jì)錄。

      記者注意到，如果在計(jì)劃的10月11日最終成交，這1291畝地塊將刷新昆明的地王總價(jià)與最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

      緊接著在9月13日，這批土地所公布的交易文件中，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)者提出了頗高的門(mén)檻要求。

      文件顯示，該批土地要求整體競(jìng)買(mǎi)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)；競(jìng)得人須實(shí)施共計(jì)十五條、總面積約14.85萬(wàn)平方米的市政道路的設(shè)計(jì)、建設(shè)、移交；修建總面積約53.28萬(wàn)平方米的濕地；修建總面積約31.73萬(wàn)平方米的綠地；完成一座18班高中及一座21班初中的兩座學(xué)校校舍建設(shè)；完成片區(qū)內(nèi)涉及的社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)，這些建設(shè)內(nèi)容建成驗(yàn)收后無(wú)償移交屬地政府。

       另外，文件還要求土地競(jìng)得人在簽訂《土地成交確認(rèn)書(shū)》后、簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之前，須與屬地政府簽訂相關(guān)投資建設(shè)協(xié)議，確保引入至少一家世界500強(qiáng)企業(yè)（以《財(cái)富》雜志2016年以來(lái)公布的企業(yè)名單為準(zhǔn)）參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)得土地后，須在依法取得相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)許可后、項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工前，與符合 JCI（國(guó)際醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)認(rèn)證聯(lián)合委員）認(rèn)證的三甲醫(yī)院簽署體檢中心的運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，并按要求進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

      在周大研看來(lái)，草海地塊的定位是昆明的“會(huì)客廳”，位置臨近滇池，也代表了昆明的城市形象，政府對(duì)地塊打造的預(yù)期很高，如今的開(kāi)發(fā)企業(yè)名單里中能做到上述條件的可謂鳳毛麟角。

      “新地王”再入市時(shí)間未定

      就在該批土地計(jì)劃交易兩天前的10月9日，昆明市土地資源交易中心突然宣布交易中止。

      對(duì)于交易中止的原因，記者先后聯(lián)系了昆明市國(guó)土資源局以及昆明市公共資源交易中心，雙方的相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)皆表示對(duì)交易中止的原因并不清楚。

      對(duì)于上述地塊何時(shí)再入市交易，昆明市公共資源交易中心工作人員對(duì)記者表示：暫不明確。

      值得一提的是，此次計(jì)劃出讓的地塊隔街相望的是融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)城。這是萬(wàn)達(dá)2017年獲得的草海區(qū)域1389畝地塊，成交金額74.77億元，樓面價(jià)約3459元/平方米。

      昆明融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)城的項(xiàng)目用地容積率在1.01～3.8之間，規(guī)劃打造一個(gè)集主題公園、酒店公寓、住宅等為一體的大型文化旅游綜合體項(xiàng)目。

      有熟悉昆明市場(chǎng)的人士告訴記者，融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)城目前反響很強(qiáng)烈，預(yù)期賣(mài)價(jià)高的能達(dá)到每平方米一萬(wàn)七八，普通住宅也有每平方米一萬(wàn)二三，去化比較好，這也讓草海區(qū)域地塊非常熱門(mén)。

      周大研對(duì)此認(rèn)為，草海區(qū)域地塊熱門(mén)，可能創(chuàng)造的“地王”也會(huì)讓調(diào)控壓力下的政府處境尷尬。由于符合條件的企業(yè)并不多，盲目轉(zhuǎn)讓也不是政府希望看到的結(jié)果。

     另外，此次計(jì)劃交易地塊的平均樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，相比萬(wàn)達(dá)城3459元/平方米的樓面成本，過(guò)高的成本也會(huì)成為資金鏈緊張的房企們猶豫的原因。

      另有市場(chǎng)消息稱(chēng)，珠江投資計(jì)劃在昆明打造的大健康項(xiàng)目也是瞄準(zhǔn)草海區(qū)域，記者向珠江投資相關(guān)人士核實(shí)該消息時(shí)，對(duì)方則表示并不知情。

      事實(shí)上，此次土地交易中止在昆明火熱的市場(chǎng)中并不多見(jiàn)。近兩年，昆明樓市受到諸多品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者追捧，造成了較大房?jī)r(jià)漲幅，先后被住建部?jī)纱渭s談。

      根據(jù)昆明市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，昆明已成交土地面積為8795畝，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)昆明去年全年的土地成交總量。

      而隨著草海千畝地塊交易的中止，昆明“新地王”的開(kāi)發(fā)權(quán)最終花落誰(shuí)家也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。