以消弭投機需求為目標 房價漲幅控制在5%以下

　　從去年的各地房價漲幅、一年來樓市調控累計的政策效應以及近期的市況看，只有將房價預期漲幅控制在5%以下(也差不多是CPI的漲幅)，才能從根本上抑制投資性購房需求，平抑房價。有鑒于此，中央政府應對各地的房價控制目標提出具體指導性意見，并對其審核后才能發(fā)布。如果任由各地自行制定，房價問責制恐將形同虛設。

　　三個多月前，筆者曾撰文建議將控制房價漲幅納入政府工作目標(見《把控制樓價漲幅納入明年工作目標》，上海證券報2010年12月20日)。令人欣慰的是，今年國務院“新國八條”第一條首次提出：各地制定新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　時值3月下旬，已逼近了公布房價控制目標的最后期限，但各主要城市幾乎都不愿“敢為人先”。而為數(shù)不多的已公布房價控制目標的二、三線城市，形勢不容樂觀：銀川提出房價上漲幅度要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅以內，同比增幅要低于10%；昆明提出房價漲幅目標為低于GDP和人均可支配收入增長水平；上周五，太原表示房價控制將不設具體量化指標，但漲幅不應超過年度地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入漲幅；同一天，廣東佛山明確新建住房價格漲幅不高于本年度GDP增長速度。查各地政府工作報告，今年太原地區(qū)生產(chǎn)總值預計增長13%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預期均分別增長10%以上；而佛山今年地區(qū)生產(chǎn)總值增長計劃為12%?？梢姡鞯匾殉雠_的房價控制目標幾乎都是兩位數(shù)。不能不說，如果各地房價漲幅目標保持在兩位數(shù)，樓市調控前景將是令人憂慮的。

　　由此，筆者想對制定房價控制目標應當注意的一些問題談點意見。

　　首先，樓市的投資性需求量跟房價的預期漲幅密切相關，如果房價預期漲幅遠超資金獲取成本或其他投資的機會收益率，就自然會引來逐利資金購房投資。

　　如果人們普遍預期樓市會下跌，不僅會消弭投機性購房需求，前幾年購買的第二套乃至第N套住房都會急于出手，變成市場供給，由此帶來樓市供求形勢的逆轉。因此，房價漲幅控制目標宜低不宜高，而如果政府制定的房價漲幅目標較高(比如10%)，不僅無益，而且可能有害。

　　從理論上講，投資性購房的收益=房價買賣差價+房租收益，目前購買二套房的長期貸款成本為年利率7.26%(5年以上貸款基準利率上浮10%)，假設有人購買二套房后用于出租，租金年收益率為2.26%，則在不考慮其他次要費用的情況下，當預期房價漲幅超過5%(即7.26%-2.26%=5%)時，以貸款投資性購房就有利可圖。因此，只有將房價預期漲幅控制在5%以下(也差不多是CPI的漲幅)，才能從根本上抑制投資性購房需求，平抑房價。從去年的各地房價漲幅、一年來樓市調控累計的政策效應以及近期的市況看， 5%以下的房價控制目標是不難完成的。

　　其次，從已公布房價控制目標的幾個城市情況看，主要考慮了國務院要求各地“根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”制定房價控制目標的前兩個因素，而未重點關注“居民住房支付能力”。以目前畸高的房價收入比、民眾對高房價不堪重負等實情，制定房價控制目標首要考慮因素應是“居民住房支付能力”，這才是國家調控樓市的本源及民心所在。溫州將降低“房價收入比”作為一項硬指標，納入當?shù)毓賳T考核體系的做法，是值得稱道的。

　　其三，制定房價控制目標的另一個初衷是，將房價漲幅跟地方政府的政績掛鉤，并使“房價問責制”具備可操作的依據(jù)。由于土地財政、GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴等原因，地方政府在房價上漲中能夠獲益，而使其對樓市調控缺乏內在動力，這也是房地產(chǎn)調控屢屢難見成效的根源之一。地方政府為了避免被問責，一般會傾向于制定較容易完成的房價控制目標——從已公布控制目標的幾個城市看，今年的房價控制目標幾乎都遠超其去年的實際房價漲幅。

　　有鑒于此，筆者以為，中央政府應對各地的房價控制目標提出具體指導性意見，并對其審核后才能發(fā)布。否則，如果任由各地自行制定房價控制目標，會使房價問責制形同虛設。

　　其四，考慮到樓市調控的復雜性與艱巨性，可將房價漲幅控制目標與樓市調控問責的房價漲幅分開設置。例如，制定房價漲幅不超過5%的目標，若實際漲幅超過6%，則相關責任人須公開檢討思過；若實際漲幅超過8%，則對相關官員問責免職等。由此，采取“嚴目標、寬問責”的方式，一方面可以通過較嚴格的房價控制目標加大地方官員的工作壓力，并降低公眾預期，以遏制投資性需求，另一方面又可避免過大面積的問責免職，影響地方領導班子的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　其五，今后若干年，我們應將控制房價當作比控制CPI更為重要和更具戰(zhàn)略意義的民生兼經(jīng)濟發(fā)展的大事來抓，盡力促使各級地方政府在樓市調控上像抓“菜籃子”那樣“動真格”。實際上，在CPI回落過程中，農(nóng)產(chǎn)品價格的回調會傷及我們這個社會中最弱勢也最該“反哺”的農(nóng)民利益，挫傷農(nóng)民生產(chǎn)積極性，進而會加劇農(nóng)產(chǎn)品的供應短缺，造成惡性循環(huán)；而樓市調控則相反，其會有利于敦促各地轉變經(jīng)濟增長方式，縮小貧富差距、促進社會和諧與穩(wěn)定。因此，擬定房價漲幅控制目標，較之擬定CPI、GDP目標更具民生和戰(zhàn)略意義，應作為常規(guī)項目在今后每年都納入政府工作目標，并與地方政府工作報告一起提交人大審議。此外，考慮到樓市調控任務的復雜性與艱巨性，可以將房價漲幅控制目標與樓市調控問責漲幅分開設置。