珠海樓市依舊穩(wěn)字當頭 10月樓盤打折促銷人氣旺

     國慶節(jié)長假結束了，珠海樓市的“金九銀十”接近尾聲，那么珠海新房成交有何變化？答案是開發(fā)商通過積極主動讓利，成功在本輪黃金銷售期中突圍而出。南都記者走訪發(fā)現，多個樓盤現場人氣不俗，尤其是樓價偏低的西區(qū)表現搶眼，不少樓盤的價格理性回歸，獲得購房者的青睞。

     與此同時，9月份的數據不盡如人意。據統(tǒng)計顯示，金九期間，商品房網簽成交量不足2500套，略低于8月份，同時辦公類等商用物業(yè)成交繼續(xù)下滑。對于數據與現實人氣出現的“背離”現象，業(yè)內人士認為，數據會出現滯后，目前開發(fā)商已經開始進行整體調價，使得觀望已久的購房者選擇出手，側面反映了珠海房地產消費力仍在，預計10月成交量或會增加。

     現場走訪

     國慶節(jié)不僅路上人擠人，就連呆在珠海樓盤也能看見人山人海。記者走訪多個樓盤發(fā)現，多個樓盤的現場人氣不俗，尤其是樓價偏低的西區(qū)表現搶眼，不少樓盤的價格理性回歸，獲得購房者的青睞。同時，據不完全統(tǒng)計至少有超過30個樓盤給出了優(yōu)惠，優(yōu)惠手段琳瑯滿目，主要包括一口價單位、打折、首付延期、直接降價等多種做法。

     有樓盤選擇以低于周邊樓盤的價格搶閘開盤，引發(fā)購房者的關注。就在國慶節(jié)前一天，9月30日晚珠海金灣紅旗樓盤珠光新城率先引發(fā)了一輪銷售潮。9月29日該盤直接參考一年前的價格，三期備案價包括24-27棟共140套洋房單位，毛坯備案均價在13813.25-14061.64元/平方米之間；37棟、38棟共112套高層單位，毛坯銷售均價分別為12594.56元/平方米、12595元/平方米。而值得注意的是，本次珠光新城三期的最低備案價僅為11880元/平方米。而區(qū)域內的東方潤園帶裝修對外價約為1.9萬元/平方米，備案價已經出爐的碧桂園項目備案均價約為19600元/平方米，同時距離該項目約4.5公里外的航空新城目前一手房的均價在20000元/平方米以上，這也意味著該樓盤的價格有明顯的價格優(yōu)勢。這一樓盤的開盤成功吸引了不少購房者，雖然網簽數據并未體現，但業(yè)內預計出清的可能性較高。

     除了這一項目外，西區(qū)斗門白蕉區(qū)域的樓盤也出現不少折扣“殺手”。位于斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)勝利河西岸的金地·格林泊樂較早前在中秋節(jié)前已經提前打出了毛坯10500元/平方米起的“抄底價”，該項目在售的為三期5、8、11棟約78-93平方米三房，促銷單位主要針對低樓層特價房，同時其他房源開出一次性付款9.5折、按揭付款9.6折的優(yōu)惠，總體價格在1.1萬-1.3萬元/平方米。而這些特價房源不少已經售出，有業(yè)內人士透露該樓盤9- 10月至少銷售過百套以上。此外，同樣是白蕉樓盤招商依云水岸也放出促銷活動，價格低至10800元/平方米，這一特價房源是125-142平方米的低層1樓洋房，還送60平方米地下室。在售的高層住宅建筑面積約89平方米，精裝現樓發(fā)售，折后均價最低也僅在11000-12000元/平方米。湖心路的家和城特價房單價低至14980元/平方米起，目前一、二期均價為17500元/平方米，同時特價房首付還可分期。

     西區(qū)的促銷無疑強力地拉低了整體均價，合富研究院市場分析師梁文燦表示，目前僅9月份的成交均價將會降低10%，主要受到西區(qū)項目降價促銷的影響。

     其他區(qū)域也見大規(guī)模的讓利促銷。以“活下去”引發(fā)關注的萬科在珠海也動作頗多，以主城吉大片區(qū)的萬科·石花66號為例，該樓盤一口價直接降至24000元/平方米起。而8月份該項目均價為30000元/平方米，也就是說特價房優(yōu)惠近6000元/平方米，同時全場還9.5折起。

     拱北的和力廣場推出10套限時一口價單位，價格低至24215元/平方米；早前打出均價18288元/平方米起的保稅區(qū)奧園觀山海商務廣場繼續(xù)推出30套特惠房源，同時國慶加推120套39平方米新品，總價86萬起，國慶期間全線房源可享受低至8.8折優(yōu)惠；唐家的仁恒濱海半島加推4期4棟單位，打出折后均價28000元/平方米、最低均價26800元/平方米起的優(yōu)惠信息，相比于目前34000元/平方米的均價讓利不少；同樣是唐家的萬科紅樹東岸打出首付25萬起，目前在售單價27000元/平方米，小洋房單位備案價均價約24800元/平方米……

     這些樓盤的優(yōu)惠吸引了不少購房者的注意，不少樓盤現場人氣旺盛。有觀望了接近一年的購房者對記者表示，目前珠海的樓價較為松動，因此自己考慮出手。

     數據

     9月網簽成交乏力

     10月有望超越

不過，讓人詫異的是，雖然有樓盤已經在8-9月份搶閘促銷，但從網簽數據來看依舊有一定的“滯后”。根據合富研究院(珠海)統(tǒng)計珠海住規(guī)建網簽數據顯示，珠海9月份新建商品房網簽量為2466套，比8月份的2841套下降13%。

     其中，住宅成交保持穩(wěn)定的態(tài)勢，9月份共錄得1443套的成交，環(huán)比8月份的1484套幾乎沒有變化，網簽成交面積為14.97萬平方米，環(huán)比8月份的15.43萬平方米微跌3%。但商業(yè)方面表現并不理想，無論是商業(yè)用房、辦公還是其他都出現比新建住宅更大的跌幅，商業(yè)用房的網簽量僅錄得151套，環(huán)比8月份的231套更是下降了35%。而辦公類單位的網簽也僅錄得481套，網簽面積為3.5萬平方米，環(huán)比下降19%左右。

      不過，雖然9月份成交數據并沒有實現“金九”，但業(yè)內人士預測，隨著9月份的滯后成交陸續(xù)在10月份體現，加上本輪促銷主力集中在西區(qū)斗門和金灣，低價項目通過網簽的可能性較高，相應地10月份的成交應該會超過9月份，保持正常的狀態(tài)。同時，雖然商辦類項目的成交量依舊下滑，但價格暫時未見大規(guī)模降價。

     業(yè)內聲音

     銀十成交或超金九

     對于數據與現實人氣出現的“背離”現象，業(yè)內認為數據會出現滯后，與前期“小試牛刀”的小幅試水相比，目前開發(fā)商已經開始進行整體調價，使得觀望已久的購房者選擇出手，側面反映了珠海房地產消費力仍在，預計10月成交量或會增加。

     “從金九的市場表現及珠海政府調控方向來看，第四季度珠海樓市將會是持續(xù)以價換量的態(tài)勢，市場價格會穩(wěn)中下跌，成交量將會持平，甚至會有小幅上升”，梁文燦表示，受政策面的深入影響，部分開發(fā)商資金流出現較大的問題，借此有開發(fā)商選擇以整體降價促銷、一口特價方式快速回籠資金，穩(wěn)定現金流和降低企業(yè)負債，顯得較為理性對待，預見半年周期內不排除已經回籠資金的大型開發(fā)商會調整戰(zhàn)略部署，后期大量收并購項目入市。

     此外，土地市場方面，今年以來珠海商住土地出讓速度明顯放緩，珠海土地起拍價高企，多宗計劃掛牌土地延遲；同時由于金九掛牌出讓地塊獲取條件均需自持或限銷售對象的人才住房用地或共有產權用地，因此基本以底價成交為主；民企拿地偏理性，多以地方國企和央企拿下。

      他表示，在國慶黃金周來臨之際，住建局發(fā)布了《關于“國慶”節(jié)日期間規(guī)范市場行為、維護房地產市場穩(wěn)定的通知》，明確不得以“日光盤”、“搶房”、“場面火爆”等字眼引起輿論關注。因此在國慶黃金周之前，部分珠海房企已有所動作?！叭绻f此前珠海開發(fā)商僅僅以數百元到1千元不等的幅度試探市場啟動了第一輪降價的話，那么現在已經進入全部單位降價的第二階段了”，他認為從國慶假期多個樓盤的人氣來看，珠海購房需求仍在，若開發(fā)商有誠意購房者才會愿意“埋單”。