杭州樓市“退燒”：土地市場趨冷、 “金九銀十”褪色

     持續(xù)調控下，杭州的“金九銀十”已明顯褪色，而曾經處于高熱度的杭州的樓市也呈現出“降溫”趨勢。

     作為2022年亞運會主辦地的杭州，近幾年因“G20”“亞運”等利好概念，樓市一直保持較高的熱度：商品住宅成交維持高位、土地出讓收入接連走高、眾多品牌房企持續(xù)受到關注。

     據中國指數研究院數據，2017年杭州商品住宅成交1195萬平方米，僅次于2016年；土地出讓收入2190億元，僅次于北京位居全國第二位。此外，有近70家品牌房企參與土拍。

      記者注意到，進入到2018年，雖然上半年杭州以1439億元的土地出讓收入位居全國300城首位，但依然難掩樓市趨冷。特別是在“金九銀十”期間，杭州出現業(yè)主因“不滿降價”而要求退房。

      種種跡象顯示，持續(xù)調控下，杭州的“金九銀十”已明顯褪色，而杭州的樓市也呈現出“降溫”趨勢。

圖片來源：視覺中國

     業(yè)主“不滿降價”鬧退房

     9月15日，網絡上傳出杭州“未來海岸”項目一期的部分業(yè)主，因認為二期開盤價格比一期便宜，便在售樓處前拉起“胡亂定價，欺騙業(yè)主”等字樣的橫幅，要求開發(fā)商補差價、送車位或全款退房。

     “杭州透明房產網”信息顯示，上述項目一期36、40、41幢3棟高層住宅共推出382套房源，于8月21日開盤。備案信息顯示，上述房源毛坯單價在12033元/平方米至14633元/平方米不等，此外裝修價為4000元/平方米。根據杭州市國立公證處的信息，上述382套房源認籌數有1436戶，其中無房家庭671戶，綜合中簽率為27%。目前可售房源為8套。

     上述項目二期27、28幢2棟高層住宅共推出155套房源。備案信息顯示，該毛坯房源單價在9907元/平方米至14257元/平方米不等，此外裝修價為4000元/平方米。杭州市國立公證處信息顯示，上述161套房源認籌數622戶，其中無房家庭272戶，綜合中簽率為26%。

     以此來看，在最高備案價方面，二期較一期僅低376元/平方米。不過在個別房型上，價差則較為明顯。如二期底層的一套114平方米的房源，較一期低2126元/平方米左右。這意味著一期業(yè)主需要比二期業(yè)主“多”花20余萬元。

      記者以購房者身份致電該售樓部工作人員咨詢此事，對方表示，降價的情況在個別樓層和房源中存在，主要由于一期房源景觀更好一些，所以價格相對略高，但二期總體均價基本沒變。

     對于上述存在的“價差”，項目開發(fā)商隨后在9月18日發(fā)出的“告業(yè)主函”中表示，二期房源嚴格按照一房一價予以備案，備案均價為17200元/平方米。其還表示，對二期定價有疑慮的業(yè)主在限定期限內可申請退房，且不收取任何違約金。而濱江集團董事長戚金興此前在接受媒體采訪時表示，與一期存在價差的部分原因，是因為樓幢不同、樓層不同、戶型不同。

       記者注意到，杭州上一次因不滿降價而“鬧退房”還得追溯到上一輪樓市嚴調控的2014年。而此次“鬧退房”的未來海岸項目，也是此輪樓市調控以來杭州首個因不滿降價而退房的項目。

      公開信息顯示，上述項目位于杭州市蕭山區(qū)大江東板塊，西距蕭山機場約10公里，位置相對較偏。

     “金九銀十”成色不足

     房地產行業(yè)素有“金九銀十”的說法，然而在一系列調控政策之下，今年杭州的“金九銀十”成色明顯不足。

     據浙報傳媒地產研究院的數據，10月1日至6日，杭州市區(qū)共成交商品房282套，較去年同期的976套跌幅達71%，更是遠低于2016年同期的2142套的水平，并創(chuàng)下8年來同期成交新低。

      而中國指數研究院的數據也顯示，10月1日至7日，杭州市區(qū)新房成交293套，較去年同期下降近70%，創(chuàng)下10年來新低；二手房成交97套，同比下降超30%，創(chuàng)下5年來新低。

  “當前杭州樓市的調整，主要還是受持續(xù)嚴厲的市場調控影響?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進向記者分析指出，“一方面是限購、限貸、限價等嚴格調控導致需求相對不足，投資投機需求被明顯抑制；另一方面還與開發(fā)商對樓市后續(xù)走勢不再過于樂觀，以及自身資金實力有關?！?/p>

      記者注意到，自今年4月份實行搖號購房政策以來，杭州樓市調控補丁相繼出臺。6月26日，杭州暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房；7月23日，杭州11個部門聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房行為，虛假信息、虛假發(fā)布房源行為；9月29日，杭州發(fā)文進一步規(guī)范商品房銷售現場公示和代理銷售行為，并明確全裝修銷售的商品房，須公開裝修價格、材料、品牌、規(guī)格等。

      實際上，在持續(xù)調控下，不僅僅是“金九銀十”成色不足，杭州樓市在8月份就已出現“降溫”跡象，而未來也難言樂觀。

      一方面是土地市場趨冷。7月份杭州土地出讓收入573億元，綜合溢價率14%。而到了8月份，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%。

      另一方面是搖號中簽率攀升。據記者不完全梳理發(fā)現，8月份杭州共推出樓盤38個、7383套房源，總登記人次73012人，綜合中簽率10.1%；而到了9月份，杭州推出新盤59個、10169套房源，總登記人次58034人，綜合中簽率上升到17.5%。

      不過值得注意的是，土拍溢價率降低、搖號中簽率攀升，杭州樓市整體雖呈趨冷，但樓盤熱度分化明顯。

       中國指數研究院的數據顯示，3季度全國有333個項目開盤即售罄，其中杭州有97個，位居全國各城市首位。

       盡管如此，位于臨安、余杭以及蕭山等偏遠板塊的部分新房，搖號中簽率超過100%。如臨安的天陽蔚藍項目，90套房源認籌數為86人，中簽率105%；中駿柏景灣項目，132套房源認籌數為78人，中簽率169%；余杭區(qū)的西房拱辰外灘項目，97套房源認籌數為41人，中簽率為237%……

       “當前背景下來看，調控不可能放松?！眹儡S進說，“對開發(fā)商而言，后市難言樂觀，在銷售端和投資端承受著較大的壓力，需要采取靈活策略，防范資金鏈斷裂風險?！?/p>