廣州：“小幅讓利”刺激成交 “金九”房企推貨速度加快

    樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”即將迎來國慶小長假的重頭戲，今年的成色如何？從“金九”的數(shù)據(jù)來看，房企普遍加快了推貨速度，再加上廣州中心區(qū)積壓網(wǎng)簽處理提速，一手住宅成交量大漲。

    值得注意的是，剔除市區(qū)積壓網(wǎng)簽和回遷房等因素，9月份廣州一手樓實(shí)際成交只是比8月份略強(qiáng)，仍然低于今年平均72萬平方米/月的網(wǎng)簽水平?？梢哉f，“金九”的成色摻了不少水分。不過，房企推貨速度加快的同時(shí)，“小幅讓利”的優(yōu)惠措施也起到了不錯(cuò)的效果，有效地刺激了市場(chǎng)成交。對(duì)此，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，“小幅讓利”帶來的成果或?qū)⒃谖磥黻懤m(xù)反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

    房企以價(jià)換量成重要促銷方式

    根據(jù)監(jiān)控顯示，本月廣州一手住宅整體網(wǎng)簽共120.56萬平方米，環(huán)比上漲82%，網(wǎng)簽一手住宅達(dá)11335宗。從數(shù)據(jù)來看，網(wǎng)簽創(chuàng)2018年以來新高。但需要指出的是，本月數(shù)據(jù)夾雜大量市區(qū)積壓網(wǎng)簽以及回遷房干擾；根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對(duì)“干擾項(xiàng)”進(jìn)行剔除，預(yù)估實(shí)際網(wǎng)簽面積應(yīng)為69萬平方米左右，約6200宗，成交情況略優(yōu)于8月份，略低于今年平均72萬平方米/月的網(wǎng)簽水平。

    另一方面，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，因此本月數(shù)據(jù)更多反映前期成交情況；從9月以來部分項(xiàng)目“小幅讓利”以刺激買家入市熱情的情況來看，市場(chǎng)活躍度較7、8月有所改善，未來或?qū)㈥懤m(xù)反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

    以本月成交單盤TOP10為例，屬于交易網(wǎng)簽量較大的項(xiàng)目主要為富士康科技小鎮(zhèn)、時(shí)代柏林及陽光城麗景灣。需要指出的是，上述三盤在近期均采取了一定的優(yōu)惠措施刺激成交，如富士康科技小鎮(zhèn)開盤價(jià)為2.1萬元/平方米，較朱村板塊整體均價(jià)實(shí)惠，吸引了不少買家關(guān)注；又如時(shí)代柏林項(xiàng)目，部分特價(jià)單位優(yōu)惠幅度在3000-4000元/平方米左右，可見目前以價(jià)換量為項(xiàng)目重要的促銷方式。

    新批供應(yīng)迅速回升達(dá)近100萬平方米

    本月全市新批預(yù)售面積達(dá)98.94萬平方米，比8月增加117%，在經(jīng)歷近兩個(gè)月低谷后，9月整體新批增速明顯，僅次于5、6月，為年內(nèi)第三供應(yīng)高位。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，不少開發(fā)商為保證完成全年業(yè)績目標(biāo)，提高資金回籠速度，推貨節(jié)奏更加積極；另一方面，從近年廣州一手成交屢次出現(xiàn)翹尾行情的現(xiàn)象來看，9月至次年1月成為重要的一手銷售階段，尤其今年不少買家從年初起即抱有觀望態(tài)度，如今已接近年關(guān)，入市步伐亦逐漸加快。因此，不少項(xiàng)目抓緊機(jī)會(huì)準(zhǔn)備“充足彈藥”，以滿足市場(chǎng)需求。

從區(qū)域供應(yīng)情況來看，增城、南沙、黃埔位居前三位。

    “東大倉”增城累計(jì)批發(fā)34.08萬平方米（2977套）住宅單位，朱村板塊全新盤富士康科技小鎮(zhèn)一盤供應(yīng)10.05萬平方米（合計(jì)889套單位），占該區(qū)近三成供應(yīng)量；除此以外，供應(yīng)量較大的單盤還有金地香山湖（7萬平方米，474套單位）、綠湖國際城（3.5萬平方米，325套）。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，增城區(qū)2017年以來出讓宅地將陸續(xù)建設(shè)并進(jìn)入預(yù)售階段，未來半年內(nèi)增城朱村、荔城、永和、新塘等熱門板塊將有一定量一手單位可供應(yīng)，對(duì)于一手買家吸引力不斷增強(qiáng)。

    分列二、三位的南沙、黃埔主要由區(qū)內(nèi)熱盤支撐新批，其中南沙主要依靠越秀濱海新城（3.4萬平方米，320套單位）、碧桂園璽悅（1.85萬平方米，192套單位）；黃埔新批集中在龍湖雙瓏原著（2.47萬平方米，250套單位）、實(shí)地常春藤（3.86萬平方米，368套單位）兩盤。

    此外，本月“廣州北”兩區(qū)（花都從化）供應(yīng)均突破10萬平方米。其中從化獲批10.9萬平方米，環(huán)比大幅上漲，其供貨項(xiàng)目集中在珠江國際城（5.9萬平方米，516套單位）、名城御景世嘉（2.7萬平方米，208套單位），上述兩盤均位于地鐵14號(hào)線輻射范圍內(nèi)。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，14號(hào)線開通在即，從化將納入廣州中心區(qū)1小時(shí)通勤圈，預(yù)計(jì)未來區(qū)域供應(yīng)量增加，買家關(guān)注度將有所提高。

    另一方面，花都區(qū)推貨面積雖然位列全市第四，但主要集中在花山、獅嶺等北部板塊，9號(hào)線沿線以及新華舊鎮(zhèn)等配套相對(duì)完善區(qū)域供應(yīng)仍偏少。

     購房者對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊關(guān)注度不減

    本月僅除黃埔、南沙、從化3區(qū)外，其余區(qū)域均迎來網(wǎng)簽環(huán)比上漲。中心區(qū)荔灣、天河受處理積壓網(wǎng)簽影響明顯，實(shí)際上天河區(qū)僅蘭亭盛薈、珠江花城等少數(shù)項(xiàng)目一手在售，而荔灣主要“貨源”廣鋼新城以項(xiàng)目往期存貨、尾貨在售為主，近2年出讓宅地轉(zhuǎn)化為銷售項(xiàng)目的速度仍偏低。

    外圍區(qū)方面，增城、番禺網(wǎng)簽上漲幅度顯著。增城本月網(wǎng)簽面積達(dá)30.35萬平方米，環(huán)比上漲79%，剔除南山豐景花園、群星新邨兩個(gè)回遷房項(xiàng)目干擾，實(shí)際網(wǎng)簽量應(yīng)在22.26萬平方米左右，其中富士康科技小鎮(zhèn)、綠湖國際城加推刺激，兩盤累計(jì)貢獻(xiàn)5.7萬平方米成交，市場(chǎng)占比較大；此外，得益于近期該區(qū)對(duì)首付門檻進(jìn)行調(diào)整，買家資金壓力有所緩解，區(qū)域成交前十的熱門樓盤絕大部分可以做到“三成首付”，從而使交易氛圍趨于活躍。

     另一方面，番禺本月網(wǎng)簽面積達(dá)8.67萬平方米，環(huán)比上漲95%，為增幅較大的區(qū)域之一。該區(qū)主要依靠時(shí)代柏林、亞運(yùn)城兩大熱盤支撐成交，其中時(shí)代柏林由8月起集中推新，至今累計(jì)網(wǎng)簽4.49萬平方米（372套單位），亞運(yùn)城網(wǎng)簽1.61萬平方米（150套單位），可見買家對(duì)于性價(jià)比高、居住條件成熟的項(xiàng)目仍比較認(rèn)可。

    網(wǎng)簽量環(huán)比下跌區(qū)域中，南沙本月網(wǎng)簽9萬平方米，環(huán)比下跌16%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為其主要受8月以來主力盤供貨力度減弱影響；其中上半年推貨活躍的欖核、黃閣板塊踏入下半年以來供應(yīng)明顯減少，直接影響區(qū)域成交。

     黃埔區(qū)本月網(wǎng)簽10.24萬平方米，環(huán)比下跌18%，由于一手供貨主要板塊中新知識(shí)城項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入下一階段建設(shè)，供應(yīng)能力減弱。目前除龍湖雙瓏原著等個(gè)別項(xiàng)目外，其余基本以在售本期尾貨為主，區(qū)域下半年成交能力受到一定影響。