近七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑 資金鏈面臨挑戰(zhàn)

　盡管不少開發(fā)商2010年交出了亮麗的業(yè)績答卷，不過隱藏在業(yè)績增長背后的資金鏈問題仍不可小覷。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，已公布年報的42家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-513.26億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。

　　29家房企現(xiàn)金流下滑

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，已披露年報的42家房企中，有29家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。從年報來看，開發(fā)商對于樓市的投資并沒有放緩，新開工面積仍然保持在較高水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)。

　　大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)（600048）2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。公司對此表示，2010年房地產(chǎn)項目投入增長較多是導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流下降的主要原因。此外，萬科（000002）、首開股份（600376）、華僑城A（000069）等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。

　　萬科在年報中直言，未來一段時期，行業(yè)資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業(yè)必須加強資金管理，更為重視財務(wù)安全。另一方面，企業(yè)也需要提升現(xiàn)有資源的使用效率，強化內(nèi)生增長能力。

　　值得注意的是，房企現(xiàn)金流情況在年內(nèi)出現(xiàn)了較大波動。2010年一季度，上述42家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-355.83億元，到了二季度回升到-259.47億元，而三季度和四季度分別為64.37億元和37.66億元。隨著調(diào)控政策逐步落實，加快資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為各個開發(fā)商的經(jīng)營宗旨。

　　雖然資金面臨層層壓力，但2010年開發(fā)商的投資和開工熱情沒有被調(diào)控政策所“熄滅”。全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都在繼續(xù)保持較快增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。

　　資金鏈受到挑戰(zhàn)

　　銀行房地產(chǎn)貸款收緊、二級市場涉房再融資被阻，再加上加息導(dǎo)致資金成本增加，開發(fā)商的資金鏈受到了各種挑戰(zhàn)。2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款的比例由2009年的19.8%下降為17.3%。多個城市出臺的商品房預(yù)售款監(jiān)管方案，也對預(yù)售款的使用進行限制。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年以來兩市有34家房地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，計劃募資金額超過760億元。不過到目前為止，尚無一例成功實施。其中，已有7家停止實施、1家未獲通過，其余的有21家獲得股東大會通過、2家董事會預(yù)案、3家證監(jiān)會通過。金地集團（600383）、保利地產(chǎn)等房企仍在等待資本市場資金閥門重新開放。

　　國泰君安研究人士指出，從目前資金情況看，如果地產(chǎn)公司不忙于購買土地和新開工項目，則破產(chǎn)風(fēng)險較小。因此，短期雖然一些企業(yè)資金面已經(jīng)惡化，但沒有很大的破產(chǎn)壓力。要等到年底時真正的壓力才會出現(xiàn)，房企大面積的降價銷售有可能出現(xiàn)在下半年。