上海樓市走向：上漲預(yù)期被打破 一手房降溫二手房趨冷

    據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在9月10日至9月16日當(dāng)周，上海新建商品住宅均價為5.1萬元/平，環(huán)比下跌17.3%，是最近兩個月均價最低的一周。

    進(jìn)入傳統(tǒng)金九銀十的上海樓市，成色究竟會如何？

    8月份國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅價格較7月僅為0.1%的漲幅。

    趨向平穩(wěn)或?qū)⒊蔀橹骰{(diào)。來自開發(fā)商方面的聲音對時代周報記者表明，對市場的預(yù)期正在逐漸改變。來自世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇對市場的看法是，做3個月內(nèi)市場的判斷，趕緊賣趕緊銷售。

    “按照通常慣例，四季度本就是供貨的高峰期，但當(dāng)下的環(huán)境，房企不得不加速去化換取業(yè)績和現(xiàn)金流?！蹦撤科蟛痪呙麪I銷總對時代周報記者表示：“我們也在暗自較量，誰能跑得快。”

    在上海，一手房方面，個別項目已經(jīng)出現(xiàn)降價促銷；二手房降溫的態(tài)勢則更為明顯。

來自上海房協(xié)最新的報告提示，“上海的調(diào)控政策在短期內(nèi)不會放松，金融政策還有收緊的趨勢，市場積壓了大量待售的樓盤等待入市，可以說2018年企業(yè)面對的市場環(huán)境會有可能不會快速轉(zhuǎn)好，企業(yè)要適應(yīng)當(dāng)前的政策環(huán)境，積極做好銷售預(yù)案，管理好現(xiàn)金流，做好繼續(xù)‘越冬’的準(zhǔn)備?！?/p>

     一手房降溫

    反映在市場表現(xiàn)上，在經(jīng)歷8月底的一輪高峰后，上海樓市“金九”的開局并沒有呈現(xiàn)出熱鬧的勢頭。

    據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在9月10日至9月16日當(dāng)周，上海新建商品住宅均價為5.1萬元/平方米，環(huán)比下跌17.3%，是最近兩個月均價最低的一周；成交面積13.6萬平方米，環(huán)比減少0.6%；供應(yīng)面積為14.4萬平方米，環(huán)比減少16.7%。

    上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為，基于前期成交快速放量，消耗不少購買力，在整體市場較為平淡的背景下需要更長時間恢復(fù)，因此9月以來成交一直持續(xù)調(diào)整，盡管有個別樓盤有不錯的表現(xiàn)。但整體上，9月成交或有低于8月的可能，但并不排除在高供應(yīng)下成交或?qū)?chuàng)反彈新高的情況。

    根據(jù)易居研究院研報顯示，盡管8月上海商品住宅供應(yīng)大幅放量，全市總共40個項目新開盤或加推，但從開盤項目認(rèn)籌情況來看，案場到訪量出現(xiàn)明顯減少，僅三成項目認(rèn)籌率達(dá)100%?！伴_盤去化兩極分化嚴(yán)重，遠(yuǎn)郊項目普遍去化較差，盡管市中心項目依舊熱銷，但市場已現(xiàn)趨冷。”報告如是表示。

    據(jù)記者了解，盡管目前上海房價沒有出現(xiàn)斷崖式下滑，但個別項目不得不做出適當(dāng)?shù)淖尷麃砑铀偃セ?。典型的案例是上海寶山商雍和府項目買房送寶馬車的營銷宣傳。

    上海郊區(qū)項目的去化壓力也開始顯現(xiàn)。另據(jù)上海東方公證處公布的搖號排序結(jié)果顯示在7月，上海已經(jīng)有12個樓盤認(rèn)籌組數(shù)少于房源數(shù)，當(dāng)中不少就是為郊區(qū)的項目。而在9月10日至9月16日當(dāng)周，臨港的一項目更是一次性推出600多套房源，均價為2.6萬元/平方米與板塊均價持平，可見去化意愿之強烈。

    總體上，上海今年新房在持續(xù)涌入市場。數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海新建商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)2.09萬套，比去年下半年上漲103%。整體房源數(shù)量增多。

    “近期上海的樓盤供應(yīng)充分說明了供應(yīng)端在發(fā)力，很多新盤其實過去是積壓的，預(yù)計后續(xù)還會有積極供應(yīng)的表現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    值得注意的是，按照上海房協(xié)的報告指出，2017年上海約有172個項目達(dá)到了預(yù)售條件但沒領(lǐng)到預(yù)售證，今年預(yù)計還有25個項目可以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，這樣市場就會形成一個190個左右的項目，約1000萬平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”。

     同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“在接下來的9–10月份有可能還會延續(xù)預(yù)售審批加快的速度。開發(fā)商資金鏈壓力越來越大，在接受審批的心態(tài)就會越來越低，也開始接受現(xiàn)在的市場環(huán)境，會想辦法推貨，盡可能減緩資金壓力”。

    “主要存貨在上海的中小企業(yè)應(yīng)通過降價等手段盡快拿到預(yù)售證；拿到預(yù)售證的項目要加快去化速度，加快資金回籠速度?！鄙虾７繀f(xié)方面提示。

     二手房市場趨冷

    相比較上海一手房市場，二手房市場的降溫則更為明顯。

    上海二手房價格下降趨勢已經(jīng)呈現(xiàn)。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，上海二手房指數(shù)為3916點，已連續(xù)9個月下行，相比去年同期下跌1.81%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院方面認(rèn)為，整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平，后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預(yù)計短期內(nèi)成交仍將繼續(xù)低位盤整，金九銀十難以出現(xiàn)。

    以8月的數(shù)據(jù)來看，在上海130個板塊中，二手房價格下跌的板塊達(dá)到56個，占總量的43%；上漲板塊59個，占45%；持平板塊15個，占12%，漲跌板塊均逾四成。但是下跌的56個板塊，價格總體下滑0.68%。而上漲區(qū)域價格總體僅有0.17%的上浮。

    不過，上海二手房指數(shù)辦公室則認(rèn)為，8月的成交量連續(xù)第3個月下降，但擺脫以往1.2萬套左右低位達(dá)五個月。一手住宅供應(yīng)以37%%增幅并限價入市，對二手住宅分流影響不明顯。

    不過，二手房賣家心理預(yù)期開始松動已經(jīng)有所表現(xiàn)。根據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，在8月27日至9月2日當(dāng)周，上海二手房掛牌價下調(diào)比例增加1.55%–36.77%，到9月9日這一比重上升到了41.66%。這期間，掛牌價格持平的賣家數(shù)量占比均超過43%的水平，由此來看價格下調(diào)與持平是當(dāng)前市場大趨勢。

    另據(jù)記者了解，一些房東撤牌觀望的情緒也有所體現(xiàn)。截至8月底，上海二手住宅掛牌量為79114套，比去年同期下降約50%?！耙恍┓繓|由原先的賣房變?yōu)槌鲎狻！币恢薪殚T店中介對時代周報記者表示。

    相比較部分一手房在郊區(qū)趨冷的行情，上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)現(xiàn)，二手房方面在新興城區(qū)近郊延續(xù)議價攬客，普通剛需及中級改善成交增多，中外環(huán)間房源關(guān)注度上升?！?月中心城區(qū)成交量下降幅度最大，大面積豪宅下降明顯?！鄙虾６址恐笖?shù)辦公室報告認(rèn)為。

     按照上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的看法，上海的二手房市場量縮得很小，基本從2016年四季度開始就一直處于量能偏低運行的狀態(tài)。一方面是由于政策調(diào)控的原因；另一方面是市場內(nèi)部也有調(diào)整的自我需求，過去兩年這一波上漲幅度都比較大，市場需求透支，需要重新休整。