住宅受壓“半癱”商業(yè)項目趁機(jī)起死回生

　■商用前沿

　　自從李嘉誠說過那句“地段地段還是地段”以后，地球人都知道了地段是決定房產(chǎn)價值的首要因素。

　　占得核心地段的物業(yè)，自然可以安等那客似云來，有些投得核心地塊的開發(fā)商，尚未動工就已看到財源滾滾的美好未來。對于寫字樓物業(yè)，地段更是決定其生死興亡的最重要力量，只要地段上好，甚至不打廣告，開發(fā)商也不愁賣、不憂租。

　　然而，一個城市也就那么幾個核心地段，沒有地段優(yōu)勢的物業(yè)，難道只能接受門可羅雀的命運嗎？在住宅市場受調(diào)控重壓，投資客避而遠(yuǎn)之的情況下，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)趁機(jī)上位，一些閑置已久的商業(yè)項目，也改頭換面重新登場，投資回報20-30%都不成問題。中立地產(chǎn)寫字樓部總經(jīng)理文志堅介紹，最近，很多開發(fā)商找到中立地產(chǎn)，代理一些地段不好、要死不活的項目，不少都是一邊改一邊漲價，普遍漲幅都超過20%以上。文志堅認(rèn)為，“因地制宜”是解決缺乏地段優(yōu)勢物業(yè)的最好出路。中立地產(chǎn)曾接手多個商業(yè)項目，接手時可謂是諸多問題的爛攤子，但一番運作改造之后，全都起死回生煥發(fā)生機(jī)。

　　天府路：

　　華建科創(chuàng)廣場，從沒人要，到飆價2.5倍搶光

　　中立地產(chǎn)接手前，華建科創(chuàng)廣場就是天府路一個毫不起眼的項目。天府路雖在天河區(qū)府旁，跟體育中心、珠江新城核心區(qū)域不遠(yuǎn)不近，地段說好不好，說壞也不壞。此外華建科創(chuàng)廣場單層面積大，窗位卻少，加上柱位多、黑房多，并不受買家歡迎，每平方米僅售6000元都無人問津，處境不可謂不慘淡。

　　這樣的爛攤子，得如何整容才能由丑女變美女，從而博得買家的青睞？考慮到該物業(yè)坐落于環(huán)境優(yōu)雅的天河公園旁，代理商決定把其改造為極具特色的LOFT復(fù)式寫字樓。改造過后，其賣點變得相當(dāng)耀眼，雙中庭展現(xiàn)其寬敞大氣的形象，復(fù)式結(jié)構(gòu)易間隔則使其功能極多且實用率超高。此外，再修飾過外立面，并采用分體空調(diào)，華建科創(chuàng)廣場即煥然一新了。

　　改造的效果是，原本低價尚且無人問津的物業(yè)，在短期內(nèi)以15000元/平方米的高價賣光，比原來足足升了一倍還多！

　　黃埔大道：

　　領(lǐng)東128，空置10年的場5個月賣光

　　位于黃埔大道中的偉騰商務(wù)中心，曾是空場10年的舊裙樓，交通不便，停車位少———又是一個無人問津的爛攤子。接手該物業(yè)后，代理商第一步想到的是給它換個名字。物業(yè)地址是黃埔大道中128號，位于CBD珠江新城的東面，泛CBD規(guī)劃員村的地頭———靈光一閃有了領(lǐng)東128。取“領(lǐng)先東部”之意，加上門牌號碼，有氣勢且易記。改了名字再想定位，由于物業(yè)周邊較為安靜，代理商決定將其定位為小型寫字樓。幾十平方米一間，靈活機(jī)動，采用分體空調(diào)，節(jié)省辦公成本。結(jié)果，很順利地5個月就賣光了。

　　廣園路：

　　金麥科技園，從爛廠房到獨棟寫字樓的蛻變

　　曾經(jīng)那就是一個爛廠房，甚至都沒有一條好路。改造過后，僅僅3個月就全部租出去了，周邊寫字樓租金40-50元/平方米，它卻租到65元/平方米，這是怎么做到的呢？牢牢抓住“獨棟寫字樓”這一特點，該項目堅持因地制宜重新規(guī)劃再獲成功。因空間開闊，加上原來廠房的建筑特色，代理商于是有了做成獨棟寫字樓的想法。改造后共4個獨棟，底層架空，每棟均有私家停車場，以及私家花園。一個別墅式的辦公環(huán)境，打動了多家公司，3個月內(nèi)就全部租出去了。

　　起個靚名字很關(guān)鍵

　　值得注意的是，以上幾個案例中，開發(fā)商提供運作的費用都很少，廣告費用基本沒有，因而幾個寫字樓也都沒打什么廣告，省下大筆的廣告費，銷售卻同樣理想。

　　項目重獲生機(jī)，項目的重新命名也非常關(guān)鍵。文志堅談到其獨到的心得，偏愛以門牌號命名的方式，贏得了市場的重視。如天河的領(lǐng)東128，“領(lǐng)東”是區(qū)位優(yōu)勢，128就是門牌號。又如廣州大道南的國際923，改名前沒人知道那里是國際領(lǐng)事區(qū)，名字一換檔次立馬就不同了。再如新港東路232號的一物業(yè)，改名前默默無聞，會展232的名字一掛上去，“均價立馬漲了1000多元”。“每一個項目的成功經(jīng)驗都是不可復(fù)制的，每一個新的項目都是一個新的挑戰(zhàn)”。文志堅認(rèn)為，必須因地制宜，找出其亮點并將之打造為賣點，這樣任何爛攤子都能起死回生。