保障房：房企“難啃”的大蛋糕

　　隨著樓市調(diào)控中加快保障房建設(shè)的戰(zhàn)役打響，爭(zhēng)搶保障房蛋糕聲音在業(yè)內(nèi)漸起。但記者近日采訪了解到，雖然面對(duì)國家級(jí)安居工程的任務(wù)大單，各路房企均有參與的積極性，但是由于在目前的局勢(shì)下，尚找不到合理的回報(bào)模式，大部分房企參與度有所克制。保障房蛋糕夠大，但還不夠甜。房企參與其中的回報(bào)模式仍待破題。

　　任務(wù)大單引房企關(guān)注

　　隨著國家級(jí)安居工程保障房建設(shè)工作的推進(jìn)，一部分房企的目光率先聚焦這里。

　　近日，上市公司中天城投發(fā)布公告稱，3月9日，公司與貴州省政府共同簽訂了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》。中天城投公司將自行組建項(xiàng)目子公司，計(jì)劃在“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米（約20萬套）、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施，并稱利潤可達(dá)8%以上。

　　這一獲得保障房大單的消息公布，中天城投的股價(jià)一度沖擊漲停。不過，記者了解到，中天城投是貴州省會(huì)貴陽的老牌保障性安居住房開發(fā)商，2000年以來已建和在建的經(jīng)濟(jì)適用房等保障性安居工程總量接近200萬平方米。

　　此外，在今年萬科的2010年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，總裁郁亮也表示，萬科會(huì)繼續(xù)參與保障房建設(shè)，拿地也會(huì)關(guān)注保障房。據(jù)悉，今年年初，萬科在上海出手拿下的首個(gè)地塊就是保障房地塊，其11.19億拿下嘉定區(qū)一地塊，高出底價(jià)300萬，折合樓面價(jià)6217元/平方米。

　　除了已經(jīng)做出動(dòng)作反應(yīng)的房企外，多家房企近年已經(jīng)投身保障房建設(shè)，主要通過代建、在購買的經(jīng)營性地塊中配建保障房等方式。而隨著今年國家5年建3600萬套保障房，今年建1000萬套的任務(wù)拋出，保障房首次成為超過商品房供給的“大單”，業(yè)內(nèi)關(guān)注程度再度提高。

　　保障房蛋糕大難下口

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，2010年全國銷售商品住房面積為9.3億平方米，大約900萬套。如果以“套數(shù)”為單位，今年保障房供給將首次超過商品住房供給；如果以面積為單位，假定保障房平均每套面積為60平米，以及今年商品住房銷售面積繼續(xù)保持去年8%的增速，則今年保障房面積也將占到商品住房銷售面積的60%左右，2010年這一指標(biāo)在38%左右。

　　不過，業(yè)內(nèi)共識(shí)，保障房回報(bào)在3%至8%之間，而商品房的利潤約在10%至20%之間，甚至更多。面對(duì)國家拋出的保障性住房大單，參與建設(shè)是每家房企確定的思路，但是參與度如何，對(duì)房企來講是不是一塊很甜的蛋糕，業(yè)內(nèi)有不同聲音。

　　北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理黃安南對(duì)媒體表示，開發(fā)企業(yè)有責(zé)任去建設(shè)保障性住房。此外，在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，做保障房對(duì)于很多開發(fā)商來說也是一個(gè)選擇。以金隅集團(tuán)為例，有“水泥——新型建材——房地產(chǎn)開發(fā)——物業(yè)投資與管理”四大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐的聯(lián)合優(yōu)勢(shì)。今年北京的保障房占比預(yù)計(jì)達(dá)到60%，開發(fā)企業(yè)如果不參與保障房開發(fā)，等于失去了一半的機(jī)會(huì)，且目前很多保障房是配建在商品房地塊中的。

　　萬科董秘譚華杰在接受記者采訪時(shí)表示，萬科會(huì)積極參與保障房建設(shè)，但是客觀地說保障房建設(shè)對(duì)房企來說不是蛋糕。保障房建設(shè)是企業(yè)應(yīng)該履行的社會(huì)責(zé)任，但同時(shí)，企業(yè)對(duì)股東也有責(zé)任，從周期上講，保障房還沒有建立起來一個(gè)合理的回報(bào)模型。萬科做保障房沒有找到賺錢的模式，只要不虧本就會(huì)參與。但是一般意義上來說，保障房建設(shè)會(huì)占用大量的資金，如果考慮資金等資源的機(jī)會(huì)成本的話，對(duì)于房企來講是做的多虧的多。

　　此前，業(yè)內(nèi)有聲音表示，參與保障房建設(shè)可以使得房企獲得融資的便利，但譚華杰稱，這對(duì)房企的意義不大，房企并不是因?yàn)槿谫Y而融資，而應(yīng)該為股東尋找到合理的盈利模式。

　　金地董秘徐家俊也對(duì)記者表示，金地會(huì)積極地參與合適的保障房建設(shè)，但是保障房不會(huì)是房企的主業(yè)。

　　一家上市公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，房企融資成本在6%左右，資金壓在一個(gè)項(xiàng)目里，短期流轉(zhuǎn)不動(dòng)，企業(yè)負(fù)擔(dān)不起。再如公租房，租金較低，回報(bào)支付融資的利息都不夠。拿地時(shí)配建的保障房，房企要考慮到回購價(jià)格低，回報(bào)慢的問題，也會(huì)把成本核算在拿地價(jià)格中，提高配建區(qū)域內(nèi)的商品房價(jià)格，讓一部分人為另一部分人埋單。保障房建設(shè)還應(yīng)以政府為主導(dǎo)，尋找適合的模式。
 

　回報(bào)模式尚未形成

　　保障房建設(shè)大幕拉開，但是就目前的回報(bào)模式來講，還沒有對(duì)房企形成有效的動(dòng)力機(jī)制。

　　萬科董秘譚華杰介紹，作為開發(fā)商應(yīng)該積極參與保障房建設(shè)，但不應(yīng)該強(qiáng)調(diào)數(shù)量，而在于品質(zhì)。從房企所掌握的資源角度來說，開發(fā)商在融資成本上比金融企業(yè)高，而在建造優(yōu)勢(shì)上不如專業(yè)的建筑企業(yè)。但是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)終端較為了解，對(duì)居住者的需求有深刻的理解，市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)多。開發(fā)商出力應(yīng)該在為保障房的建設(shè)提供居住品質(zhì)比較高的產(chǎn)品，打造居者最需求的房子，然后作為范本在業(yè)內(nèi)推廣。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，目前，金融企業(yè)的融資成本相對(duì)低，而建筑企業(yè)又有專業(yè)優(yōu)勢(shì)?？梢钥紤]建立一個(gè)合理的模式，吸引、鼓勵(lì)金融資本進(jìn)入保障房領(lǐng)域，由建筑單位大力推進(jìn)建設(shè)，這是社會(huì)效率比較高的思路。

　　據(jù)記者了解，對(duì)于成熟的動(dòng)力機(jī)制，各路房企、機(jī)構(gòu)也在進(jìn)行探索。據(jù)記者了解，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)牽頭組織了國內(nèi)首個(gè)公租房基金項(xiàng)目，蓄勢(shì)待發(fā)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，基金初期計(jì)劃籌集約100億元的民間資金，基金產(chǎn)品的回報(bào)率在8%至12%，公租房通過5至7年運(yùn)作成為一個(gè)穩(wěn)定回報(bào)的良性物業(yè)，并設(shè)定政府回購、機(jī)構(gòu)收購、資本市場(chǎng)等幾個(gè)退出機(jī)制，以此探索解決保障房資金缺口的金融模式。她表示，有穩(wěn)定的收益回報(bào)，房企是有積極性參與保障房建設(shè)的，以此也可以平衡商品房市場(chǎng)在調(diào)控下的風(fēng)險(xiǎn)。目前還有一些企業(yè)機(jī)構(gòu)也在醞釀基金項(xiàng)目，探索解決資金的動(dòng)力機(jī)制問題。