北京商住樓量?jī)r(jià)齊升 開發(fā)商被要求保持低調(diào)

　　北京落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控15條細(xì)則出臺(tái)后，造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一番繁榮景象。

　　3月8日下午，北京望京某商住樓項(xiàng)目售樓處，坐滿了前來看房的人。“以前，從周五的時(shí)候，售樓處的人才會(huì)多起來，沒想到新政給項(xiàng)目帶來了意外的利好。”一位工作人員告訴本報(bào)記者。

　　從下午兩點(diǎn)到晚上八點(diǎn)，她一直在忙碌。有著名藝人也來到售樓處看房，但因?yàn)榻哟腿耍裏o暇去簽名。與之形成鮮明對(duì)比的是，望京地區(qū)一些住宅項(xiàng)目再限購令頒布后，門可羅雀，有的項(xiàng)目甚至一單未成交。

　　同樣的故事發(fā)生在北京其他商住項(xiàng)目。但全國兩會(huì)即將結(jié)束時(shí)，這些商住項(xiàng)目便受到了主管部門的警告。記者與一位商住項(xiàng)目負(fù)責(zé)人多次套話才得知，北京市住建委因商住樓的銷售火爆、漲價(jià)，尤其是許多項(xiàng)目過分宣傳不受限購影響，已于上周對(duì)首批20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了約談。

　　“瘋狂”的商住樓

　　一個(gè)星期以前，商住項(xiàng)目還十分高調(diào)。

　　根據(jù)新政，被限購的是住宅，而商住項(xiàng)目由于土地性質(zhì)多為商業(yè)用地或者綜合用地，并不在限購之列。不僅本地人有資格購買多套，非京籍人士購買也不受限制。限購新政出臺(tái)的第一天，本報(bào)記者就已經(jīng)以普通購房者身份接到了某商住項(xiàng)目的宣傳電話。售樓員向記者分析了商住項(xiàng)目的種種利好后表示，如不盡快購買，她擔(dān)心項(xiàng)目下周會(huì)上調(diào)價(jià)格。

　　隨后，該項(xiàng)目果然將價(jià)格上調(diào)了2000元/平方米。只有50年產(chǎn)權(quán)的該項(xiàng)目，售價(jià)已與周邊70年產(chǎn)權(quán)的住宅基本持平。在房地產(chǎn)圈廣為流傳的銷售奇跡是，該項(xiàng)目有兩層樓被投資客整層購買。不過，3月15日，被約訪后的該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人很謹(jǐn)慎地向記者解釋稱，“那只是意向購買。”他還透露，近期有不少買家購買了多套。

　　記者近日走訪馬甸橋某商住公寓時(shí)，幾個(gè)銷售員圍坐一起閑聊。其中一位戲謔地表示，以前項(xiàng)目打了很多廣告都賣不出去一套，現(xiàn)在一個(gè)廣告沒打，一天賣了10套。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“京15條”頒布兩周以來(2月17日-3月2日)，北京市商住樓房源累計(jì)成交532套，占總成交量的32.76%，這在以前無法想象。一直游離在調(diào)控邊緣的商改住產(chǎn)品，走出了單邊上揚(yáng)的獨(dú)立行情。

　　不僅成交量放大，許多項(xiàng)目還借機(jī)漲價(jià)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“京15條”頒布兩周以來，北京共有29個(gè)商住樓項(xiàng)目有成交記錄，整體成交均價(jià)為23806元/平方米，環(huán)比1月漲幅為4.91%。其中1/4的項(xiàng)目均價(jià)漲幅超過5%。據(jù)中原地產(chǎn)一項(xiàng)調(diào)查顯示，北京超10個(gè)商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，最高單價(jià)暴漲6500元。

　　北京京西某項(xiàng)目的漲價(jià)行為，引發(fā)了某業(yè)主的不滿。年前該項(xiàng)目即將推出的LOFT(一般層高在5米左右，可以分割成兩層的住宅)，接受排號(hào)時(shí)售樓員稱春節(jié)前一定開盤，價(jià)格約2.2萬-2.5萬元/平方米。“新國八條”出臺(tái)后，售樓處主動(dòng)聯(lián)系購房人，開盤延至節(jié)后第一周。春節(jié)后，該LOFT的開盤時(shí)間未定，而價(jià)格卻一路上漲，目前預(yù)計(jì)為2.8萬-3.1萬元/平方米。每平米上漲6000元。

　　風(fēng)向已變

　　游離在“限購”之外的商住樓，很快就受到了主管部門的“關(guān)照”。

　　“要我們低調(diào)，不準(zhǔn)再宣傳自己銷售多么火爆等等。”一位被約談的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一頗為擔(dān)心地說。這些商住項(xiàng)目還被要求：對(duì)外不能宣傳不受限購影響，不能與現(xiàn)行政策沖突；現(xiàn)場(chǎng)要將水電配套等情況予以公示，要明確告知購房者說戶口不能遷入。

　　建委約訪之后，他們擔(dān)心，如果不遵守建委的非書面規(guī)定，政府會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施，所以，他們現(xiàn)在對(duì)外一律表示，自己銷售一般。有些項(xiàng)目從宣傳時(shí)就避開“商住”字眼，以可以注冊(cè)的小型SOHO辦公室為賣點(diǎn)。

　　這一局面似乎早已經(jīng)被預(yù)料到。SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹(微博專欄)早前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，商住樓本身就屬于打政策擦邊球，破壞城市規(guī)劃的項(xiàng)目。針對(duì)這些打擦邊球的項(xiàng)目，政府應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施治理。

　　從供給源頭，政府已出臺(tái)相關(guān)措施。“現(xiàn)在已經(jīng)不批準(zhǔn)建4.5米以上層高的項(xiàng)目了。”某國企高層告訴本報(bào)記者。此外，從去年開始，北京市已陸續(xù)出臺(tái)政策，以酒店立項(xiàng)的項(xiàng)目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割，政策意味著對(duì)“商改住”項(xiàng)目從嚴(yán)管理。對(duì)商業(yè)項(xiàng)目，政府的態(tài)度是更鼓勵(lì)自持。目前北京幾大商業(yè)項(xiàng)目，如中服地塊、大望京地塊等，在出讓環(huán)節(jié)就要求開發(fā)商自持。

　　商住樓存價(jià)值缺陷？

　　不少機(jī)構(gòu)近日還指出了商住樓的價(jià)值陷阱。例如，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾稱，商住樓一般是40-50年產(chǎn)權(quán)，水電氣均為工業(yè)價(jià)格，后期使用成本較高。無論是自住還是出租，這類公寓的后期使用成本加到總房?jī)r(jià)后，幾乎與住宅總成本相近。也有少數(shù)開發(fā)商口頭承諾引入民用水電，但拒絕寫入合同里。

　　林蕾提醒，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性要素，應(yīng)該有全面、清晰的分析，存在任何一個(gè)方面的硬傷都值得警惕。九九房搜索統(tǒng)計(jì)了2009-2010年在售的北京50個(gè)商住項(xiàng)目，總體來看，投資商住項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

　　北京五環(huán)以外區(qū)域商住、住宅同步升值，但有價(jià)無市，轉(zhuǎn)手困難。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年-2010年兩年，五環(huán)以外共有24個(gè)商住項(xiàng)目開盤，累計(jì)供應(yīng)11415套商住房，其中90%是戶型面積在五六十平米的小戶型，有11個(gè)項(xiàng)目推出了LOFT產(chǎn)品，它們與同期銷售的住宅價(jià)格差距不大。但五環(huán)以外商住項(xiàng)目面臨的最大問題是轉(zhuǎn)讓難，遠(yuǎn)郊區(qū)域二手房的購房主體是以都市年輕白領(lǐng)為主的中等收入群體，他們對(duì)價(jià)格的敏感度較高，二手商住房盡管掛牌價(jià)格與住宅接近，但需要繳納的稅費(fèi)卻高出不少。遠(yuǎn)郊二手商住房處于有價(jià)無市的尷尬境地。

　　五環(huán)以內(nèi)的商住樓也面臨著不同的挑戰(zhàn)。部分商住項(xiàng)目是開發(fā)商把原來住宅項(xiàng)目的后期配套的商業(yè)公建部分改建為住宅出售，這些項(xiàng)目的升值受到了極大制約，價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于同期住宅項(xiàng)目。