調(diào)控撼動高房價 降價潮悄然涌動 開發(fā)商準(zhǔn)備過冬

　“新國八條”和地方限購政策威力開始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤整了近兩個月的房價出現(xiàn)松動，一線城市的開發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價，樓市降價潮悄然來襲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于2010年新房開工量大增，未來幾個月新盤將集中上市，同時開發(fā)商資金鏈趨緊，房價或?qū)⒉饺胂陆低ǖ?。降價銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷，開發(fā)商開始放緩拿地、準(zhǔn)備“過冬”。

　　優(yōu)惠促銷 房價松動

　　2009年以來連續(xù)瘋漲的北京樓市終于出現(xiàn)拐點。3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實際均價降到21000元/平方米，最低價格為19000元/平方米起。

　　隨后，萬科在北京的“萬科長陽半島”第6批房源上市，銷售均價18500元/平方米，與之前價格持平。同時，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當(dāng)日推出的118套房源中，最終被認(rèn)購75套，認(rèn)購率僅為63%。 　

　　上海同樣出現(xiàn)了新盤低價入市。位于浦東的中海御景熙岸開盤，精裝修房源以2萬元/平方米的均價推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場預(yù)期售價在2.5萬元/平方米左右。

　　恒大地產(chǎn)位于廣州的恒大綠洲及恒大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對首次置業(yè)者提供八五折優(yōu)惠。恒大相關(guān)人士稱，集團(tuán)定價策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團(tuán)定價會議通過。在深圳，新盤上市也不見漫天喊價的情景。

　　而早在品牌房企展開降價促銷之前，已有中小房企推出各種優(yōu)惠促銷活動。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒表示，在投資需求占比過高的一二線城市限購之后，購房需求僅剩下不到20%，預(yù)計絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經(jīng)開始的這波降價潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進(jìn)而發(fā)展至其他大中城市。

　　成交萎縮 存貨增加

　　北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173.9萬平方米，同比下降18.9%。其中，住宅銷售面積為132.3萬平方米，同比下降21.1%，呈兩位數(shù)大幅下降。

　　摩根大通最近發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

　　銷量的大幅萎縮和嚴(yán)格的調(diào)控政策讓開發(fā)商信心開始動搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來新房大量上市還將繼續(xù)壓制房價，2008年至2009年上半年全國房屋新開工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開工面積下探至最低0.71億平方米后才開始回升，供求失衡加劇了之前房價上漲。2010年由于成交火爆，各家開發(fā)商普遍大幅增加開工面積，按照一年多的開發(fā)周期計算，將在今年二三季度上市供應(yīng)。

　　以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實際上2010年新開工面積達(dá)到1248萬平方米，相比年初計劃增加了46%。

　　開工面積即將轉(zhuǎn)為市場供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

　　易居中國上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開發(fā)商都在商議營銷對策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會出現(xiàn)一輪價格下滑。

　　資金趨緊 負(fù)債攀升

　　廣發(fā)證券調(diào)研顯示，一些城市因限購失去購買資格的客戶約占30%，如果加上觀望的客戶，預(yù)計50%以上之前有購買意向的顧客會消失，限購的負(fù)面作用將在3月更加明顯。

　　國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。

　　中指研究院副院長陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金緊張。國家為平抑增長過快的房地產(chǎn)市場，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開發(fā)商只有依靠自身資金。

　　上市房企2010年年報也顯示，截至15日，26家已公布年報的上市房企合計持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動負(fù)債合計達(dá)到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間。

　　降價銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對樓市可能的持續(xù)低迷，開發(fā)商也開始放緩拿地、準(zhǔn)備“過冬”。搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬科為例，2月新增項目僅有3個，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平米，約合地價款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地的還有保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等公司，未來房地產(chǎn)企業(yè)還可能繼續(xù)放緩拿地。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析人士指出，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒問題，但今年三季度后，將有更多開發(fā)商不得不加入降價的陣營。